Рынок недвижимости должен меняться – так считают эксперты ООН

В начале несколько слов о том, почему и зачем был устроен вебинар. Кстати, сама форма проведения семинара оказалась на редкость удобной – за счет использования интернет-технологий в нем смогли принять участие специалисты из США, Европы, Южной Америки. Предложенный к обсуждению документ был разработан в Европейской Экономической комиссии при участии профессионалов рынка недвижимости разных стран и континентов, а также экономистов, юристов и специалистов в области рынка недвижимости, представляющих международные организации. Цель создания доклада – выработка основных принципов работы рынков недвижимости в посткризисных условиях.

Отправной точкой исследования послужил круглый стол на тему "Недвижимость и финансовый кризис: причины, последствия и влияние на развитие", организованный в штаб-квартире ООН в Нью-Йорке 16 декабря 2008 года. Участники круглого стола подчеркивали, что нынешний глобальный финансовый кризис является результатом недостаточного регулирования рынка недвижимости и финансовых рынков. Цены на недвижимость были искусственно раздуты, ипотечное кредитование было недостаточно контролируемым, финансовым рынкам было позволено разработать сложные финансовые инструменты, суть которых понимали лишь немногие, кредитные риски были неадекватным образом смоделированы, и рейтинговые агентства не выполнили свою основополагающую функцию. Инвесторы также не смогли правильно понять, какие финансовые инструменты они приобретали, а потребители не сумели оценить риски, сопутствовавшие приобретению собственности по завышенным ценам. Как следствие, кризисные явления распространились на экономику в глобальном масштабе.

На совещании эксперты обсудили необходимость разработки рамочной основы содействия рынкам недвижимости, а также улучшения финансирования данного сектора. Это могло бы содействовать обеспечению стабильности и устойчивости экономики региона и минимизировать последствия кризиса. Впоследствии Консультативная группа по рынку недвижимости ООН (КГРН) подготовила проект настоящего документа, в том числе 10 принципов в качестве ключевых элементов политики в сфере рынков недвижимости.

По словам Исполнительного секретаря Европейской экономической комиссии ООН Яна Кубиша, анализ текущего мирового экономического кризиса показал, что несовершенство нормативных баз в финансовом секторе и секторе недвижимости была в числе его главных причин. Кризис высветил ряд проблем и продемонстрировал ЕЭК ООН острую необходимость в реагировании на них путем выработки рекомендаций и оказания содействия развитию устойчивых рынков недвижимости в регионе. Как считает Ян Кубиш «эта работа предлагает общий обзор институциональных предпосылок для создания в регионе надежного сектора недвижимости, который, в свою очередь, будет способствовать достижению социальных и экономических целей. Принципы, предложенные Консультативной группой по рынку недвижимости, послужат долговременным вкладом для государственных органов, а также частных инвесторов, оценщиков недвижимости и потребителей при обсуждении конкретных действий, которые будут осуществляться в каждом отдельном национальном контексте».

Теперь вкратце познакомим наших читателей с десятью принципами основных элементов политики в области рынков недвижимости, изложенных в документе.

Принцип 1 – Интегрированная законодательная основа

Должна быть создана интегрированная законодательная система на национальном уровне, которая должна быть приведена в соответствие с существующими региональными и международными нормами в секторе недвижимости. Должны быть установлены основы технических ссылок с целью обеспечения применения правил в целях обеспечения надлежащего функционирования рынка недвижимости. Кроме того, должны иметься в наличии на национальном уровне законодательные основы по земле и землепользованию.

Принцип 2 - Эффективный земельный регистр и кадастр

Уровень безопасности проведения сделок с недвижимостью должен быть повышен за счет идентификации и защиты прав собственности через учреждение эффективной системы регистрации, каталогизации, классификации и регулярного обновления данных по объектам недвижимости, основанных на обновляемых земельных регистрах и кадастровых записях.

Принцип 3 - Эффективность услуг

Эффективный и транспарентный рынок недвижимости должен соответствовать правовым и добровольным правилам, международным стандартам, этическим нормам и передовой практике.

Принцип 4 - Предпосылки для развития надежных рынков недвижимости

Хорошо развитый сектор недвижимости способствует превращению неиспользуемых или недостаточно используемых ресурсов в производительный капитал и тем самым увеличивает возможности в области занятости и ведет к сокращению бедности. Принцип 5 - Хорошее управление
Правительствам необходимо разработать интегрированные стратегии по принятию решений. Эти стратегии должны основываться на четких финансовых и инвестиционных правилах с тем, чтобы обеспечить создание солидного коммерческого климата и более стабильного рынка недвижимости.

Принцип 6 - Устойчивое финансирование

Доступ к кредитам и ипотеке, а также микрофинансирование лиц с низкими доходами являются важнейшими элементами здорового рынка недвижимости.

Принцип 7 - Транспарентность и передовые финансовые продукты

Транспарентность и надлежащая оценка активов недвижимости, используемых в качестве обеспечения для передовых финансовых продуктов, может привести к социальным и экономическим выгодам и снизить вероятность будущих финансовых кризисов.

Принцип 8 - Оценка имущества

Должны поощряться критерии оценки недвижимости, основанные на общепризнанных стандартах оценки, так как они являются основополагающими для реализации сделок купли-продажи, для получения доступа к кредитам и для применения справедливого налогообложения.

Принцип 9 - Социальное жилье

Социальное жилье должно рассматриваться как неотъемлемая часть рынка недвижимости, в качестве средства стимулирования экономического роста, развития городов, сокращения давления в области жилья, и в качестве одного из вариантов политики, направленной на решение проблемы несанкционированных поселений.

Принцип 10 - Обучение и наращивание потенциала

Для того чтобы гарантировать эффективный рынок недвижимости с высоким качеством профессиональных услуг и строительной продукции, инвестиции на регулярной основе должны осуществляться в обучающие мероприятия, повышение квалификации и непрерывное профессиональное развитие для всех тех, кто в тех или иных функциях, вовлечен в цепочку создания ресурсов в области жилья. Помещая здесь в очень кратком изложении выводы, сделанные в докладе Комиссии ООН, мы только делаем попытку ознакомить заинтересованных участников рынка с основами предлагаемой политики в области рынка недвижимости.

С полным текстом доклада вы также можете ознакомиться здесь. В ходе вебинара его участники согласилось с положениями доклада, и в основном разговор шел о возможностях применения изложенных в нем принципов на региональных уровнях. В этом направлении уже сделаны первые шаги, о чем участникам вебинара рассказал президент FIABCI–Украина Тельман Аббасов. Так отделение ФИАБСИ-Украина уже провела обсуждение доклада. Представители международных организаций, государственной власти, владельцы бизнеса, компаний-инвесторов, крупных риэлтерских, инвестиционных компаний поделились своими взглядами на положение в секторе недвижимости страны, обратив особое внимание на особенности применения для Украины представленной программы. В ходе дискуссии были высказаны предложения по поводу усовершенствования законодательного и нормативного обеспечения рынка недвижимости и смежных с ним рынков.

По словам президента ФИАБСИ-Украина Тельмана Аббасова, обсуждение получилось продуктивным и интересным. Впервые на Украине для решения столь сложных вопросов собрались профессионалы рынка недвижимости и представители государственных учреждений. Именно такой формат обсуждения может реально повлиять на политику в сфере недвижимости, поскольку профессионалы рынка недвижимости, имея рекомендации ООН, могут напрямую обсуждать их с государственными деятелями с тем, чтобы в дальнейшем предпринимать конкретные шаги по внедрению этих принципов на рынок недвижимости. Хотя, как отметил Тельман Аббасов, задача эта очень непростая. Дело в том, что очень часто встречаются нестыковки существующего законодательства с изложенными принципами. Тем не менее, по мнению Тельмана Аббасова, с этой задачей вполне можно справиться. Более того, работа в этом направлении на Украине уже началась.

После обсуждения доклада ООН была образована совместная рабочая группа с участием 9 представителей правительства и 6 членов общественных организаций, а в министерствах началось рассмотрение предложений, содержащихся в докладе. Первые результаты и рекомендации рабочая группа должна представить уже в конце сентября. Участники вебинара с интересом отнеслись к представленной им информации о положении дел на Украине, и поддержали действия ФИАБСИ-Украина. «Важно сделать первые шаги по развитию рынка недвижимости в каждом конкретном регионе, - подчеркнул Президент ФИАБСИ Энрико Компаньели, - и только с учетом региональных особенностей можно добиться реальных изменений на пути к созданию устойчивого и цивилизованного рынка, способного противостоять экономическим потрясениям». По информации, полученной нами в отделении ФИАБСИ-Россия, осенью аналогичный круглый стол должен состояться и в России.

По мнению Элект-президента ФИАБСИ Александра Романенко, для нас проведение такого мероприятия также будет актуальным. Как считает Александр Романенко, доклад ООН задает четкий вектор развития рынка недвижимости. И если в некоторых областях наш рынок вполне вписывается в общую концепцию, то в других (таких как – соответствие законов и правил международным стандартам или обеспечение населения социальным жильем) мы значительно отстаем. Вторая проблема, требующая внимания, по мнению Александра Романенко, состоит в том, что многие законы в сфере недвижимости зачастую противоречат друг другу. Координация принимаемых законов и создание единого правого поля в сфере недвижимости должны стать приоритетным направлением для деятельности общественных организаций и правительства.

Осенью при подготовке российского «Круглого стола» мы вернемся к докладу ООН вместе с профессиональными участниками рынка, представителями общественных организаций и представителей госструктур.

Сергей Уткин, Restate.ru

Cправка:

ФИАБСИ (FIABCI) – International Real Estate Federation – это мировое сообщество, созданное во Франции в 1949 году и объединяющее профессионалов в области недвижимости практически со всех континентов. Чаптеры (отделения) ФИАБСИ одновременно работают в 48 странах мира, объединяя более 100 национальных профессиональных Ассоциаций специалистов различного профиля, оперирующих на рынке недвижимости и представляющих интересы миллионов профессионалов: риэлторов, девелоперов, управляющих, оценщиков, юристов, финансистов, страховщиков, архитекторов и специалистов иного профиля, связанных с Real Estate. Также прямыми индивидуальными членами отделений FIABCI являются тысячи компаний и профессионалов из 60 стран. Штаб-квартира находится в Париже. В России FIABCI представлена чаптером (отделением) ФИАБСИ-Россия.

Количество просмотров - 2054