Покупка новостроек через эскроу-счета. В чем отличие от предыдущих схем расчетов для покупателя, застройщика и банка
С 2000-х годов строительные компании продавали доли в еще не построенном доме и на полученные средства вели строительство, заключая при этом договор долевого участия по 214-ФЗ. Да и квартиры, купленные таким способом «на уровне строительства котлована» выходили намного дешевле, чем вторичное или уже построенное жилье. Поэтому, покупка квартир по данной схеме весьма популярна и сейчас.
Но договор, хоть и защищает покупателя (дольщика) от риска двойных продаж новоприобретенного жилья, но не мог уберечь от покупки жилья в долгострое.
Строительство могло прекратиться или продвигаться в медленном темпе из-за плохого спроса (и, соответственно, плохого финансирования объекта) или, что еще хуже, мошенничества. Это вызывало появление обманутых дольщиков, которые не могли получить ни квартиру, ни своих денег обратно. Любо людей, не довольных задержками строительства.
Поэтому власти сформировали законопроект, по которому застройщику запрещено взимать денежные средства напрямую у населения. 1 июля 2014 года вышли новые положения ГК РФ, которые предусматривают использование эскроу-счетов для покупки квартир в строящихся домах.
Использование эскроу-счетов позволяет снизить риски при покупке жилья в строящемся доме и уменьшить количество обманутых дольщиков.
На сделке должно присутствовать три стороны: продавец (бенефициар), покупатель (депонент), банк (эскроу-агент). Эти стороны заключают договор в трех экземплярах, где прописываются обязательства всех сторон. Эскроу-агент открывает счет в банке, на который покупатель вносит сумму и далее в свою очередь банк блокирует средства на счету и осуществляет контроль за исполнением обязательств остальными двумя сторонами (п. 1 ст. 860.8 ГК РФ).
Если жилье покупается в ипотеку, то, соответственно, банк вносит за покупателя деньги на счет. При этом не важно, в каком банке была оформлена ипотека.
Как только здание вводят в эксплуатацию, и начинается массовое оформление жилья в собственность, банк перечисляет денежные средства на счет застройщика.
Все стороны имеют одинаковое влияние на договор, и банк осуществляет контроль за исполнением обязанностей как покупателя (он делает вклад на эскроу-счет), так и застройщика (он обязан построить жилье в срок и сдать его). При этом еще и осуществляется контроль денежных средств на счету, и как депонент, так и бенефициар имеют право требовать информацию о состоянии счета (Статья 860.9 ГК РФ).
Если застройщик не исполнит свои обязательства или обанкротится, то покупатель может вернуть свои деньги при расторжении договора, в течение 10 рабочих дней банк обязуется перечислить средства на указанный счет депонента. Покупатель может забрать средства со счета, или же выбрать другую новостройку и перезаключить договор. Если покупатель вдруг передумал покупать жилье, то деньги ему не вернут и ему останется только ждать, когда стройка завершится.
Есть риск того, что обанкротится банк. Для этого случая, эскроу-счет страхуется на сумму до 10 млн. руб. в соответствии с Федеральным законом 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации», это означает, что большинство сумеет вернуть свои средства. При этом, не всем банкам разрешено открывать у себя эскроу-счета. Такая возможность есть только у 55 банков, включая такие весомые фигуры как Сбербанк и ВТБ. На данный момент и перечень застройщиков ограничен, необходимо проконсультироваться с банком об объектах, для которых возможно открытие эскроу-счета.
В России данная схема не стала востребованной, хотя данная услуга предоставляется несколько лет. Скорее в силу того, что население с подозрением относится ко всем нововведениям и опасаются попыток обмана. Эскроу-счет регулируется законодательством, но, так как договор очень гибок и каждая сторона может внести свою лепту, схема вызывает опасения. Еще причина в том, что пока очень малое количество застройщиков и объектов, которые прошли проверку у банков, и на которые можно заключить договор эскроу-счета.
В Башкортостане очень медленно идет переход застройщиков на новую систему, в основном из-за того, что она имеет добровольный характер. Среди них уже есть первопроходцы, а именно ООО ИСК «Агидель-ИнвестСтрой», «Талан», которые решили не дожидаться законопроекта об обязательном проведении сделки через эскроу-счет с июля 2019 года (по поправкам 214-ФЗ), уже начать использовать эту схему. Оба застройщика получили кредитование на стройку, и теперь денежные средства дольщиков будут аккумулироваться на эскроу-счетах в банке.
Кредит дается застройщику на 12.5-3% годовых, в зависимости от тарифов банка, и процент ставки будет снижаться в процессе строительства на основании внесения денежных средств на эскроу-счета покупателями.
Покупка в новостройках будет открыта так же на ранних сроках (так как застройщик будет строить или на собственные средства, или на средства банка, полученные им в кредит.
Отмечают, что новая система не сильно повлияет на стоимость нового жилья, если она и изменится, то незначительно. Вместе с тем, ожидается рост доверия к застройщикам, работающим через систему эскроу-счетов. Хотя на практике мы пока видим обратное
Источник: Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ
Количество просмотров - 1860
