Недвижимость Тольятти. Ценовые катаклизмы рынка недвижимости

Весна 2008 года все более разочаровывает продавцов рынка недвижимости и тех игроков, кто инвестировал в тольяттинскую недвижимость в ожидании быстрой и большой прибыли. По данным майского мониторинга вторичного рынка жилой недвижимости, обобщенный ценовой фон квартир типовых планировок относительно показателей начала года изменился впервые с 1998 года в минусовую сторону, составив −0,1% удорожания. Новый фонд жилья оказался чуть в лучшем оптимистическом настроении, войдя на начало мая в плюсовой показатель ценового роста.

Как и ожидалось, платежеспособная покупательская масса после затяжной изнурительной ценовой гонки рынка и «усовершенствования» банковской кредитной системы иссякла, можно сказать — окончательно. Изредка по просторному рыночному полю одиночными перебежками перемещается редкий обладатель денежной массы или эквивалента в виде жилищного сертификата. Дремлющие у своих ломящихся от изобилия товара прилавков риэлторы уже теряют былую сноровку, и не каждый успевает хотя бы сопроводить сонным взором удаляющуюся спину возможного покупателя.

Усыпляющий ритм рынка городской недвижимости перенесся в этом году и на загородную недвижимость. Цены на земельные участки под коттеджи за два предыдущих года так оторвались от пытающихся их догнать покупателей, что в этом году земельным продавцам придется сделать большой «привал» в ожидании отставших.

Возьмем хоть количеством
Большим количеством и ассортиментом предложений встретил Первомай рынок жилья. Выставлены на продажу более девяти тысяч квартир вторичного рынка и трудноучитываемая масса предлагаемых квартир в строящихся домах (не одна тысяча).

В количественной массе оказались рекордсменами 2-комнатные квартиры, количество предложений составило 2946 вариантов.

По процентному показателю увеличения предлагаемой массы рекордсменами оказались 4-комнатные квартиры, масса предложений увеличилась на 29,8%. Вторыми оказались 3-комнатные квартиры, увеличив свою предлагаемую массу на 15,7%.

Кардиограмма квадрата
Базовый ценообразующий показатель — цены доминирующей на рынке массы квартир московской планировки — с насыщением рынка новой массой квартир неординарных планировок теряет свою актуальность. Тем не менее пока еще для многих цены «москвы» являются исходным показателем для ценоопределяющей логики по иным вариантам.

На диаграмме можно видеть ценовую шкалу (по горизонтали) и количество (по вертикали) находящихся на рынке квартир в том или ином ценовом диапазоне. 1-комнатные квартиры, как мы видим, находятся на значительном ценовом расстоянии от 2-комнатных по сравнению с дистанцией между 2- и 3-комнатными квартирами. Это весьма неестественная ситуация для рынка, что спровоцирует 1-комнатные квартиры «добиваться справедливости».




Рассматривая в отдельности ценовую массу 1-комнатных квартир московской планировки, на диаграмме видим, что большую солидарность проявляют квартиры в ценовом диапазоне от 1,7 млн. р. (более 55 предложений) до 1,75 млн. р. (47 предложений). Превышающие этот диапазон «оптимисты» находятся на рынке в единичном количестве. Как правило, это квартиры с дополнительным вложением средств, то есть квартиры с лучшей отделкой и содержимым.




На ценовой диаграмме 2-комнатных квартир большим количеством держатся квартиры в диапазоне 2,3—2,5 млн. рублей. Меньшим числом держатся предложения в диапазоне 2,6—2,7 млн. р. И единичные варианты доходят до отметки 3 млн. р.




3-комнатная «москва» оказалась с более широкой «душой», ценовой диапазон не вписался в рамки диаграммы, составив шкалу 2,5—5,0 млн. р. Массовочку создали квартиры диапазоном 2,7—2,9 млн. р. с пиковым показателем (более 70 предложений) по цене 2,8 млн. р.








По сравнению с началом года крайние показатели ценовых диапазонов изменились не везде. Так, сохранили свои минимальные показатели: из 1-комнатных квартир — ташкентская планировка, московская, улучшенная типовая; из 2-комнатных — ташкентская и хрущевская планировки; из 3-комнатных практически все типовые планировки, кроме макаровской. Нижний ценовой показатель макаровки опустился с 4,6 млн. р. к началу мая до 4,1 млн. р. Также понизили минимальный показатель 1-комнатная хрущевка, 2-комнатная «москва» и макаровка, 4-комнатная старомосковская планировка. Повысились минимальные планки у 1-комнатной макаровки, двушки старомосковской и улучшенной типовой, 4-комнатные — «москва» и улучшенная типовая.

Верхние ценовые пределы увеличились у 1-комнатных московской планировки и макаровки, 2- и 3-комнатных старомосковской, московской планировок.

Ценовая субординация остается классической, контрастный ценовой отрыв сохраняют трешки макаровки.




По средневзвешенному показателю максимальное удорожание произошло +8,3% среди 1-комнатных квартир макаровской планировки. 3- и 2-комнатные макаровки оказались рекордсменами максимального ценового падения −8,7% и −7,8%. Минимальные отклонения произошли среди квартир ташкентской планировки.




На фоне ценовых показателей городов-миллионни-ков Тольятти тоже может вписаться в их ряды, встав по средневзвешенной цене условного квадратного метра между Омском и Челябинском, а по ценовой динамике разделить участь с Самарой.

Цены в крупнейших городах РФ (в рублях)
по состоянию на начало апреля 2008 г.



Дефицит хорошей жизни
Несмотря на масштабное увеличение на рынке предлагаемой массы квартир, ассортимент квартир повышенной комфортности (правильнее, наверное, сказать — комфортных квартир) к началу мая поубавился, уменьшив свою долю до 10% (янв. 2008 г. — 13%). Сказался больший интерес к новому фонду и потребность в большем жилищном пространстве.



Ценовые рекорды
А чем мы хуже Гаваев, подумал тольяттинский рынок недвижимости и выдвинул в кандидаты на «Оскара» 1-комнатную квартиру спального района 13 квартала за 8,0 млн. р. На скамейке запасных «претендентов» в ценовом диапазоне от 2,0 до 8,0 млн. р. ожидают своего часа еще 470 1-комнатных квартир.

Оптимизма среди 2-комнатных квартир хватило лишь на планку 4,3 млн. р. с предложением в Центральном районе. В Автозаводском районе ценовой рекорд составил 3,1 млн. р. За 3,0 млн. р. ожидают своего покупателя 2-комнатные квартиры на Южном шоссе и в пятиэтажке старого фонда 9 квартала.

Ценовой рекорд 3-комнатных квартир составил7,5 млн. р. в Автозаводском районе (8 квартал). Второе место — за 4,6 млн. предлагается к продаже двушка московской планировки в 12 квартале.

Квартиры из 4-х и более комнат уверенно продолжают держаться на ценовой вершине в 30 млн. рублей. В ценовом диапазоне от 10 до 30 млн. рублей ожидают своего покупателя порядка 60 квартир.



Братья меньшие
Так называемые «малосемейки» тольяттинского рынка также нарастили свою предлагаемую массу. Большим числом предложены в Автозаводском районе (+58%). Предлагаемая масса наиболее выросла (+31,5%) в Центральном районе и Жиг. Море (+23,5%). Меньшее увеличение предложений произошло в Шлюзовом районе (+6%). В Автозаводском районе количество предлагаемых малосемеек увеличилось на 19,5%.



Ценовой диапазон по Автозаводскому району предлагаемых на рынке малосемеек держится в пределах 610—1250 тыс. р. Комнаты 9—10 кв. метров можно видеть в рекламе в пределах 610—850 тыс. р., 12-метровки в пределах 700—1150 тыс. р., комнаты порядка 17 кв. метров в пределах 800—1250 тыс. р.

Первичный рынок
Тольяттинский строительный рынок жилья оказался в сложнейшей «западне» массы обстоятельств: отсутствие мощностей, свободных подготовленных площадок под новое строительство и многое другое. Многие строительные компании с большим техническим парком и большим профессиональным коллективом потеряли всякую надежду на ведение новых проектов в черте города. Большинство из них самостоятельно стали пытаться осваивать загородные проекты малоэтажной застройки. Одновременно многими строительными компаниями скуплены сотни гектаров сельхозугодий в надежде осилить строительство коттеджных городков, особо не углубляясь в тонкости технико-экономического обоснования, политических «переплетов» и социальной специфики загорода.

С одной стороны, таким «первопроходцам-оптимистам» надо ставить памятники в хорошем смысле. С другой стороны, пассивность власти обрекает многих энтузиастов на банкротство и, как правило, отражается на рядовых дольщиках.

Доминирующая масса предлагаемых квартир первичного рынка держится в ценовом диапазоне 40—47 тыс. р. за кв. метр. Несмотря на ограниченность числа строительных объектов, значительно насыщен предложениями рынок Автозаводского и Центрального районов.



Грань квадратного метра
Подводить итоги по рынку жилья рано. Последнее слово в жилищной ситуации города, как ни парадоксально, остается за «РЕНО». Жилищный рынок города находится на грани двух резко разнополюсных вариантов развития. Если город получит «существенные» дополнительные рабочие места, что во многом зависит от политики «РЕНО» на АВТОВАЗе, то появится приток нуждающихся в жилье граждан и приток «застоявшихся» инвесторов. От появляющегося потребительского спроса может начать подниматься с колен строительный сектор и жилой, и коммерческой недвижимости. Но это в теории. Граждан, нуждающихся в решении жилищных вопросов, и сегодня предостаточно, дело за «малым» — сделать жилье доступным, и это вполне реально.

В случае существенного сокращения рабочих мест, чего, я думаю, народные избранники и менеджмент ведущих предприятий города не допустят, город обречен на участь Детройта.

Сергей Жолнерук,
директор
АН «Жилищный проект»

Источник: http://www.million-nedv.ru/content/view/179/31/

Количество просмотров - 2462