Михаил Гороховский. Введение обязательного титульного страхования на рынке недвижимости поставит все с головы на ноги
Радикальных перемен в стране не произойдет, а начатые реформы будут доведены до конца. Для российского рынка недвижимости такое положение дел весьма благоприятно, считает первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Михаил Яковлевич Гороховский.
— Один из первых указов нового президента коснулся реорганизации органов федеральной власти, в том числе таких структур, как Роснедвижимость, Росрегистрация, Роскартография, Росимущество. Все они вошли в Министерство экономического развития, и, вероятно, эти перемены не последние — возможно новое объединение и перераспределение функций. Как вы оцениваете предпринимаемые шаги?
— Сокращение звеньев управления необходимо. Де-факто эта реорганизация стартовала еще в начале года. Теперь определен срок, к которому она должна быть завершена, — и это, безусловно, момент положительный, потому что теперь чиновники не смогут до бесконечности растягивать процесс слияния.
Пока же систему лихорадит. Возникают проблемы с регистрацией прав на недвижимое имущество, дачная амнистия буксует. Я вот сам от этого пострадал.
— Каким же образом?
— Полгода назад я занялся перерегистрацией своих прав на земельный участок и загородный дом. Процесс этот долгий, связан с частыми поездками в область, а я по роду занятий не могу себе этого позволить. Поэтому нанял специалистов. И вот они-то мне и рассказали, что с 1 марта, то есть с момента вступления в силу Закона «О государственном кадастре недвижимости», Роснедвижимость фактически прекратила прием кадастровых дел.
— И что же теперь делать?
— Мне недавно один за другим звонили президенты местных ассоциаций и задавали тот же вопрос. Я предложил запросить у Лужкова разрешение на проведение общественной акции и вывести людей с плакатами на демонстрацию. Чиновники болезненно относятся к публичным выступлениям… Я думаю, в данном случае это сработает.
— Если у этих ведомств есть ресурс, достаточный для того, чтобы работа продолжалась в обычном режиме, почему же они его не используют? Ведь ясно, что тем самым создаются новые проблемы, новые очереди, которым еще долго не рассосаться…
— Я скажу так: у этих ведомств сейчас те же проблемы, которые бывают у любого подростка, чей организм еще не до конца развился. То одно мешает, то другое, шея слишком длинная, плечи еще узкие, кулаки уже огромные — и все неудобно… Я не люблю чиновников, но сейчас готов подтвердить, что проблем у них много. Им нужно выработать огромное количество процедур, а кроме того ликвидировать все изъяны ранее существовавших систем.
— Каких, например?
— Скажем, перемены адресов. То поменяется название улицы, то нумерация домов, то отнесут район к другому муниципальному образованию. Для учета эта чехарда — страшное дело. С введением единого кадастра все это перестанет иметь значение, потому что у объекта всегда будет постоянный номер в кадастре.
— И вот улицу переименовали, а кадастровый номер остался прежний?
— Именно. И я предполагаю, что в ближайшие годы у нас изменится вся система права в сфере недвижимости. Сейчас мы наблюдаем начало, не побоюсь этого слова, юридической революции.
— Что же станет во главу угла новой системы?
— Право собственности на землю. Ведь оно и есть самое главное. Возьмем для примера право собственности на квартиру в многоэтажном доме. Ваша квартира? Вроде бы да, вот договор купли-продажи. А ну как муниципалитет вознамерится проложить на этом месте новую магистраль?
— Да, но ведь земля под домом…
— …в большинстве случаев — арендованная! Поэтому, выходит, право ваше… не имеет под собой реальной основы. А с юридической стороны любое право собственности на объект недвижимости должно, образно говоря, твердо стоять на земле. И потому должны со временем появиться законы, запрещающие строительство зданий на арендованной земле.
— Как вам кажется, какие аспекты сферы недвижимости нуждаются в законодательном регулировании?
— На мой взгляд, основная проблема риелторского бизнеса и всего рынка в целом заключается в том, что права добросовестного приобретателя недвижимости должным образом не защищены. Любой человек, покупая недвижимость, знает, что у него нет гарантий.
— Придет тот, кто был прописан здесь когда-то, докажет, что площадь у него отняли, и вселится в квартиру?
— Именно. И даже если вас признают добросовестным приобретателем, то недвижимость у вас все равно отберут.
— А компенсация?
— Один миллион рублей. Что это для Москвы и даже для Подмосковья? Комнату на эти деньги и то не купишь. Я говорил со многими судьями. Они же не только юристы, но и люди прежде всего. И вынося по этим делам законные решения, они мучаются, но сделать ничего не могут.
— Наверное, многие из тех, кто потерял таким образом жилье, обвиняют в своей беде именно риелторов?
— Риелторов, нотариусов, регистраторов. И вы знаете, граждан можно понять. Они ослеплены горем и не понимают, кто виноват.
— А кто виноват?
— Государство. Депутаты, которые не приняли давным-давно соответствующие законы. И если раньше можно было списывать нерешенность этой проблемы на то, что нет денег, то сегодня деньги есть! Сейчас государство реально может защитить права добросовестного приобретателя.
— А много надо денег?
— Будете смеяться: очень мало. Достаточно просто разрешить в стране титульное страхование. И не просто разрешить, а сделать его обязательным. То есть поступить так же, как с ОСАГО.
— А сегодня, выходит, страхование титула происходит вне правового поля?
— Страхование титула — это распространенное жаргонное выражение страховщиков, означающее вид страхования рисков утраты права собственности. От титульного страхования оно отличается принципиально, как велосипед от автомобиля.
Во-первых, титульное страхование защищает от всех рисков, которые могут угрожать объекту, — это и градостроительные риски, и цунами, и падение самолета, и вообще все, что может ущемить право собственника распоряжаться этим объектом.
Скажем, Мосгаз проложил рядом с вашим домом трубу. В результате ваши права по использованию земли ограничиваются, следовательно, земля падает в цене. Вы, может быть, и не собираетесь этот участок продавать, однако вам обязаны тут же компенсировать данную потерю, не дожидаясь, пока вы захотите выставить объект на продажу.
Во-вторых, титульное страхование пожизненное. И, в-третьих, что очень важно, оно безлимитно. Допустим, когда-то в период падения цен на недвижимость вы купили дом за 300 долл., а сегодня он стоит 300 млн. И вот приходит человек и доказывает свое право на этот дом. Вас выселяют — и что же, вам дадут на руки всего лишь 300 долл.? Разумеется, нет: вам заплатят всю сумму, которая необходима для полного восстановления права.
— А в чем может заключаться восстановление в правах?
— Допустим, в приобретении на сегодняшнем рынке аналогичного дома и приведении его в то состояние, в котором утраченное вами жилище находилось до наступления страхового случая. Ремонт, дизайн-проект, переустройство…
— Представляю, каков будет уровень расходов страховой компании… Захочет ли кто-то заниматься подобным бизнесом?
— Титульных страховых компаний много не бывает. И бизнес этот выгодный, поскольку государство, заинтересованное в том, чтобы с недвижимостью был порядок, предоставляет таким компаниям весомые налоговые преференции.
— А есть ли надежда на то, что подобный законопроект будет внесен и рассмотрен в Госдуме в обозримом будущем?
— Если вы помните, Путин в декабре 2004 года внес на рассмотрение депутатов пакет из 20 законов — и тем самым, так сказать, расшил сразу очень много узких мест. Так вот, Медведев, я думаю, должен сделать следующий шаг. Время пришло.
Кроме того, чтобы защитить права добросовестных приобретателей, необходимо также изменить налогообложение операций с недвижимостью. Ведь сейчас налоги после сделки с недвижимостью платят то ли шесть, то ли семь процентов продавцов.
— А остальные?
— Остальные занижают цену недвижимости, чтобы уйти от налогов. Я подчеркну особо, что не риелторы принимают такое решение, а сами собственники. А если сделка будет признана недействительной, они не смогут взыскать свои деньги.
— Налогообложение — это больная тема не только для продавцов недвижимости, но и для арендодателей…
— Да, это так. Замечу: власти только декларируют, что заинтересованы в снижении арендных ставок, а реально ничего для этого не делают. В Париже, например, арендодателям, которые не поднимают ставки выше социальной планки, дают возможность платить налоги в меньшем размере, раз в пять лет вручают чек на ремонт жилья. А где подобные меры у нас?
Государству надо стимулировать нормальное развитие рынка аренды, и, конечно, оно должно позаботиться о нанимателях. Когда женщину, снимающую квартиру, выгоняют на улицу только потому, что она беременна… что можно тут еще сказать?
В конце концов, кто живет в съемных квартирах? Самая молодая, энергичная часть населения. Будущее нашей страны! Государство обязано защищать свое будущее, если хочет остаться на плаву.
Беседовала Анна ЧУДНОВА
Источник: Недвижимость & Цены
Количество просмотров - 1469
