Как сохранить квартиру, потеряв работу
Еще совсем недавно ипотеку считали самым удобным, выгодным и, главное, простым и доступным путем для улучшения жилищных условий. Банки предлагали весьма широкую линейку программ кредитования, что позволяло (при наличии постоянной работы и стабильной заработной платы) подбирать максимально удобные по суммам и срокам варианты. Увы, прошло немногим более полугода и ситуация в этом секторе существенно изменилась. Кризис привел к резкому сокращению рабочих мест, лишив многих заемщиков возможности вовремя выплачивать проценты по кредитам. Трудности испытывают не только те, кто попал под волну сокращений. Даже при видимом сохранении рабочих мест некоторые предприятия не могут своевременно выплачивать заработную плату своим сотрудникам, что также приводит к росту задолженностей по кредитам. Как поступать, если вы не можете вовремя расплатиться с банком, когда, куда и в каких случаях можно обратиться - об этом KupiMetr.Ru беседует сегодня с юристами и представителями строительных компаний.
«Процесс кредитования приобретения строящегося жилья делится, как правило, на два этапа», - объясняет Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», - «Первый из них включает кредитование покупателя на стадии строительства объекта, на втором этапе предусмотрен перевод заемщика на ипотечное кредитование под залог квартиры. В этой связи застройщик заинтересован защищать его интересы перед банком. Поэтому компания сопровождает клиента до момента регистрации права собственности и полного перехода на ипотечную программу банка под залог квартиры». То есть мы видим, что, обратившись к серьезному застройщику, в сложных ситуациях клиент вполне может рассчитывать на помощь консультантов строительной компании. К счастью, как показывает статистика «Сити-XXI век», с большими проблемами выплаты их клиентам пока сталкиваться не приходилось.
Наши консультанты из компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» также считают, что, несмотря на незначительное увеличение количества сделок купли-продажи квартир, находящихся в залоге у банка, и телефонных обращений за консультациями на эту тему, они не носят массовый характер, и не могут считаться тенденцией. Наибольшее количество подобных обращений отмечалось в период активной фазы девальвации рубля, когда ипотечные кредиты в долларах для некоторых заемщиков стали непосильными.
Куда бежать и где искать защиты?
Что же делать, если проблема выплаты Вас все-таки коснулась? Об этом по просьбе KupiMetr.Ru рассказывает Мая Богатырева, главный бухгалтер юридической компании ATC group:
«Как только заемщик понимает, что просрочки платежа по ипотеке в ближайшее время ему не избежать, нужно тут же начать переговоры с банком о путях решения возникшей проблемы. Посетив банк-кредитор, следует обратиться к кредитному инспектору и в письменном виде, заполнив заявление, изложить все жизненные обстоятельства, которые, на Ваш взгляд, являются существенными и не позволяют Вам производить погашение кредита по предусмотренному договором графику.
Если же проблема пока только в несвоевременной выплате заработной платы на предприятии, для пересмотра условий договора необходимо незамедлительно обратиться в банк-кредитор с заявлением и справкой по форме 2-НДФЛ, где будет прослеживаться динамика выплата заработной платы. И уже на основании этих данных руководство кредитного учреждения будет принимать решение о возможных путях решения данной проблемы. Мая Богатырева отмечает, что отличие данной задолженности от ситуации с потерей работы заключается в том, что заемщик, имеющий официальный источник доходов может производить выплаты по кредиту(пусть даже и не установленные сроки), в отличии от заемщика не имеющего никакой возможности (в ближайшей перспективе) погашать ипотечный кредит в виду потери работы».
В числе возможных путей решения проблемы юристы ATC group указывают следующие ситуации:
Если заемщик не может платить по кредиту из-за потери трудоспособности в результате болезни или несчастного случая, то отвечать по обязательствам придется страховой компании заемщика;
Также не исключено увеличение срока кредита, с последующим понижением размера ежемесячного платежа;
Кроме того, возможен вариант продажи квартиры, разумеется, с согласия банка. Это позволит сэкономить на уплате процентов и избежать накопления задолженности перед банком и далее проживать в ней на условиях найма.
И даже в самом неблагоприятном для заемщика случае, когда все-таки приходится продавать квартиру, риэлторская компания может существенно помочь своим клиентам. «За счет обширной клиентской базы, наша компания реализует дефолтные квартиры, зачастую среди наших же клиентов. Заемщику это позволяет сэкономить столь ценное в данное ситуации время. Для покупателя такой квартиры мы имеем возможность договориться с нашими банками-партнерами о спец.условиях. Это может быть, например, сделка переуступки, когда покупатель дефолтной квартиры фактически получает кредит по условиям, допустим, 2008 года (период, когда предыдущий заемщик брал кредит). Даже если это не будет сделка по переуступке, то условия кредитования для покупателя дефолтной квартиры все равно будут гораздо лучше, например, возможно снижение процентных ставок на 2-3%», - рассказывает Генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов. Наша роль проявляется также в том, что как только ситуация стабилизируется, проценты начнут снижаться, появится возможность рефинансировать кредит, и мы сообщим об этом нашим клиентам и сопроводим их при совершении сделки по рефинансированию. В 2006 году у нас уже была подобная практика, когда наши ипотечные консультанты и риэлторы, которые работают с ипотекой, предлагали нашим клиентам, которые брали кредит в 2003, 2004 гг., когда проценты были выше, провести сделки по рефинансированию», - дополняет он.
Законодательство не стоит на месте
Осуществление ипотечного кредита регламентируют сопровождающие законы:
Федеральный закон «О ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-Ф3;
Федеральный закон «О общегосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок со ним» от 24.07.1997 г. № 122-Ф3;
Помимо того, выдача кредитов регламентируется банковским законодательством.
Разумеется, законодательные акты также разрабатываются и дополняются в соответствии с нынешними тенденциями мировой экономики. Например, для облегчения «ипотечного бремени» для своих граждан, государство разрешило оплачивать ипотечный долг «материнским капиталом». «С 1 января 2009 года семьи, которые заключили договоры ипотечного кредитования по 31 декабря 2010 года включительно, могут воспользоваться правом на распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей и направить указанные средства на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным», - рассказывает Мая Богатырева. Кроме того, все граждане, которые потеряли работу в 2009 году, смогут получить временную отсрочку по выплате ипотеки. «Данная государственная программа получила название реструктуризация ипотечного кредита. Для получения необходимой отсрочки, заемщикам необходимо будет обратиться в банк или региональное подразделение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее АИЖК) и предоставить ему пакет необходимых документов», - продолжает рассказ Мая Богатырева. В пакет необходимых для оформления отсрочки документов входит:
заявление-анкета на отсрочку платежа;
кредитный договор;
свидетельство об оценке ипотечного жилья;
справка, подтверждающая постановку на учет на биржу труда (официально безработным признается гражданин, которому в течение 10 дней со дня регистрации на бирже труда не была предоставлена подходящая работа)
справка о доходах из налоговой инспекции;
справка о том, что квартира, купленная по ипотеке, является единственным жильем заемщика (справка ЕГРП - Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
трудовая книжка.
Кто получит отсрочку
Мая Богатырева отмечает, что объективных ограничений по возможностям этой программы тоже достаточно.
Во-первых, квартира, заложенная по ипотеке, должна быть куплена до 1 декабря 2008 года и должна быть единственным жильем для заемщика и всех проживающих с ним членов семьи, зарегистрированных на этой жилплощади. При этом члены семьи не должны иметь другую жилплощадь ни в частной собственности, ни по социальному найму.
Во-вторых, у семьи не должно быть другого налогооблагаемого имущества (дача, машина, гараж) или сбережений (акции, паи, ценные бумаги, банковские вклады), которые можно было бы использовать для возвращения кредита банку.
В-третьих, размер приобретенной в кредит квартиры ограничен: для одного человека - не более 45 кв. метров, для двоих - не более 30 кв. метров на человека, для семьи из трех человек и больше - максимум 25 «квадратов» на каждого. Для загородных домов эта площадь больше: максимум 70 кв. метров на одного, по 50 кв. метров - для двоих (на каждого), по 40 метров - на каждого члена семьи из трех и более человек.
Программа реструктуризации ипотечного кредита не является благотворительной, и поэтому важно помнить, что после нахождения работы придется выплатить проценты не только по дополнительному кредиту, но и, конечно же, по основному. Так как АИЖК все это время, на которое дается отсрочка, сам платит банку Вашу ипотеку, а потом, когда заемщик находит работу и восстанавливает свой прежний материальный статус, он уже должен не только банку, но и АИЖК.
Максимальный срок реструктуризации кредита, предусмотренный программой 12 месяцев. Следует надеяться, что многим удастся найти работу и получить стабильную заработную плату намного раньше этого срока. В таком случае, когда заемщику больше не требуется отсрочка платежей, он уплачивает сумму начисленных процентов за пользование кредитом и далее производит выплаты банку-кредитору самостоятельно из собственных денежных средств. При этом юристы напоминают, что случаи возникновения ситуаций, влияющих на улучшение материального положения заёмщика (связанных с трудоустройством) должны быть обязательно определены условиями предоставления отсрочки.
Марианна Орлеанская, специально для http://www.kupimetr.ru/
При полном или частичном использовании материалов ссылка обязательна!
Количество просмотров - 1406
