Елена Андреева. Все о рынке недвижимости Уфы: 12 ответов на самые насущные вопросы.
03.09.2008
Редакция «Бизнес-журнала РБ» предложила Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» принять участие в составлении обзора рынка агентств недвижимости Уфы. Для участия в материале мы ответили на следующие вопросы редакции:
- Оцените примерное количество агентств недвижимости в Уфе?
Было 250 на 1.1.2006
Было 150 на 1.1.2007.
Сейчас 80 на 1.08.2008. Рынок требует применения новых технологий, совершенствования подходов и к управлению персоналом, и к продвижению услуг и объектов, отслеживанию новых тенденций. Далеко не все, и особенно привыкшие считать, что недвижимость – легкое и наживное дело, выживают в таких условиях. Особенно это касается мелких фирм, привыкших работать « по старинке». Но наши офисы работают успешно благодаря корпоративной поддержке.
- Существует ли в Уфе проблема «черного маклерства»? В чем она выражается?
Очень остро. Ввиду отмены с 2002 г. лицензирования, на рынок недвижимости пришли непрофессионалы. Заниматься недвижимостью может любой. Доступ к профессии открыт и нет никаких ограничений. Другое дело, что ХОРОШО заниматься недвижимостью, с предоставлением клиенту всех современных форм обслуживания и рекламы, а не только публикаций в газете « Из рук в руки», может далеко не каждый.
Доля маклеров в Уфе – 70%. Из них 80% - черные, т.е. не зарегистрированы в ФНС в качестве ИП (ИПБОЮЛ), т.е. ведут нелегальную деятельность, не платят налогов. Обращение к таким « деятелям» может привести к потерям для их клиентов, так как фактически они не несут перед ними никакой ответственности, а документы у них могут быть поддельными. Ввиду небольших затрат на свое содержание черные маклеры демпингуют на рынке недвижимости, беря комиссионное вознаграждение в 2 раза меньше, чем АН, которые
- платят налоги
- арендуют или содержат офисы и персонал
- предоставляют качественную рекламную и информационную поддержку, индивидуальный маркетинг по каждому клиентскому договору.
- Какие федеральные АН работают на рынке Уфы?
Три федеральных сети АН:
Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» (Уфа, Стерлитамак, Салават, Туймазы, Кумертау, Астрахань, С-Петербург, Казань, Самара, Орел, Соликамск),
МИАН,
ХИРШ.
- Оцените долю ассоциированных членов АПУРН среди участников рынка недвижимости. Что дает членство в ассоциациях участникам рынка? Насколько сложно вступить в ассоциацию? Какие входные барьеры существуют?
Доля 30%. Вступить – не сложно, правда, нужны рекомендации от существующих членов ассоциации. Дает членство общение и обмен опытом.
- Какими инстанциями (и, возможно, риэлторскими объединениями) регулируется деятельность АН?
Официально – никакими. Т.к. деятельность не регламентируется никаким существующим законодательством и подзаконными актами. Добровольно деятельность регулируется Российской Гильдией Риэлторов (РГР) в лице АПУРН (при ней существует Конфликтная комиссия по разрешению спорных ситуаций, возможно предоставление информации потребителям и др.).
Реклама контролируется Антимонопольным ведомством. Налоги – ФНС. Вот и все.
В Сети «ЭКСПЕРТ», конечно, существуют свои франчайзинговые механизмы контроля работы офисов и профессионализма сотрудников, своя Дисциплинарная комиссия.
- Насколько тесно АН сотрудничают с застройщиками? В чем плюсы и минусы такого сотрудничества?
В период стагнации наконец-то застройщики «повернулись лицом» к риэлторам. Продажи встали, содержание собственных агентств или отделов по продаже собственных объектов стало малоэффективным. Только после этого застройщики стали охотнее сотрудничать с риэлторами. Да и сейчас случаются ситуации, когда сотрудники застройщиков пытаются «увести» клиента, который пришел из агентства недвижимости. Но тенденция сближения и взаимовыгодного сотрудничества, подкрепленная совместными публикациями в СМИ, рекламой в Интернет, налицо. «ЭКСПЕРТ» первым в Уфе заключил эксклюзивные договора с 19 крупнейшими застройщиками. Теперь мы не взимаем денег за свои услуги по подбору и юридическому сопровождению сделки с клиентов (Покупателей строящегося жилья) по этим объектам. За Покупателя нам 1,5-2% платит Застройщик со своего р/счета.. За счет этого, хотит обратить особое внимание, не происходит возгонка цен на рынке первичного жилья Уфы. Нам нет необходимости «накидывать» собственное вознаграждение на цену объекта.
Здесь стоит отметить, что именно поэтому риэлторов всегда обвиняют в росте цен, забывая о том, что на равновесном рынке, который, кстати, находится в таком состоянии с начала 2007 года, бесполезно пытаться продавать такую же квартиру по цене, даже на 50 тыс. руб. дороже, чем сам застройщик ее продает. Информация на рынке открыта.
Происходит некая взаимовыгодная «гармонизация» отношений, так как агентства владеют нужной застройщику информацией о предпочтениях покупателей. Застройщик иногда даже может дать скидку покупателю от агентства при покупке больших площадей. Рынок свободной конкуренции с помощью спроса и предложения успешно регулирует ситуацию.
7. За счет чего прирастает рынок АН? За счет увеличения клиентской базы каждой компании или за счет прихода новых компаний?
За счет увеличение оборота (сделок) на рынке недвижимости. За счет повторных обращений, увеличения клиентской базы и рекомендаций других клиентов. Правда, сейчас сложно сказать о сильном увеличении общего оборота сделок на рынке Уфы и РБ. К сожалению, мы, риэлторские фирмы, не можем СОЗДАТЬ с нуля спрос не недвижимость, и, как следствие на свои услуги. Недвижимость не стоит 50-100 руб, и решения о ее покупке принимаются годами. Также влияет инфляция и общеэкономическая ситуация. Но перераспределить существующий спрос на наши услуги в свою пользу от конкурентов мы в силах путем предоставления качественных услуг, дополнительных услуг, развитием услуг по новым сегментам рынка ( коттеджные поселки, земля, дачи, гаражи). В целом можно сказать, что за счет внедрения новых технологий работы, освоения новых сегментов рынка и за счет ухода с рынка многих мелких агентств на последние 2-3 года, мы нарастили наши обороты по сделкам и клиентской базе.
8.Какие услуги более востребованы вашими клиентами?
Все. Аренда как жилья, так и коммерческой недвижимости. Вторичное жилье. Первичное жилье. Земля. Юридические услуги сопровождение сделок. Загородная недвижимость.
9. Насколько высока конкуренция между АН города? За счет чего ваша компания выдерживает конкуренцию на рынке?
Конкуренция везде высока, во всех сферах экономики. Сейчас вообще сложно найти незанятую рыночную нишу. Мы выдерживаем конкуренцию и успешно развиваемся даже на стагнирующем рынке, благодаря отточенным технологиям, применяемым в работе.
Мы на сегодня единственная в городе Уфа сеть АН, которое на стагнации спроса увеличивает количество офисов, мы продолжаем расти. И это - свидетельство правильности выбора развития бизнеса – особые условия и преимущества нашего франчайзинга. Мы считаем, что только мы смогли уловить то, что нужно нашим франчайзерам в комплексе. Это – наша «изюминка» и важный фактор сплоченности компании.
10. Насколько востребованы в Уфе такие формы укрупнения бизнеса, как слияния и поглощения? Практикуют ли уфимские АН объединения в холдинги? Насколько распространено в Уфе филиальное развитие сетей? В чем плюсы и минусы таких подходов?
Нет. Не актуально. Дело в том, что лучшая модель работы на рынке недвижимости, так называемая «семейная модель». Это не означает, что в АН работает 1 семья. Просто ключевые, директорские, менеджерские функции делегируются родственникам: жена, муж, брат, сестра, сват и т.д. На рынке недвижимости Уфы доминируют такие небольшие АН, с персоналом до 30 человек. Почему это происходит?
В каждом офисе должен находиться собственник, т.к. контроль над бизнесом – главная и самая сложная работа менеджмента в недвижимости. Сотрудники не находятся постоянно в офисах и всяческие системы электронного контроля, документооборота не работают так эффективно, например, как система количественного учета товаров и чеков в супермаркете. Филиалы же контролировать еще сложнее. Помимо этого, открытие филиала препятствует применению упрощенной системы налогообложения, по которой работают большинство агентств.
А вот объединить собственников агентств – можно, для этого и существует франчайзинг.
«Каждый офис находится в НЕЗАВИСИМОМ владении и управлении» - вот основная идея франчайзинга.
11. Какие новые сегменты за последний год освоили участники рынка?
Стремительно развивается загородная недвижимость, где мы весьма преуспели: замельные участки, коттеджные поселки, таунхаусы.
12. Каковы ваши прогнозы относительно развития рынка?
Снижение количества сделок, стагнация спроса на рынке недвижимости Уфы, которая продолжается 1,5 года, привела к уходу с рынка недвижимости непрофессионалов. Рынок будет развиваться, несмотря на мировой ипотечный кризис, так как существует большой неудовлетворенный спрос со стороны населения на жилье. Поэтому мы с оптимизмом смотрим в будущее.
Количество просмотров - 1453
