Купить квартиру у банка: дешево и заманчиво, но…
На рынке недвижимости продолжает муссироваться мнение о наличии на рынке большого количества обремененных ипотекой квартир, продаваемых банками по низкой цене. На конференции Института Адама Смита «Недвижимость в России» директор Управления финансирования строительных объектов Сбербанка России Алексей Чувин дал свой прогноз развития ситуации на рынке недвижимости в России. По его словам, осенью у банков и девелоперов могут возникнуть проблемы. Банки, по его мнению, «будут «сбрасывать» объекты недвижимости, находящиеся в залоге... Мы уже выражали мягкое несогласие с этим мнением.
Но ожидания людей всегда основываются на лучшем видении перспектив, даже если это видение в корне неверно. Приятно думать, что вот-вот на рынке появятся квартиры, стоящие буквально копейки.
В информационную службу нашей компании последние недели поступает большое количество вопросов по этой теме. Когда появятся такие квартиры, будет ли их много, снизятся ли в итоге цены на недвижимость, какова процедура покупки и продажи и т.д. Поэтому в этой статье мы решили высказать свои соображения по вопросам выгодности таких приобретений. Вопрос сильного влияния этого процесса не уровень рыночных цен мы уже опровергли ранее. В следующей статье будут освещены также вопросы сделок с ипотечными квартирами в кризис: какие у граждан существуют потребности желания и проблемы.
Так ли просто и выгодно купить квартиру с обременением? Есть масса проблем, и именно эти проблемы являются гарантией того, что даже некоторый выброс ипотечных квартир на рынок не окажет серьезного влияния на ценовую динамику. А покупателям таких привлекательно – дешевых квартир мы предлагаем лишний раз задуматься, стоит ли овчинка выделки.
Выгодно ли покупать. Чтобы продать квартиру с обременением на настоящем рынке, на нее нужно снизить цену. Причем процентов на 5-10. Так как ваш покупатель должен внести вам значительный аванс для предварительного снятия обременения. Т.е. покупатель рискует, это во-первых, а во-вторых, изымает деньги из собственного оборота, бизнеса, раньше начинает платить за кредит и т.п. В третьих, он ждет снятия обременения, процедуру регистрации собственности, соответственно, несет затраты, например, на аренду квартиры, да и нервное напряжение во внимание принять стоит.
Т.е. если вы покупаете обремененную квартиру, вы вносите аванс за нее в размере непогашенного кредита, долго ждете, пока будет снято обременение. Только потом вы заключаете сделку купли-продажи.
Если закладная на квартиру продана вашим банком какому-либо другому банку, то понадобится время, чтобы найти ее. Многое также зависит от банка, насколько быстро он ведет работу с документами, и от продавца. Т.е. выиграв на цене, вы можете проиграть во времени. Например, если вы предварительно продаете что-то, то вы можете упустить покупателя.
Что хочет банк. Не нужно забывать также о том, что банк, выдавший проблемный ипотечный кредит, преследует свои специфические цели. По большому счету, ему нет дела до отношений собственника обремененной квартиры и ее покупателя. Т.е. покупатель такой квартиры, это, собственно, средство для банка вытащить свои деньги и ничего более. Банк получает свои деньги, выдает документ о закрытии кредита, с помощью которого в регистрационной палате снимается ипотечное обременение. Что происходит дальше, банк не волнует. Казалось бы, мелочи для покупателя, который уже подписал соглашение о намерении с собственником по выгодной цене.
Продажа квартиры банком или собственником. Но нужно учитывать, что мотивация собственника обремененной квартиры может различаться. Конечно, все в первую очередь хотят избавиться от постоянных требований банка погасить долги. От долгов тоже. Но далеко не все при этом хотят избавиться от квартиры. Вопрос, кто выступает инициатором продажи.
В первом случае сам заемщик, понимая, что не может далее выплачивать кредит, или скоро не сможет выплачивать, сам начинает продавать квартиру, предварительно проведя переговоры с банком, либо нанимает для этого риэлтора. В общем случае процедура продажи квартир с обременением однотипная. Если у риэлтора есть такой опыт, то это будет исключительно удобно для собственника. Т.е. собственник все обдумал сам, он морально готов к продаже, он думает о том, куда далее поедет жить, или что сможет купить взамен. С ним легче вести любые переговоры.
Другое дело, когда инициатором продажи является банк. Не важно, судебное это решение, соглашение банка и собственника или одностороннее решение банка, так как сейчас решение суда не требуется. В этом случае собственник будет противиться продаже всеми способами.
Как бы абсурдно это не звучит, но чужие деньги, деньги банка, некоторыми заемщиками воспринимаются иначе. Заемщик считает, что ничего, что три-четыре платежа не будут внесены вовремя, банк потерпит. Так как его, заемщика проблемы гораздо важнее. Банк же в свою очередь просто постарается продать побыстрее обремененную квартиру. Соответственно, и подешевле, лишь бы хватило на кредит.
Цена продажи банком. Как раз во втором случае банк не будет церемониться с собственником по вопросам ценообразования на предмет залога. Главное, чтобы квартира стоила не меньше, чем сумма невыплаченного кредита. Многие заемщики не понимают, что первые несколько лет они своими платежами гасят в основном проценты. Т.е. выплаченные ими деньги они просто потеряют при продаже обремененной квартиры. Получат они в лучшем случае заниженную стоимость квартиры минус невыплаченный кредит, минус издержки.
Если проанализировать динамику цен последних 3 лет, предположив, что сумма кредита составила 80% от стоимости квартиры в конце 2006 года, на пике цен, то можно легко подсчитать, что суммы с продажи сейчас не хватит даже на погашение кредита, так как цены упали на 30%. А если квартира в отдаленном районе, «хрущевка», в старом доме – то дисконт еще больше.
Эта ситуация не сулит ничего приятного и покупателю такой обремененной квартиры. Если банк вернет свой кредит не в полном объеме, то он попытается взыскать недостаток с другого имущества заемщика. Заемщик, поняв это, будет пытаться «маневрировать», искать более «дорогого» покупателя и т.д.
Юридические проблемы или что нужно учесть. Есть и другие подводные камни подобных сделок. Продав таким образом предмет залога и погасив кредит, бывшие собственники могут пытаться остаться в квартире подольше, так как идти им может быть некуда, а снять квартиру дорого или пока нет средств. Озлобленность на жизнь, кризис и прочее испортят покупателю обремененной квартиры жизнь. Банк не будет пытаться помочь вам с выселением. Свои деньги он получил, остальное – ваши проблемы как покупателя. В итоге вам как покупателю придется бежать в суд. Продавец может подложить и другую «свинью», попытавшись одновременно продать квартиру другому покупателю после снятия обременения, или, например, взяв аванс.
Но деньги свои первый покупатель вернуть он уже вряд ли сможет. Так как аванс внес не банку, а бывшему ипотечному собственнику. Даже если пытаться взыскать у него эти деньги, взять-то с него уже нечего. Поэтому необходимо, чтобы подобную сделку сопровождал опытный специалист.
Дети, прописанные в такой квартире практически сводят на нет возможность ее продажи. Во-первых, нужно разрешение РОНО. Чтобы его получить, нужно прописать ребенка куда-то еще. А если прописывать некуда, то купить. Причем предоставить доказательства этого. А как купить, если деньги покупателя ушли на погашение кредита? Хорошо, предположим, что РОНО «поверило» или вы «решили» эту проблему. Но тогда может иметь место одна из схем мошенничества. После сделки купли-продажи продавец подает в суд на нарушение прав ребенка, и суд, не сникая в «ипотечные» детали, становится на сторону ребенка. А денег-то уже у продавца и нет, ведь он ими погасил кредит банку.
Проблемы предыдущих собственников при покупке квартиры с обременением могут коснуться вас как покупателя самым нешуточным образом. Поэтому необходимо обращаться либо к опытным специалистам, либо лично знать продавцов. Не нужно уповать на помощь банка, выгодную цену и прочие прелести.
На рынке недвижимости есть опытным путем выявленный закон: то, что продается слишком дешево, всегда имеет подводные камни. К сожалению, этот закон работает практически всегда. Поэтому, если у вас есть менее рискованный выбор, уберегите себя от возможных негативных последствий.
На пользу всего сказанного служит также такая статистика: банки сами начали понимать сложность продаж обремененных квартир, выбивания долгов и взысканий. Поэтому будем надеяться, что и заемщики станут более аккуратными, и проблемы неплатежей будут решаться миром.
Автор: Андреева Елена
Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
Количество просмотров - 1817
