Инвестиции и покупка земли в направления развития города Уфы. Мнение о тенденциях развития и перспективах этого сегмента в г. Уфа
Помимо прочего, рынок земли вокруг Уфы меняется стремительно, и то, что было актуально в году прошлом, сейчас выглядит иначе.
Тенденции 2014 года
n Земли на рынке все больше в силу изменения позиции правительства на развитие пригородных территорий. Поэтому земель выделяется и переводится все больше. Соответственно, их больше и на вторичном рынке
n Перевод сельхозугодий
n Мода на направления, в силу которой какие-то направления дороги, а какие-то – недооценены не в плане цены, а с точки зрения интереса покупателей
n Необходимость выделять первичный и вторичный рынок недвижимости
n Средний ценник 50 тыс руб за сотку в пригороде для большинства покупателей оптимален при наличии коммуникаций и транспортной доступности. В прошлом году эта цифра была в районе 60 тыс руб\сотку
n Требования к коммуникациям и инфраструктуре все выше, так как город разрастается в агломерацию, и требуется все необходимое на месте проживания, а не в центре агломерации.
n Низкая ликвидность земли из-за большого количества предложений и сложности выбора ( много поездок в разные поселки)
n Не структурированность, если даже не сказать сумбурность рынка земли. Если покупатель плохо владеет географией всех пригородов, то выбрать где лучше сложно, и выбор затягивается на весь сезон. Инвестору еще сложнее понять, что стоит покупать и что строить на этой земле.
n Транспортные проблемы в Уфе все серьезнее. Сколько бы не строили мостов, а все не хватает. Поэтому проблемы инфраструктуры на местах все важнее. Но школы, садики и больницы есть даже не в каждой пригородной деревне. А рабочие места и подавно
Направления пригородов Уфы и их особенности.
Классификация с точки зрения внимания покупателей и продаж условна и не соответствует какому-то административному делению. Скорее эволюция направлений идет по московскому примеру. Т.е. с точки зрения нескольких выездов из города и их удобства и загруженности.
n Нагаево-Акбердино - самое популярное для постоянного проживания. Плюсы: мода, доступность, вся инфраструктура, природа, социальный слой проживающих. Минусы: транспортные сложности на ж/д переезде, высокая цена, высокая конкуренция объектов почти во всех классах, высокая плотность населения. За Акбердино интерес к этому направлению пока заканчивается в силу стереотипов.
n Южное, Аэропорт. Плюсы: одно из первых развившихся для постоянного проживания, хороший выезд, обжитость, общественный транспорт. Минусы – как таковой природы и экологии там уже давно нет. Цены высоки. Интерес покупателей максимум -до Булгаково, дальнейшие полустепные районы пока непривычны, хотя исторически до них расположено очень много садов. Для постоянного проживания там уже далековато, если работать в городе.
n Старочишминское. Плюсы: транспортная доступность, общественный транспорт, исторические нас. пункты. Минусы: обилие садов, мало водоемов, направление довольно загруженное, так как трасса узкая.
n Затонское (М7). Плюсы: федеральные трассы, массовая застройка, расширение района Уфы, недооцененные территории в районе Первушино. Минусы: коммуникаций недостаточно, загруженная трасса, из некоторых мест видно промзону уфы и не всем это нравится.
n Юматово-Алкино (М5). Плюсы: очень экологичное направление, хорошая трасса, природа, исторически курортная зона, много новых садов и мест с дорогой застройкой. Минусы: дальше, чем предыдущие, для того, чтобы доехать до Уфы, надо либо проехать Дему, где постоянно где-то что-то ремонтируют или строят, либо через развязку южного въезда, общественного транспорта маловато. Земля была бы удобнее под промназначение, логистические центры, а покупателями направление недооценено для постоянного проживания из за всех вышеперечисленных причин.
n Северное (Шакша, Иглино, Дорогино). Плюсы: цена чуть ниже, коммуникации в Шакше и Иглино, реки, водоемы. Удобно въехать в город и с сера, и с юга по М5. Минусы: Кроношпан снизил интерес к направлению, загруженная и узкая трасса на Ашу, хотя экология не так уж страшна, как говорят. Природа правда тоже осталась мало где в первозданном виде.
n Зауфимье ( Федоровка, Шмидтово, Юрмаш). Плюсы: перспектива моста, доступность и с юга и с севера, федеральная трасса, обжитое место, присоединение к городу. Минусы: небольшая территория, отсутствие природных объектов. Если мост от Трамплина все-таки будет построен, то перспективы заселения территорий около садов Дудкино могла бы быть аналогичной строительству Сипайлово. А обилие озер –стариц может быть и плюсом.
n Бирское. Недооцененное из-за промзоны. Удобство выезда как с севера, так и с юга через Первушино. Пока держит уровень цен чуть ниже. Сложность постоянного проживания. Пока предпочитают работники промзоны и северной части города, в том числе из-за наличия городов Благовещенска и Бирска, где можно купить недвижимость подешевле. В этом направлении много мелких деревень, где цены пока не так высоки уже на обжитые местечки. Покупателей пугает близость промзоны.
n Возможно, развитию пригородных территорий поспособствовало бы строительство моста и выезда в районе начала Черниковки, ул. Комарова где находится биатлонная трасса и некоторые спортивные сооружения. Но пока перспективы тут непонятны.
Прогноз тенденций земельного рынка Уфы и пригородов:
n Появление новых массовых предложений первичного рынка земли. И на вторичном сейчас их немало, в том числе постсоветских садов.
n Локализация пригородов. Городская агломерация — это компактное скопление населённых пунктов, главным образом городских, местами срастающихся, объединённых в сложную многокомпонентную динамическую систему с интенсивными производственными, транспортными и культурными связями. Образование городских агломераций — одна из стадий урбанизации, т.е. концентрации населения вокруг крупных населенных пунктов. Вот и Уфа становится моноцентрической агломерацией, сформировавшейся вокруг одного крупного города-ядра. Но агломерация предполагает наличие инфратструктуры и рабочих мест в местах проживания – насленных пунктах – спутниках города. Уфе до этого в целом пока далеко особенно в области рабочих мест. Проблемы изнеса последнего года лишь обостряют эту проблему, а фермерских и сельскохозяйственных предприятий на местах мало. Граждане хотят «красивую» работу.
n Отсутствие роста цен в массовом сегменте
n Низкая ликвидность большинства предложений
n Изменение генплана города и попытка инвесторов угадать дальнейшее движение рынка.
n Дробление участков в ближайшем пригороде, где можно постоянно проживать и работать в городе. Цель – минимизация общей стоимости построенного на них объекта, а значит и высокая его ликвидность.
n Застройка объектами эконом-класса с той же целью, что и выше
n Большое количество дорогих или уже тенденциозно и технологически немодных объектов в предложении, снижение и цен на них.
Факторы успешных инвестиций в землю:
n Низкие начальные вложения на единицу для крупных инвестиций, так как стоимость создания коммуникаций сопоставима со стоимостью приобретаемого куска земли.
n Принципиальная возможность подведения коммуникаций. Вода становится все важнее, покупатель требует полных централизованных коммуникаций, а за реками их почти нет. Требуется развития технологий создания локальных поселковых коммуникаций, работающих не в пример существующих без перебоев. .
n Вложения в коммуникации и инфраструктуру точек агломерации
n Длительный временной период меняет рынок, поэтому проекты должны реализовываться быстро, либо с умением «угадать» будущие тенденции.
n Прогноз развития направлений и генплана теперь необходим на каждом шаге.
n Строительные технологии – пока косность менталитета не принимает некоторые технологии так, как хотелось бы. Именно технологии строительства и коммуникаций определяют изменения рынка и предпочтений из года в год. Но и разобраться в них покупателю все сложнее.
n Сегменты потребителей и уровни доходов. Площадь и ценник дома с максимальным спросом меняется каждый год. Сейчас эти цифры уменьшаются, когда-то было и обратное. Может получиться так, что максимум эконом-предложний создаст и дефицит бизнес-класса.
n Соотношение цены и места
n Налогообложение и содержание становится также все важнее как для инвестора и застройщика, так и для покупателя.
Ссылка на пример классификации сегментов рынка земли в целом
Консультации по документам и юридическим вопросам, узаконению: (347)298-58-13
Покупка и продажа земельных участков под застройку вашего дома: (347)298-12-08
Автор: Андреева Елена, ген. директор Сети АН ЭКСПЕРТ.
Консультации по инвестициям и направлениям для застройщиков: (347)299-14-14
Источник: www.expert-russia.ruКоличество просмотров -
