Технический анализ рынка жилой вторичной недвижимости Уфы на начало апреля 2009 года: вниз, но очень медленно

Напоминаем оговорки по отношению к классическому техническому анализу рынка:

- мы условно считаем объемом совершенных сделок объем выставленных предложений, так как они следуют за рынком, и на нашем рынке нами отмечена прямая зависимость;

- мы исходим из того, что продавцы недвижимости – «быкуют», то есть, заинтересованы в росте цен, покупатели – «медведят», заинтересованы в снижении.

Однако, несмотря на трактовку теханализа как инструмента, который косвенно учитывает все тенденции экономики, именно в недвижимости проявляются сильные корректировки при внезапном начале действия общеэкономических факторов. Поэтому важно применение гораздо большего количества технических индикаторов. Во многом такой анализ в недвижимости проще, так как не нужно четко отслеживать краткосрочные точки входа-выхода в рынок, а нужна лишь общая тенденция. Рынок недвижимости очень инертен.

Приводимый анализ имеет в основе долгосрочную тенденцию роста, но, с имеющими место несколькими внутренними тенденциями роста-падения.

Прогноз, при сохранении общеэкономической ситуации, не стоит рассматривать дольше, чем до конца года.

Для начала также вводная информация. Мы все с вами потребители, и реалии нашей страны заставляют нас периодически впадать в панику и бояться неких обвалов рынка и скачков вверх. Теперь, как только на рынке устанавливается спокойствие и равновесие, в общем-то обычное явление для большинства товарных рынков, мы впадаем в панику и ждем неизвестно чего. Однако при этом забывая, что и обвалы и взлеты обязательными и необходимыми условиями-предпосылками имеют некоторые факторы.

Во многом, одним из факторов нашего рынка является «бычье-медвежий» менталитет. Многие наши потребители в силу отсутствия общеэкономических знаний не понимают, что небольшие недельные +/- рынка являются лишь волатильностью и статистической погрешностью ( которая является нормальной вплоть до 2 %), не влияя серьезно на их фактическую покупательную способность.

Инвесторов сейчас нет, долгосрочные инвестиции в готовую жилую недвижимость ( а мы проводим анализ именно вторичного жилого рынка) практически отсутствуют ( только в строящееся, первичное жилье, либо когда квартира планировалась для семья, детей впоследствии, а пока сдавалась), а краткосрочные сейчас не выгодны. И нормы прибыли у большинства инвесторов уже зафиксированы вовремя, т.е. инвестиционные квартиры в большинстве уже проданы. Те же, которые не были проданы по экономически целесообразной цене, сданы в аренду.

Цены на жилье падают достаточно давно, и основной вопрос, который беспокоит немногочисленных покупателей, обладающих финансовыми средствами для покупки без использования ипотеки – когда будет минимум цен? Продолжится ли снижение далее, или стоит приобретать недвижимость сейчас, в удобный для покупки сезон.

Технический анализ рынка Уфы:

На рис.1 график и сглаженная средняя ( белая) показывает динамику 4 лет. Многие аналитики рынка склонны считать, что в долгосрочной тенденции рынок недвижимости в абсолютных ценах может только расти. А временные падения являются лишь временными коррекциями в периоды выжидания «отложенного спроса». Мы в свое время назвали то небольшое падение 2007 года «инерционным откатом». Со второй половины 2008 года мы видим устойчивое снижение, уровень цен сейчас достиг уровня конца весны 2006 года. Дальнейшие показатели теханализа, как мы увидим, продемонстрируют нам тенденцию замедляющегося падения. Но в теханализе существуют еще атк называемые анализы фигур, одна из которых представлена ( как бы двухглавая гора). Теханализ говорит о том, что падение возможно до цены перелома начала первого «горба» (апрель 2006), около 40 тыс. руб., в дальнейшем – смена тенденции. Т.е. это то дно, которого рынок может достичь в ближайшие полгода.

 

На Рис.2 индикатор движущей силы рынка АС осенью 2007 года показывает накопление потенциала ( >0) , толкающее его на повышение, однако в дальнейшем отчетлива тенденция постепенного снижения потенциала рынка . Небольшую активизацию мы наблюдали весной прошлого 2008 года( имеем в виду, что индикатор имеет предупреждающий характер). В целом индикатор показывает очень низкую силу рынка на повышение в дальнейшем, будет сохраняться отрицательная динамика.

Рис.3 Индикатор силы покупателей на снижение. Каждый день торгов представляет собой борьбу продавцов ("быков"), стремящимся поднять цену вверх, и покупателей ("медведей"), толкающих цену вниз. В зависимости от того, какая из сторон одерживает верх, день завершается более высокой или более низкой средней ценой по сравнению с днем предыдущим, а промежуточные результаты, и в первую очередь максимальная и минимальная цены, позволяют судить о том, как разворачивалась борьба на протяжении дня.

Задача оценки баланса сил "медведей" имеет большое значение, так как изменение этого баланса является одним из первых сигналов, позволяющим предугадать вероятную смену тенденции. Средняя цена является соглашением о цене между продавцами и покупателями в течение определенного промежутка времени, минимальная цена отражает максимальную силу продавцов в течение дня. Условно мы считаем ею цену самой дешевой неликвидной недвижимости.

Индикатор силы покупателей на снижение цены на всем протяжении тренда показывает стабильное отрицательное значение, которое растет в краткосрочные и среднесрочные моменты понижательной динамики. В начале экономического кризиса осенью индикатор показывал максимальную силу покупателей на понижение со значением -20. Сейчас значение индикатора -17,8 и его динамика показывает небольшое снижение силы покупателей, т.е. их силы по «ломанию цены», в том числе торгом за счет активизации покупок на рынке  . В целом средний показатель Bears со значением -17,8 предположительно определяет значение цены 44 минус 17,8 = ~26 тыс.руб – минимальную цену, при котором потенциал и отложенный спрос ( в том числе неплатежеспособный при настоящих ценах) покупателей был бы реализован сразу и полностью ( конечно, это идеальная теоретическая ситуация). Для нашего рынка эта цена недостижима и удерживается значительной силой продавцов ( следующий график)

Также можно определить примерный исторический минимум минимальной цены предлагаемого метра( не средней) за последний год = 52,15-24,9 = 27,25

Рис.4 Индикатор силы продавцов на повышение положителен и высок +31. Из последних двух графиков также можно подтвердить вывод: даже в моменты падения цен сила продавцов к удержанию высокой цены остается и приводит не к дальнейшему падению цен, а к стагнации рынка и снижению количества совершаемых сделок.  Но сила продавцов, высокая осенью 2008, сейчас немого снижается, т.е. продавцы ради продажи объекта готовы к торгу. Фактически значение -  это разница средней и максимальной цен, и ее среднее значение 31. Т.е, можно предположить, что, если бы в идеальном случае средняя цена рынка достигла 31+44= 75 тыс. руб (максимальная цена, то на продажу были бы выставлены абсолютно все квартиры, которые так или иначе планировалось продавать. Примерный исторический максимум цены за последний год = 52,15+49,923 = 102,1 тыс. руб в феврале 2007.

Также надо принять во внимание разницу последних двух индикаторов. Сила продавцов на подержание высокой цены выше ( 31 и -18). Поэтому обвала цены или резкого снижения не будет, только постепенное.

Рис.5. Индикатор Боллинджера показывает уровни поддержки-сопротивления. Резкое сужение полос всегда показывает изменение тенденции (начало 2007 – на падение, октябрь 2007 – на рост). Долгосрочное сужение показало уравновешивание спроса-предложения.

Следование рынка вдоль одной из граничных полос всегда приводит с последующему движению по направлению к другой с обязательным ее достижением (определяет краткосрочную тенденцию). Существующее падение  на грани линии краткосрочной поддержки (43 тыс. руб. за 1 кв.метр в ближайший месяц) в момент грядущего усиления движущей силы рынка (рис 2) приведет к следованию к линии сопротивления ( ~50,5), что на графике отразится  возможным изменением тренда после сужения линий Боллинджера. Однако постепенное расширение линий ( или, по крайней мере, НЕ сужение) свидетельствует о некоторой активации рынка, соответственно, количество осуществляемых сделок сейчас увеличивается.

 

Рис.6. Индекс силы продавцов Форс, если значение больше 0; или покупателей недвижимости, если меньше 0, также однозначно отражает тенденцию, но его значение отрицательное. Сравните рыночную ситуацию минимума Форс в октябре 2008 (начало кризиса) и мая 2007 ( стагнация рынка).

Рис.7 Индикатор МАКД отражает состояние «перекуплености» или «перепроданности» рынка, пересечения и разрывы с сигналом ( красная линия), а также изменение знака (+\-) свидетельствуют о возможной смене тренда и интенсивности разворота и дальнейшего движения тренда (объем красного поля и его знак). Также показывает 2 смены краткосрочного тренда и пока небольшую снижающуюся интенсивность продолжающегося  снижения. Достигнутое пересечение в конце феврали сигнала и индикатором говорит о том же.

Рис.8. Интересный индикатор «Аллигатор» (желтый - верхняя челюсть аллигатора, красный – зубы, синий- губа). Показатель насыщения рынка («челюсти смыкаются») и снижения активности и наоборот, активации.

Когда Челюсть, Зубы и Губы закрыты или переплетены, Аллигатор собирается спать или уже спит. Когда он спит, его голод увеличивается — чем дольше он спит, тем более голодным он будет, когда проснется. Когда он просыпается, первое, что он делает, — это открывает свою Пасть и начинает зевать. Затем он начинает чуять запах пищи: мясо быка или мясо медведя, и начинает за ним охотиться. Когда Аллигатор основательно наестся, он начинает терять интерес к пище-цене (Линии Баланса сходятся) — это время для фиксирования прибыли.

Весной 2007 года «челюсти аллигатора смыкаются», рынок потерял активность, «аллигатор закусывает губу» до октября 2007 ( синя линия выше), показывая падающий рынок с низкой интенсивностью сделок (ширина полос). Далее аллигатор снова «раскрывает челюсти» с октября-ноября 2007, показывая смену тренда на повышательный, но с очень низкой интенсивностью и активностью участников рынка. В апреле-мае 2008 года «Сытый Аллигатор» снова сомкнул челюсти, сигнализируя минимально необходимое количество сделок на рынке.

С октября 2008 (начало экономического кризиса) Аллигатор просыпается, но обратное положение челюстей показывает «мясо медведя» на продолжающем снижение рынке.

Технический индикатор Индекс Товарного Канала (Commodity Channel Index, CCI) измеряет отклонение цены инструмента от его среднестатистической цены. Высокие значения индекса указывают на то, что цена необычно высока по сравнению со средней, а низкие - что она слишком занижена и будет коррекция к росту. Несмотря на название, Commodity Channel Index применим к любому финансовому инструменту, а не только к товарам. Так, в середине 2007 года индекс показывал тенденцию к росту, которая была быстро исчерпана. Однако, индекс не показывает высоких значений по модулю вообще, соответственно, пока нет и смены тренда и его сильных ускорений, снижение абсолютного значение при условии, что оно отрицательно, показывает уменьшение интенсивности падения цены.

Для поиска расхождений
Расхождение образуется, когда цена достигает нового максимума, а Commodity Channel Index не удается подняться выше предыдущих максимумов. За этим классическим расхождением обычно следует ценовая коррекция.

В качестве индикатора перекупленности/перепроданности
Индекс Товарного Канала обычно колеблется в диапазоне ±100. Значения выше +100 говорят о состоянии перекупленности (и вероятности корректирующего спада), а значения ниже -100 - о состоянии перепроданности (и вероятности корректирующего подъема). Пока индикатор не показывает ни той, ни другой ситуации.

Рис 11. Облегчение рынка. Технический индикатор Индекс Облегчения Рынка (Market Facilitation Index, BW MFI) показывает изменение цены, приходящееся на один минимальный период анализа. Абсолютные величины индикатора сами по себе ничего не значат, смысл имеют лишь изменения индикатора. Билл Вильямс придает большое значение изменениям индикатора и объема.

·         Если индикатор Market Facilitation Index вырос и одновременно вырос объем, это свидетельствует о том, что: а) все большее количество игроков входит в рынок (растет объем), б) вновь прибывающие игроки открывают позиции в направлении развития бара, т.е., движение началось и набирает скорость. ( черный столбик)

·         Если индикатор Market Facilitation Index упал и одновременно упал объем, это говорит о снижении интереса у участников рынка. ( желтый столбик)

·         Если индикатор Market Facilitation Index вырос, но объем упал, значит, рынок не поддерживается объемом со стороны участников, а цена изменяется благодаря спекуляциям ( синий столбик)

·         Если индикатор Market Facilitation Index упал, но объем вырос, значит, происходит сражение быков и медведей, с объемом покупок и продаж = длине столбика, но с незначительным движением самой цены вследствие примерно равных сил. Одна из двух противоборствующих сторон (покупатели против продавцов) победит. Обычно прорыв такого бара дает знать, определяет ли этот бар продолжение тренда или тренд им аннулирован. Билл Вильямс называет такой бар «приседающим». (красный столбик)

Мы исторически видим 2 прорыва синего бара. В первом случае – максимум цен в конце 2006 года , во втором – конец 2008 – начала активного снижения цены, «победа покупателей».

В нашем случае после «синей зоны» с отсутствием объемов операций на рынке недвижимости, начинают преобладать красные столбики с увеличивающимися объемами, которые «приседая», продолжают пока понижательный тренд. Например, в начале 2007 «прорыв» аннулировал тренд роста. Очень интересный индикатор, если он покажет прорыв в ближайшее время, то покажет изменение тренда как минимум на равновесный.

Рис.12 . Технический индикатор Индекс Относительной Бодрости (Relative Vigor Index, RVI) базируется на идее о том, что на бычьем ( растущем по цене) рынке цена конца периода, как правило, выше цены начала, а на медвежьем ( падающем по цене)— наоборот. Таким образом, бодрость движения устанавливается положением, в котором цена находится в конце периода. Пересечение линий говорит о наличии сигнала ( красный выше) на покупку или (зеленый выше) продажу и фиксацию прибыли и показывает изменение тренда. В нашем случае также прогнозирует заранее изменение трендов в прошлом, не предвещая пока изменений тренда в будущем.

1. На рынке жилой недвижимости Уфы с октября 2008 года продолжается кризисное снижение цены.

2. Низка активность участников рынка недвижимости, но анализ показывает их некоторую активизацию во второй половине марта 2009. Темп снижения цены уменьшается.

3. Верхней границей цены (сопротивление) краткосрочно продолжает оставаться уровень 51.5 тыс.руб. за 1 кв.м., уровень нижней поддержки – 43 тыс. руб. за 1 кв.метр. Рынок можно охарактеризовать как снижающийся.

4. В дальнейшем медленное снижение до уровня краткосрочной поддержки 43 тыс. руб ( 1-2 месяца). Поскольку мы анализируем цены предложения, а цена сделки часто бывает ниже, то такое снижение в краткосрочном периоде «недостойно» ожидания покупателей недвижимости. В более длительном периоде возможен локальный минимум в районе 40 тыс. руб. с дальнейшим боковым трендом.

Но также можно с уверенностью сказать, что вышеописанная особенность умозаключений граждан по поводу цен, большая доля необоснованных ожиданий, плюс кризисные тенденции и удорожание жизни продолжат держать ситуацию на рынке в вялом состоянии. Уфимское дно-поддержка находится на уровне 40 тыс. руб, а пока активно поддерживается продавцами, и стоимостью ресурсов строительства.

Автор: Андреева Елена

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!