Средние цены на строящееся жилье в г. Уфа к середине декабря 2014 года. Средняя цена – 58.4 тыс. руб./кв.м. С начала 2014 года цена выросла на 6% (55,1 т.р.), за месяц выросла на 3,3% .Тренд на повышение.

Популярность строящегося жилья остается высокой. Текущие тенденции отражают снижение спроса на первичном рынке, сопровождающееся ростом цен. Но народ все равно скупает самые дешевые и маленькие квартиры, лишь бы вложить имеющиеся средства. В предыдущем исследовании цены были меньше из-за постоянных акций застройщиков, теперь же повышение себестоимости ограничивает застройщиков, и многие из них уже подняли цены. И даже не один раз на особо ликвидные типы квартир. Теперь корреляция ставок ипотеки скорее идет с ценами именно на новостройки. Пока… Об этом чуть ниже.

Использовалась выборка в 445 квартир. В выборке новостроек к  декабрю 2014 года :

Средняя цена предложения снизилась по всем типам  квартир:

1-комнатных – 59.6 тыс. руб./кв.м., плюс 4.4%, 244 варианта

2-комнатных – 56.9 тыс. руб./кв.м., плюс 1%, 128 вариантов

3-комнатных – 53.7 тыс. руб./кв.м., без изменений, 72 варианта

Многокомнатных – около 50 тыс руб.  выборка недостаточна.

Наиболее популярны в покупке, в том числе в ипотеку -  1-комнатные.

Средняя стоимость элитного жилья в новостройках -  84.9  тыс руб\кв.м почти равна стоимости вторичного рынка.

Инвестиционная привлекательность покупки новостройки по сравнению со вторичным рынком представлена в таблице

Учитывая, что срок строительства составляет 2-3 года, сделан пересчет в ориентировочную ставку годовых доходности.

Обращаю внимание, что такой расчет сделан из предположения, что цена вторичного рынка будет примерно постоянной

 Диапазоны цен квадратного метра по районам города для ориентации покупателей:

 

Декабрь 2014 года на рынке новостроек Уфы:

Инвестиционная разница цен вторичного и первичного рынка, образно говоря, превратилась совсем в узкую щелку, куда может протиснуться уже далеко не каждый инвестор. Для этого нужно понимать рынок, знать тренду развития города, уметь рисковать, выбирать быстро и не метаться между вариантами.

Впервые за последние несколько лет спрос на новостройки Уфы снизился. Но по сравнению с началом  осени, продажи более активны сейчас именно из-за желания людей вложить деньги хотя бы во что-то.

Из таблицы инвестиционной привлекательности также видно, что инвестиции в новостройки сейчас имеют скорее отрицательную доходность. В районах, где новостроек минимум  (Черниковка) они ценятся почти как вторичный рынок, где новостроек в последние годы было слишком много (Инорс) – на вторичном рынке избыток продаж инвестиционных квартир, в Центре, где мало места – как всегда дороже всего…

Тренд развития мог бы показать снижение средней цены, если бы ценообразование на первичном рынке подчинялось бы свободно конкурентным правилам. Слишком много похожих проектов. Высокая этажность, похожие площади, неплохие места застройки. Но скорее всего, из-за затратного принципа ценообразования на новостройки, в начале 2015 застройщики все-таки будут поднимать цены, как это происходило все предыдущие годы. И тренд новостроек еще сильнее приблизится к снижающемуся вторичному рынку. Пятифакторная модель тренда приведена ниже.

С другой стороны, продажи новостроек в 2014 году были настолько активными, что у застройщиков должны быть средства на то, чтобы строить еще полгода. Потому вряд ли нас ожидает снижение цен. Однако ситуация может сказаться на чуть более длительных сроках строительства, чего сейчас панически боятся покупатели новостроек, и на качестве строительства. Те же проекты, которые максимально будут стремиться к сохранению качества и даже улучшению, выиграют. За некоторым избытком новых проектов сейчас последует уменьшение их количества. Сильнее всего это скажется на сегменте элитного жилья и проектов бизнес-класса. Возможно, что через несколько лет мы увидим недостаток на вторичном рынке квартир более комфортных планировок и домов и микрорайонов с меньшей плотностью проживания.

Конкурентным сегментом новостроек эконом и комфорт-класса в 2015 году также станет индивидуальная застройка  с площадями домов 50-65 кв.м. В этом необычном на первый взгляд, но уже присутствующем на рынке сегменте почти нет риска недостроя, есть небольшой кусочек земли и более спокойное окружение. А стоимость содержания приближается к содержанию городской квартиры. Учитывая стремительно развивающуюся даже в условиях недостатка социальной  инфраструктуры пригородную агломерацию, этой тенденции нам уже не избежать.

Конечно, строить прогнозы параллельно с  ежедневными стратегическими новостями весьма сложнее, а еще сложнее «отвечать» за их точность. Но мы, в отличие от внешних аналитиков, учитываем в них мнения  и поведение наших реальных клиентов.

Ограничения исследования:

Погрешность исследования составляет от 5 до 15%. Способ исследования: выборочный статистический анализ. Периодичность формирования базы и выборки - 1 неделя. Периодичность исследования - 1 месяц.  Некоторые узкие сегменты содержат недостаточную для статистического исследования выборку, поэтому результирующие средние в итогах исследования отсутствуют.

Некоторые районы Уфы характеризуются отсутствием или минимальным количеством некоторых типов квартир, что также приводит к отсутствию показателя. К ним относятся:

- Сегмент «Элитное жилье» в Черниковке и отдаленных районах не представлен.

- Количество  многокомнатных квартир в рекламе  недостаточно для формирования средней цены..

Для исследования используется программно-информационный ресурс «Городская база недвижимости».

Источник размещения и автор методики: Андреева Елена. Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»

Перепечатки, копирование и ссылки на итоги исследования допускаются только с указанием автора и источника публикации:

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», www.expert-russia.ru

e-mail: expert-russia@mail.ru, (347)299-14-14

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!