Обзор рынка коммерческой недвижимости городов Республики Башкортостан и г. Уфа октябрь 2020 года. Сегмент продаж и аренды

По функциональному назначению рынок недвижимости подразделяется на три составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Последний и включает в себя рынок коммерческой недвижимости, приносящей доход (офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс). К нежилым объектам также относятся те, которые напрямую не участвуют в коммерческом обороте, по ним нет рынка как такового – это инфраструктурные объекты, ЛЭП, путепроводы и т.д.

Необходимо отметить, что в коммерческом секторе преобладающей формой сделок последние годы является аренда, которая составляет от 60% в общем объеме.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – промышленную недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: офисные помещения; гостиницы; гаражи-стоянки (автопаркинги); магазины и торговые комплексы; универсальные помещения; торгово-развлекательные комплексы; и т.д. Подробная классификация типов КН приводится в подробном обзоре по г. Уфа.

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуация

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств в городе (для пр.-складской)

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

Тенденции рынка Республики Башкортостан

В сегменте с апреля 2020 года, несмотря на экономические сложности в стране, отмечена достаточная активность. Динамика объектов связана с трансформацией многих сфер бизнеса вследствие пандемии. В целом в экспозиции 3246 объектов в сегменте продаж и 4482 в сегменте аренды. С ценами представлено 90% объектов.

Пик активности сегмента аренды пришелся на весну, и был вызван как положительными новостями об отмене самоизоляции, так и негативными ее последствиями.

В сегменте продаж активность началась с лета, и причин ее намного больше, чем в сегменте аренды. В частности, здесь присутствуют также инвестиционные желания покупки, связанные с опасениями об инфляции или девальвации накоплений.

Динамику изменения цен продаж коммерческой недвижимости в текущем экономическом можно проанализировать в таблицах ниже. В некоторых городах республики отмечено повышение средней цены некоторых подсегментов, В целом выборка по большинству помещений в подсегментах ограничена, несмотря на общий достаточно большой объем предложений.

Тенденции рынка города Уфы

Все тенденции, отраженные выше, показывают себя   и в г. Уфа. В 2020 году практически по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости Уфы наблюдается средняя активность. В целом в экспозиции 2269 объекта в сегменте продаж и 3711 в сегменте аренды. С ценами представлено 95% объектов. Экспозиция в целом увеличилась на 8%, хотя данные порталов ЦИАН и АВИТО различаются как по ценам, так и по объемам. Так, экспозиция АВИТО составляет 965 в сегменте продаж и 1976 в сегменте аренды, что намного меньше в виду высокой стоимости размещения.

Практически завершена текучка арендаторов в большинстве торговых и офисных центров. На момент составления данного отчета вероятность новой волны миграции остается, но гораздо менее вероятна. Если же это случится, то количество арендаторов может сократиться из-за невозможности бизнеса восстановиться

Ниже в таблицах представлена динамика сегментов за последние 2 года. Можно увидеть, что некоторые из подсегментов выросли в цене. «Инфляционное» мышление собственников заставляет переоценивать объекты.

Активация рынка, о которой мы писали в предыдущем обзоре, произошла, как и предполагалось, в июле. Но к серьезным изменениям цены, кроме инфляционной составляющей, это не привело. Так же и количество сделок не является значительным, но после периода застоя дает позитивные выводы.

На ближайшие полгода сложно давать слишком оптимистичные прогнозы. Движение в сегменте будет, хотя бы и вызванное не всегда позитивными факторам. Роста цен, как в продажах, так и в аренде, ожидать не следует

Уфа. Сегмент продаж.

Основные ценообразующие факторы сегмента:

- общая экономическая ситуация

- возникшие за последние месяцы условия работы по отраслям

- наличие концентрации бизнеса по районам, торговым или офисным центрам

- развитие производств в городе (для пр.-складской)

- уровень соответствия помещения современным требованиям.

- влияние развития интернет на сферу целевого использования объекта.

Наибольшую стоимость   в сегменте продаж имеют помещения торговые и универсальные. Торговые и офисные помещения имеют наиболее высокую цену квадратного метра, но представленные на рынке производственно-складские помещения имеют высокую стоимость только из-за большего размера площади.

Диапазоны цен и площадей в сегменте продаж вся выборка, представдены в платной версии обзора

Диаграмма для наглядности:

Уфа. Сегмент аренды.

Сегмент сохраняет стабильность. Основная динамика сегмента за последнее полугодие была связана с миграцией и трансформаций бизнеса в связи с пандемией . Стоимость кв.м. формируется в первую очередь местоположением объекта относительно потоков потенциальных потребителей, развитость района расположения с точки зрения целевого сегмента бизнеса с учетом произошедших ограничений и изменений, которые, вероятнее всего, частично останутся в нашей жизни уже как привычки. Во-вторую - парковкой, транспортной доступностью. Наибольшим приоритетом для торговых помещений является расположение на так называемой Красной линии, для офисных – преимущественно нахождение в спальных районах города, для складских и производственных – наличие больших территорий и отдаленность от города и т.д. Сейчас добавляется также условие и возможность работать с товарами и услугами первой необходимости. Так же важно:

- Условия аренды и зачета затрат объекта, стоимость коммунальных платежей;

- Уровень проходимости потенциальных потребителей, места их концентрации;

-  Условия сохранения ставок и расторжения договора аренды;

- Состояние и необходимость дополнительных вложений;

- Физические, технические характеристики объекта, высота потолка стала в последнее время особо значимой;

- Перспектива развития и застройки района.

Стоимость аренды помещений по районам и типам:

Диапазоны цен и площадей в сегменте аренды представлены в платной версии обзора

Вероятно сохранение текущего тренда цены, небольшая активность за счет смены арендаторов в помещениях, предложение, превышающее спрос. Спрос на помещения меньших площадей.

Сроки экспозиции типичных объектов, Уфа

Для большинства типичных объектов коммерческой недвижимости средние сроки экспозиции на рынке составляют от 6 месяцев, для наиболее ликвидных – от 3 до 6 месяцев. Для больших площадей, объектов в требующем ремонта состоянии, менее привлекательных районов расположения - от 8 месяцев и более. Наиболее ликвидными являются помещения небольшой площади на «красных линиях».

Ценообразующие факторы помещений коммерческого назначения (упорядочены по значимости с самого важного до менее важного):

Продажа:

Аренда

Диапазоны поправок к цене продаж коммерческой недвижимости

Типичные поправки к стоимости указанных типов представлены в таблице

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте продаж коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте аренды коммерческой недвижимости

Сроки экспозиции на момент настоящего исследования представлены ниже

Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Для больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 12 месяцев.

Анализ спроса и факторов, мотивация спроса.

Спрос на коммерческую недвижимость в сегменте продаж рассматривается в контексте стратегических инвестиций, ипотечные возможности минимальны, так как предложения банков скорее номинальны, чем реальны для покупки объектов даже средней стоимости, текущее снижение ставок по ипотеке направлено на активизацию спроса, но вряд ли сильно повлияет на рынок КН, так как ориентировано на жилье. В черте крупнейших городов наиболее востребованы универсальные объекты в местах высокой транспортной и пешеходной доступности.

Сегмент характеризуется ограниченным спросом и динамикой небольших колебаний цены, предложение превышает спрос. Уровень спроса на торговые помещения значительно ниже, чем в предыдущие годы. В сегменте аренды коммерческой недвижимости спрос и динамика и ликвидность объектов выше

Классификация бизнес - центров и офисных зданий. Приводится справочно в платной версии обзора.

Классификация помещение свободного назначения (ПСН). Приводится справочно в платной версии обзора.

По площади ПСН классифицируются на 4 вида:

До 50 кв.м.; До 150 кв.м.; До 300 кв.м.; До 500 кв.м.
Наиболее популярным вариантом среди представителей малого бизнеса является наименьший из вариантов (50 кв.м.). Что касается общего рынка недвижимости, то здесь самым популярным является ПСН площадью 150 кв.м. 1 кв.м. площади большого помещения (500 кв.м.) при соблюдении других условий, стоит немного меньше указанных вариантов, т. к. является менее популярным.

Классификация складской недвижимости. Основными признаками для классификации складской недвижимости, как и для офисной, являются месторасположение зданий и оснащение помещений. Специфика складов требует наличия хорошей транспортной инфраструктуры объектов и подъездных путей к ним. Приводится справочно в платной версии обзора.

Основные требования большинства типичных арендаторов к складским помещениям:
- наличие отопления;
- наличие погрузочно-разгрузочных механизмов;
- близость к транспортным магистралям, удобство подъезда;
- высота потолков – 7-9 метров, с обеспечением возможности складирования грузов по высоте в несколько ярусов, с сохранением достаточного отопления;
- обеспечение требований безопасности, санитарии, температурного режима;
- наличие железнодорожных путей для облегчения доставки грузов до склада.

При этом, как отмечают специалисты, клиенты все охотнее отдают предпочтение комплексам с дополнительными услугами, среди них – таможенная очистка грузов, учет и контроль, логистические услуги и т. п.

Классификация торговых центров. Приводится справочно в платной версии обзора.

Для торговой недвижимости используется европейская классификация. Торговые центры в ней распределяются по группам, в зависимости от местонахождения, размеров торговой площади, состава и специализации основных арендаторов.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – промышленную недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести: офисные помещения; гостиницы; гаражи-стоянки (автопаркинги); магазины и торговые комплексы; универсальные помещения; торгово-развлекательные комплексы; и т.д.

Республика Башкортостан и отдельные города кратко. Октябрь 2020 года

Общий объем выборки по Республике Башкортостан в октябре – 3246 тыс. вариантов в продаже, аренда - 4482 варианта. С ценами представлено в сегменте продаж 90% вариантов, иногда вариант представлен с разными ценами несколько раз, в сегменте аренды – 95%. Средняя цена КН по Респ. Башкортостан 35040 руб.

Площади помещений – от 10 до 12000 кв.м., цена кв.м. от 800 до 165000 руб

Средний диапазон цен большинства предложений по основным городам РБ (кроме г. Уфы) - от 15000 до 55000 руб\кв.м.

Средняя цена торговых помещений (867 шт) -38110 руб\кв.м

Офисных (890шт) – 32450 руб/кв.м

Свободного назначения (753 шт) – 32110 руб\кв.м

Производственно-складские (736шт) – 12340 руб\кв.м

В сегменте продаж заметен явный избыток предложения по сравнению с предыдущим периодом по производственным и складским помещениям.

Также в экспозиции отмечается преобладание объектов для продажи, экспозиция предложений по аренде намного меньше. Но одной из вероятных причин такой разницы является сдача в аренду с помощью наружной рекламы на объекте. Что в сегменте продаж менее эффективно. Также собственники избавляются от нерентабельных для них объектов или избыточных актвов.

Средние цены в сегменте коммерческой недвижимости в апреле 2020 года в сравнении по городам Республики Башкортостан

Рынок продаж коммерческой недвижимости отдельных городов РБ. Некоторые данные приводятся в платной версии отчета

Нефтекамск

В городе отсутствует официальное административно-территориальное деление. Условно в нем можно выделить три сектора: центральный, частный и дачный. Кроме этого в городскую черту включен ряд деревень и поселков. В городе относительно развито производство, поэтому динамика в сегменте производственно-складских несколько выше, чем в некоторых городах республики. Также это типичный многоэтажный и относительно новый город с плотностью населения, обеспечивающей посещаемость и заполняемость разных типов коммерческой недвижимости

Средняя цена кв.м. в сегменте продаж – 44320 тыс руб., 139 вариантов

Диапазон цен кв.м. – ..

Торговая – 46100 руб\кв.м.

Офисная – 36750 руб\кв.м.

Свободного назначения –32200 руб\кв.м.

Производственно -складская – 18790 руб/кв.м.

Спрос обычно касается универсальных помещений на лучших улицах, где присутствуют потоки клиентов..

Сегмент аренды - 405 руб за кв.м., 321 варианта

Стерлитамак

Средняя цена кв.м. в сегменте продаж - 43110 тыс руб. Количество предложений – 189.

Диапазон цен кв.м. – ...

Торговая – 48990 руб\кв.м.

Офисная – 45590 руб\кв.м.

Свободного назначения – 42770 руб\кв.м.

Производственно -складская – 21200 руб/кв.м.

Ориентировочные цены по районам города приводятся в таблице

Количество предложений в аренде - 82. Особенностью г. Стерлитамака является высокая заполняемость торговых площадей в центральных районах, несмотря на наличие торговых центров и их развитие. В сегменте производственно – складских остается избыточность за счет старого постсоветского фонда предприятий.

Октябрьский

Количество предложений – 41. Диапазон цен кв.м. – от 2500 до 71000 руб, площади от 15 до 1800 кв.м.

Средняя цена КН – 34200 руб\кв.м., в т.ч.

Торговая – 38700 руб\кв.м.

Офисная – 38120 руб\кв.м.

Свободного назначения – 33430 руб\кв.м.

Произв.-складская – 17900 руб\кв.м.

Аренда. 27 вариантов. Средняя цена – 390 руб за кв.м.

Салават

Диапазон цен кв.м. – от 2500 до 75000 руб, площади от 20 до 1800 кв.м. Количество предложений – 42, в аренде – 22 шт.

Средняя цена КН – 32770 руб\кв.м., в т.ч.

Торговая – 34900 руб\кв.м.

Офисная – 28800руб\кв.м.

Свободного назначения – 28100 руб\кв.м.

Произв.-складская – 11560 руб\кв.м.

Подробные цены приводятся в таблице ниже...

Белорецк

Выборка предложений по городу ограничена. Диапазон цен кв.м. – от 1500 до 52000 руб, площади от 15 до 900 кв.м.

Средняя цена КН – 28850 руб\кв.м., в т.ч.

Торговая – 31200руб\кв.м.

Свободного назначения – 23100руб\кв.м.

Произв.-складская – 7800\кв.м. По офисным помещениям предложение недостаточно, большинство помещений позиционруется как универсальные и предлагается на первых этажах жилых домов. Торговые помещения отличаются чаще всего возможностью заметной вывески, и нахождением в районах пешеходных потоков. Средняя цена аренды 380 руб за кв.м.

Белебей

24 предложения в продажах, 10 в аренде. Диапазон цен кв.м. – от 3000 до 74000 руб, площади от 10 до 2200 кв.м.

Средняя цена КН – 34250 руб\кв.м., в т.ч.

Торговая – 34800руб\кв.м.

Офисная – 29400руб\кв.м.

Свободного назначения – 20100 руб\кв.м.

Произв.-складская – 8800 руб\кв.м.

Кумертау

52 предложения в продажах, 8 в аренде. Диапазон цен кв.м. – от 3900 до 64000 руб, площади от 15 до 800 кв.м.

Средняя цена КН – 26540 руб\кв.м., в т.ч.

Торговая – 29560 руб\кв.м.

Офисная – 25540 руб\кв.м.

Свободного назначения – 22210 руб\кв.м.

Произв.-складская – 9800 руб\кв.м.

Ишимбай

В продажах 22 объекта, в аренде 6. Диапазон цен кв.м. – от 7100 до73200 руб, площади от 25до 1000 кв.м.

Средняя цена КН – 31100 руб\кв.м., в т.ч.

Торговая – 36340руб\кв.м.

Офисная –30100 руб\кв.м.

Свободного назначения – 18330 руб\кв.м.

Произв.-складская – 7900 руб\кв.м.

Мелеуз

В продажах 31 вариант, аренда – 12. Диапазон цен кв.м. – от 5000 до 58000 руб, площади от 20 до 500 кв.м.

Средняя цена КН – 32119 руб\кв.м., в т.ч.

Торговая – 33120руб\кв.м.

Офисная – 29900 руб\кв.м.

Свободного назначения – 23220 руб\кв.м.

Произв.-складская – 6900 руб\кв.м. Средняя цена аренды кв.м. – 415 руб.

Сибай

Количество объектов - 24/5. Диапазон цен кв.м. – от 1100 до 75000 руб, площади от 35 до 800 кв.м.

Средняя цена КН – 31290 руб\кв.м., в т.ч.

Торговая – 33800руб\кв.м.

Офисная – 28140 минимум данных

Свободного назначения – 24220руб\кв.м.

Произв.-складская – 7800 руб\кв.м. Аренда – 375 руб за кв.м./мес. Город представляет собой преимущественно частную застройку, типичных для городов помещений значительно меньше, торговая недвижимость представлена чаще в торговых центрах, павильонах и рынках, офисная – на первых этажах жилых домов, есть маленькие отдельные офисные центры, но мало.

Туймазы

Предложений 31/15. Диапазон цен кв.м. – от 1700 до 70000 руб, площади от 15 до 2000кв.м.

Средняя цена КН – 41110руб\кв.м., в т.ч.

Торговая – 43000 руб\кв.м.

Офисная – 34220 руб\кв.м.

Свободного назначения – 29350 руб\кв.м.

Произв.-складская – 7800 руб\кв.м.

Янаул

Диапазон цен кв.м. – от 4400 до 42000 руб

Средняя цена КН – 24300 руб\кв.м

Чишмы

Диапазон цен кв.м. – от 7000 до 38000 руб

Средняя цена КН – 22500в.м

Учалы

Диапазон цен кв.м. – от 500 до 52000 руб

Средняя цена КН – 24350руб\кв.м, очень узкое предложение, 8 объектов.

Отдельные населенные пункты ввиду недостаточности выборки сгруппированы по типу и размеру населенного пункта, схожести местоположения.

Бирск и Благовещенск, около 45 объектов

Диапазон цен кв.м. –...

Средняя цена КН – 38560 руб\кв.м., в т.ч.

Торговая – 42000 руб\кв.м.

Офисная – 34520 руб\кв.м.

Свободного назначения – 36600 руб\кв.м.

Произв.-складская – 15600 руб\кв.м. (прогноз зоны ТОР)

Давлеканово, Дюртюли, Кушнаренково, Толбазы, Верхнеяркеево

Диапазон цен кв.м. – ....

Средняя цена КН – 22900руб\кв.м., в т.ч.

Торговая – 22440 руб\кв.м.

Офисная – 18000.

Свободного назначения – 16450 руб\кв.м.

Произв.-складская – 6210 руб\кв.м.

Примечание: в обзоре не учитываются помещения в типичных торговых центрах, работа с которыми производится исключительно силами управляющих компаний.

Автор: Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ». Оценщик, независимый эксперт, сертифицированный аналитик САКРН рынка недвижимости России,   Е. Я. Андреева(347), тел (237) 299-14-14, 8-909-349-14-14, expert-russia@mail.ru

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!