Прогноз развития рынка недвижимости Уфы на 2015 год. Первичный и вторичный рынки жилья г. Уфы

Средняя рыночная цена не только не падает, но даже немного повысилась за первые месяцы 2015 года. Это не улучшение ситуации на рынке, не доступность ипотеки, а лишь  инфляция. Рост потребительских цен и ее темп в начале года был настолько высок, что снижение реальной покупательской способности не смогло побороть ее на цифрах. Правда, торг в сделках присутствует, но с середины февраля, когда стабилизировался курс валют, его размеры составляют не более 100 тыс руб и очень редко больше. Причем те, кто не торопится со сделкой, часто на торг почти не готовы.

Часть спроса перешла с новостроек на вторичный рынок в силу резкого ограничения банками кредитования новостроек. Ипотека на вторичном рынке уже не сколько пугает процентными ставками, сколько недоступна из-за низкого коэффициента конвертации ( не более 2-3 одобренных из 10 с достаточной суммой, и еще пара из тех же десяти одобренных, но с суммой, которая уже нереально для покупки, занижена банком).

Тенденция ближайшего года на вторичном рынке -  медленное движение между 68 и 65 тыс руб за кв.м. – коридор волатильности цены  на будущие месяцы, и возможное инфляционное повышение с осени. Волатильность рынка – всегда показатель борьбы двух тенденций, двух сил. В нашем случае -  инфляции на повышение цены и снижение покупательной способности и ипотеки на понижение. .Пойдет ли цена снова вверх, или колебания закончатся «найденной» точкой равновесия рынка, покажет общеэкономическая ситуация, и экономические новости. Скорее всего, до конца 2015 года среднерыночная цена вторичного рынка не превысит 70 тыс руб за кв.м. Самые ликвидные квартиры сегмента – типовые 1- и 2-комнатные, являющиеся альтернативой строящемуся сегменту, находятся в диапазоне цен от 60 до 78 тыс руб за кв.м.

Рынок строящегося жилья.

Инвестиционная разница цен вторичного и первичного рынка немного увеличилась за счет инфляции, но все равно минимальна, и это характерная особенность Уфы.

Впервые за последние несколько лет спрос на новостройки Уфы уже даже не снизился, а стал минимальным. Уже кончились даже инвесторы, пытающиеся сохранить деньги. Ипотека практически отсутствует, либо заемщики получают отказы. В ближайшее время планируется внедрение особых форм ипотеки с господдержкой, с низкими ставками, а также акцент на программу «Жилье для российский семьи»,в  том числе от УГАИК. Однако подобная ипотечная поддержка коснется скорее муниципальных застройщиков, или частных застройщиков так называемого муниципального уровня.

Пока у застройщиков есть необходимые ресурсы на строительство, и стройки не остановлены, но хватит их в лучшем случае на несколько месяцев. При необходимости застройщики будут объявлять акции на отдельные квартиры.

Задачей многих из них сейчас является проработка схем собственного кредитования покупателей. Здесь возможны, в том числе с точки зрения использования в изучаемом проекте, следующие схемы:

 – аналог ипотеки от самого застройщика с закладной. Предполагается заполнение анкеты заемщика, запрос  бюро кредитных историй, предоставление справок о зарплате, и андеррайтинг силами застройщика,

-изменение условий рассрочек, в том числе предоставление рассрочки более, чем на срок строительства (ипотека в силу закона после сдачи объекта), как с повышением цены, так и с процентами за пользование рассрочкой

- схема «trade-in» с зачетом имеющегося  вторичного жилья является самой сложной для исполнения среди перечисленных, так как ни рынок, ни участники сделки не могут гарантировать цены продажи, а застройщику необходимо ее зафиксировать. Также эта схема ведет к завышению цены со стороны собственника вторички. Переоформление квартиры на застройщика несет за собой налоги госпошлины (юрлицо), и невыгодно.

- привлечение арендных квартир для временного проживания покупателей, продавших свое жилье, до момента сдачи дома частично или полностью за счет застройщика. Для сегмента аренды это было бы хорошим пополнением спроса, он сейчас очень низок, квартир в избытке. Для застройщика схема имеет издержки, но простой строительства может быть хуже. Также совокупная стоимость аренды за 1-2 года сопоставима с теми скидками, которые предоставляют сейчас застройщики по акциям. Также арендатор может продолжать проживать в квартире после сдачи дома на время ремонта за свой счет. Минус схемы – поведение собственника арендуемой квартиры, нежелание заключать длительный договор аренды.

Плюсом всех перечисленных схем рассрочек при ограниченном финансировании может быть также и ритмичность поступления денежного потока за счет большого количества рассрочников, оплачивающих платежи ежемесячно.

Проработка всех вышеперечисленных схем была бы для рынка новостроек Уфы хорошей, и главное, гораздо более дешевой для покупателя альтернативой ипотеки, в том числе более удобной для оформления с точки зрения клиента.

Инвестиционная привлекательность покупки новостройки по сравнению со вторичным рынком представлена в таблице Обращаем внимание, что такой расчет сделан из предположения, что цена вторичного рынка будет примерно постоянной, а она пока колеблется.

Развитие подсегментов рынка жилья представлено следующими соотношениями согласно экспертным мнениям и статистики компании за последние полгода (разрез в свете представления отдельных банков может отличаться):

Взаимодействие сегментов

Ввиду небольшой «вилки» цен между первичным и вторичным рынком недвижимости, происходит постоянный переток спроса между сегментами первичного и вторичного рынка, что также отражается на изменении цен. Если взять историческую динамику, то годы повышенного спроса к одному или другому сегменту заметны по росту цены. В таблие ниже представлен период с момента восстановления рынка с периода предыдущего кризиса ( в предыдущие годы рынок снижался ( по данным Сети АН ЭКСПЕРТ). В целом средний темп роста рынков сопоставим с темпом инфляции в условиях ипотечной поддержки покупательной способности населения.

Дальнейшее взаимодействие сегментов будет зависеть от рынка ипотеки. При не восстановлении ипотеки для первичного рынка, а также при использовании только социальных или льготных программ, внимание застройщиков будет сосредоточено только на строительстве жилья эконом-класса, масштабной массовой застройки и по ценам ниже сегодняшних, что приведет в будущем к недостатку жилья бизнес-класса ( аналогично эре строительства «хрущевок» и «брежневок»). Соответственно, можно предположить, что точка максимальной ценовой ликвидности первичного сегмента будет ощутимо ниже текущей средней стоимости квадратного метра (58.5 тыс руб).

Ипотека

Учитывая типичную для продаж новостроек в 2014 году долю суммы кредита в стоимости объекта  в размере 60-70%, и текущие ставки по ипотеке, на уровне 17% годовых, максимальная ценовая ликвидность для среднестатистического заемщика, накопившего первоначальный взнос,  и типовой квартиры будет находиться в районе 40-45 тыс руб за кв.м. Что не выходит за пределы эконом-класса периферийных районов.

При средней ставке кредита в 12%, цена максимальной ликвидности будет находится в диапазоне 46-50 тыс руб за кв.м только при условии одобрения банками максимальных для заемщика сумм. Соответственно, в первую  очередь на ликвидность объекта повлияет не ставка кредита, а его доступность и цена квадратного метра строящегося объекта.

Цена максимальной ликвидности подсегментов

Ценовые рекомендации по уровням максимальной ликвидности  средних цен квадратного метра в зависимости от класса, места расположения объекта приведены в таблице ниже. Цифры представлены, исходя из среднестатистических  типичных характеристик  новостройки, не учитывает особых архитектурных стилей и концепций. Правильное маркетинговое позиционирование особой концепции позволяет оправдать некоторое повышение цены, но только в пределах своего класса (10-15%).

Ценовые рекомендации приводятся с учетом текущей рыночной ситуации и ограничения платежеспособности населения

Способы повышения продаж в сегменте строящегося жилья в условиях ограничения платежеспособности населения:

- схемы собственного кредитования и поддержки покупателей, приведенные выше

- акции и схемы мотивации покупателей ( призы, розыгрыши)

- чистовая отделка и частичная меблировка квартир (кухни, шкафы-купе, сантехника)

- участие в федеральных программах субсидирования

- привлечение агентств и агентов по продажам, в том числе по региону

- поэтапная сдача и заселение объекта

- нахождение цены в «коридоре» привлекательности  инвестора относительно того же сегмента на вторичном рынке (-20%)

- динамика строительства, позволяющая получить как покупателю, так и инвестору рост цены объекта, сопоставимого со средним по экономическому циклу темпом инфляции (таблица выше). Подобные цифра достигаются с учетом предыдущего пункта при сроке строительства объекта не более двух лет. Соответственно, при масштабной застройке района, отдельные дома должны строиться и сдаваться по очереди.

Автор методики: Андреева Елена,  аналитик, независимый эксперт, генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»

Перепечатки, копирование и ссылки на итоги исследования допускаются только с указанием автора и источника публикации:

Источник размещения: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», www.expert-russia.ru, (347)299-14-14

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!