Могут ли западные санкции привести к снижению цен на российскую недвижимость. Рынок Уфы перегрет еще раньше, и это доказывает не только аналитика цен.
Увеличение доли ипотечных сделок и снижение продаж строящегося жилья свидетельствует об ухудшении ситуации с платежеспособным спросом на жилье по сравнению с прошлым годом. Хотя московские аналитики не прогнозируют продолжения роста цен, мы видим, что в Уфе он продолжается. Парадоксально, но снижение платежеспособности сопровождается психологическим «взвинчиванием» цены. "Продам дороже, раз денег нет" - логика не способствующая продажам в настоящий момент. Произошедшая в начале года активизация рынка была естественной, далее подключилась ипотека, но сейчас, видимо, инерционное движение должно замедлиться. А что будет, если нет, читайте далее. В этой статье мы объединили наше мнение с мнением известного портала IRN.ru
В предыдущие пару лет жилье стало конкурентом банковским вкладам, растерявшим популярность из-за снижения ставок и их «необеспеченности» чем-то реальным, что можно «потрогать».
Однако, активизация рынка в условиях низкого спроса (платежеспособного) чревата исчерпанием потенциального спроса будущих периодов и не может продолжаться долго. Собственно, уже весной, когда геополитическая напряженность временно пошла на спад, риелторские и девелоперские компании Москвы заявили о существенном снижении числа сделок. У нас в Уфе это случилось в середине июля, и стало особенно ощутимо в августе
Все эти пертурбации отразились и в статистике московского отделения Росреестра, но с некоторым опозданием, потому что на организацию сделки, напомним, в среднем уходит примерно два месяца. Число зарегистрированных прав на недвижимость в марте (статистика за март де-факто отражает ситуацию на рынке в январе) подскочило почти на 28% по сравнению с аналогичным периодом 2013 г., с 12 653 до 16 154. В апреле 2014 г. рост составил 31,3%, в мае – 44,4%, в июне – 20,1%. Но уже июльские данные статведомства говорят о затухании покупательской активности: показатель текущего года превысил прошлогодний лишь на 9%. В августе разрыв сократился до 3,4%, то есть в начале лета активность на рынке вернулась к уровню прошлого года.
Такая ситуация – увеличение доли кредитов и, (особенно в нашем городе) снижение числа сделок с новостройками сигнализирует о снижении платежеспособного спроса на жилье относительно прошлогоднего уровня. Финансовые ресурсы покупателей жилья сильно ограничены, большинство приходящих говорят о финансовых возможностях так «возьму кредит, продам имеющуюся квартиру дороже». Но дороже уже некуда, так как рынок не может переварить того уровня цен. Что по правилам конкурентного ценообразования должно привести к поиску баланса, равновесной цены, которая приводит к тому, что сделки происходят, и застой прекращается. Другое дело, сколько продлится этот поиск. Это период поиска соответствия цены предложения возможностям покупателя часто называют стагнацией рынка, так как физически выглядит это именно так - продавцы упираются и не снижают цену, покупатели не могут купить, либо уговаривают на торг.
Иных возможностей уравнивания возможностей сейчас, скорее всего, не будет. Ипотека не подешевеет и деньги населению с неба не свалятся.
Судя по ситуации с платежеспособным спросом, рынок скорее готов к снижению цен, чем к их росту. Соответственно, надеяться на рост цен на фоне падения активности на рынке и снижения уровня платежеспособного спроса как то неправильно. Скорее всего, по итогам второго полугодия 2014 г., стоимость жилья не вырастет. А если рост продолжится, то это лишь продлит стагнацию рынка впоследствии!.
Вызванный западными санкциями кризис ликвидности может привести к снижению стоимости российской недвижимости по сценарию 2008-2009 гг. Однако, благодаря тому что и до обострения геополитической напряженности дела шли не слишком активно, можно надеяться, что стагнация будет не столь длинной.
Экономические санкции, которые Европа и США вводят против России, вряд ли смогут напрямую повредить сфере недвижимости, так как недвижимость по сути своей локальна. Но ограничение доступа банков к дешевому долгосрочному западному финансированию может снизить ликвидность, от чего пострадает и отечественный рынок недвижимости, чувствительный к изменению условий кредитования со стороны спроса. Т.е. ипотека дешевле не станет, а получить ее будет сложнее, так как растут просрочки и неплатежи. Другое дело, что по ощущению нашего города, ипотеку взяли почти все, кто был на это способен, и спрос на нее тоже должен накопиться в течение какого-то времени..
Конечно, формально санкции введены в отношении нескольких банков, а не всего отечественного банковского и корпоративного сектора, но не каждый способен детально вникнуть в эти сведения, поэтому психологическая реакция на новости подобного рода приводит к «настороженности» населения.
Нечто подобное имело место в 2008-2009 гг., когда из-за глобального экономического кризиса западные финансовые институты перестали кредитовать компании из развивающихся стран, в том числе из России, что дало известный всем результат. Сейчас корни проблемы НЕ экономические, а геополитические, но последствиямогут быть схожими в части удорожания кредитов. С другой стороны, сейчас, в отличие от тех лет, есть ощущения акцента на местное производство и способности России «прокормиться» самостоятельно.
Рынку недвижимости все это все равно, хоть и по немного иным причинам грозит снижением платежеспособного спроса – как и в 2008-2009 гг. Спрос страдает из-за настороженности населения и некоторого исчерпания его, хотя это даже при отсутсвии кризисных явлений наступает периодически и нормально для любого рынка и сегмента. Главное – не допустить перегретости цен. А остановиться ценам надо было уже вчера на среднем уровне 65 тыс руб для Уфы – именно тогда было оптимальное равновесие на рынке, которое сгладило бы сейчас заметную тенденцию снижения активности! Так как сама по себе стагнация приводит к последствиям « ожидания еще большего снижения», что ее затягивает еще больше уже по нерыночным причинам.
Напомним, в период предыдущего кризиса ликвидности девелоперская активность упала практически до нуля, а сейчас она продолжается, и проектов строительства запланировано много.
Спрос на недвижимость снизится, конечно же, значительно раньше, чем начнет сокращаться предложение или наконец-то снижаться цена. Уровень спроса и так оставляет желать много лучшего: иначе говоря, те, кто хотел и мог приобрести жилье, в большинстве своем уже осуществили задуманное. С объемами предложения и строительства ситуация несколько иная. Те проекты, которые уже вышли на рынок, в любом случае придется достраивать. Правда, видимо, пойдет это медленнее, и понять это нужно уже сейчас. Другое дело – новые проекты. Результатом станет сокращение объемов предложения, но не прямо сейчас, а через год-два-три, когда существующие достроятся.
Дисбаланс между спросом и предложением, естественно, будет оказывать давление на цены. А учитывая, что объем предложения сейчас больше, чем в 2008 г., то, по логике вещей, и цены могут просесть существеннее. Но это только теоретически. Практически же снижение будет медленным и в свете этого не сразу заметным. Заметнее будет снижение активности рынка, а это гораздо неприятнее и покупателю и продавцу. Проще сразу договориться о торге, чем потерять полгода-год!!!
И вот почему. Пять лет назад кризис стал полной неожиданностью для всех участников рынка: уровень закредитованности бизнеса зашкаливал, все строили планы и в целом были крайне плохо подготовлены к столкновению с реальностью. Сейчас мы все и всегда ко всему готовы: разговоры об очередной волне кризиса идут который год. Конечно, рано или поздно он бы все равно настал хотя бы в чем-то...Ждали? Нате...
Соответственно, обвала цен в обозримом будущем, скорее всего, НЕ произойдет. В ближайшие полгода-год рублевые цены, по всей видимости, будут либо топтаться на месте «надеждами» собственников, либо плавно снижаться за счет скидок, торга, выхода на рынок более дешевых проектов. А реальные цены сделок будут отличаться от цен первичного предложения на 10-15%. Если, конечно, в геополитической сфере не случится чего-то совсем катастрофического. Но это вряд ли…. Ну а рынок недвижимости в регионах еще более локален. Главное – не допустить его длительной стагнации, последствия которой по примеру 2008-2010 годов – гораздо неприятнее, и потом приводят к еще большему росту цен.
Подготовила: Андреева Елена, (347)299-14-14
По материалам: http://www.irn.ru
Количество просмотров -
