Что такое апарт-отель. Новый формат комплекса для проживания в Уфе.
«Недвижимость – сердцевина практически любого вида бизнеса,
и именно она является фундаментом
состояния многих богатых людей»
Дональд Трамп
Апартаменты или апарт-отели – промежуточное звено между обычным отелем(гостиницей) и частной квартирой, которую можно сдать в аренду или просто жить в ней.
В Европе апартаментами могут быть относительно недорогие квартиры со стандартным «евроремонтом» и простыми интерьерами, выходящие окнами на обычную городскую улицу. Другое дело добротность, удобство, а главное — автономность апартаментов. К примеру, в них всегда есть кухня со всей необходимой техникой, поэтому, чтобы поесть, не надо спускаться в ресторан или бежать в фаст-фуд. Подобных предложений в настоящее время немало на курортах ряда стран. Аренда относительно дешевых апартаментов в европейских столицах может быть не такой уж дорогой
В России с определением апартаментов пока полной ясности нет. Согласно нашему законодательству апартаменты представляют собой гостиничный номер площадью не меньше 40 кв. м, минимум из двух комнат и кухни (кухня, собственно, и отличает их от обычных номеров). Если же апартаменты являются квартирой, то в них невозможна регистрация, так как это коммерческая недвижимость. Владельцы отдельных апартаментов в конкретном доме не имеют право на создание ТСЖ, да и схемы начисления коммунальных платежей и налогов здесь отличаются от принятых для обычного жилья. Хотя при этом они могут быть и не дороже. Тем не менее апартаменты на сегодняшнем рынке недвижимости востребованы, их количество увеличивается, и эта тенденция, очевидно, сохранится в ближайшие годы.
Преимущества, отличающие апарт-отель от обычной квартиры, сдаваемой владельцем внаем, налицо. Просто потому, что апарт-отелей в Уфе пока нет, об это никто не задумывался.
Квартиру, как известно, трудно забронировать заранее. Квартир не хватает, особенно на длительный срок, и собственник не гарантирует тебе заселение, даже если ты попробуешь забронировать за 3-4 месяца до освобождения. Юридическая сторона оформления и финансовых вопросов также не урегулирована.
А вот квартиру в апарт-отеле можно заказать по телефону, просто позвонив на ресепшн заранее. Опять же, если квартиру арендуют как минимум на месяц (и рассчитываются сразу за месяц), то в апарт-отеле можно поселиться на короткий срок, например на три дня или на неделю, и съехать в любое удобное время, рассчитавшись строго по дням пребывания, получить финансовые документы. Удивительно, но в апарт-отелях при более высоком комфорте проживания цены зачастую ниже, чем в обычных. И нет проблем с соседями.
В Европе есть еще две «модификации» апарт-отеля. Одна из них отелем не является, поскольку представляет собой квартиру в жилом доме, владелец которой заключает договор с агентством по сдаче жилья внаем. Эта разновидность апарт-отеля называется «анонимный пансион». У нас это называется управлением жилой недвижимостью, но, ввиду высокого спроса на квартиры в аренду, собственникам такая услуга особо не нужна. В данном случае постояльцы имеют дело не с владельцами жилья, а с посредниками из агентства, и все возникающие вопросы — от финансовых до хозяйственных — решают с ними. В остальном жизнь в такой квартире практически ничем не отличается от жизни в квартире, расположенной в апарт-отеле.
Кроме того, в последние годы на Западе появились так называемые кондо-отели.
В этих жилых комплексах апартаменты может выкупить в собственность физическое лицо, получающее после этого право сдавать их в аренду. Если все апартаменты в таком доме выкуплены, инфраструктура и коммуникации объекта в целом становятся коллективной собственностью владельцев недвижимости, предоставляемой в аренду. Иначе говоря, в таком апарт-отеле не один хозяин, а несколько, и конечно, какие-то общие условия сдачи апартаментов внаем они просто вынуждены вырабатывать совместно. У нас пока таких вариантов нет.
Тем не менее тенденция строительства апарт-отелей намечается и в наших краях.
В России становится все больше высокооплачиваемых менеджеров и специалистов, которые вынуждены перемещаться по стране и подолгу работать в других регионах. А месяцами жить в гостиничном номере, сами понимаете, удовольствие еще то. Частный же сектор у нас пока не очень надежен юридически.
Если учесть, что в некоторых случаях приходится переезжать по месту работы с семьей, то лучшего варианта, нежели апарт-отель, не придумать. А коль скоро есть спрос, то с течением времени появится и предложение. Не говоря уже о развивающемся туризме, краткосрочных каникулах и т.д.
Апарт-отель - это полукоммерческая недвижимость: живут в них, как в жилье, но юридический статус у такового объекта – коммерческая недвижимость. Обычно такая недвижимость продается с полной отделкой и меблировкой и имеет охраняемую территорию и дополнительные объекты, находящиеся в общем пользовании всех проживающих в данном комплексе.
Апарт-отели в Уфе – новинка. Сложившиеся стереотипы пока не позволяют нам осознать такие преимущества. Иметь такую квартиру в собственности для постоянного проживания не менее удобно. Другое дело, что при этом регистрация и прописка должны быть доступны по какому-то другому адресу.
Но первая «ласточка» появилась и у нас – это жилой комплекс «Грин-Парк», который предназначен только для постоянного проживания. Причем комплекс имеет класс элитного, что предполагает многие ограничения.
Второй такой проект – апарт-отель в центре «Адмирал» в Сипайлово. Здесь уже будет возможна покупка и отдельных квартир, и серии квартир-апартаментов, вплоть до этажей с разными целями – для постоянного проживания, сдачи в аренду с помощью управляющей компании как посуточно, так и на длительный срок.
Инвестиционная привлекательность апарт-отеля.
Существует, как минимум, два варианта распределения полученной прибыли от аренды отельных апартаментов, находящихся в частной собственности: в первом случае управляющая компания выплачивает собственнику гарантированный доход в размере 4-10% в год в течение срока контракта, независимо от того, какая фактическая прибыль была получена, а все, что заработано сверху, оставляет себе; либо собственник не получает гарантированных дивидендов, но при этом получает от 40% до 70% рентного дохода, оставшаяся часть которого за минусом коммунального обслуживания становится прибылью оператора. Собственник не заморачивается уборкой, ремонтом коммуникаций, контролем за жильцами и сохранностью интерьера.
Последний, кстати, делается по типовым проектам при строительстве и включен в цену вместе с бытовой техникой. Иными словами, апартаменты в апарт-отеле сдаются в эксплуатацию по принципу «все включено». В том числе и с услугами управления недвижимостью.
Преимущества для собственников
Несомненны преимущества для частных собственников такой недвижимости, ведь они получают апартаменты вместе с интерьером, полным набором бытовой техники от ведущих производителей, мебелью, и все это - на фоне сервиса, который предоставляется собственникам недвижимости наряду с обычными постояльцами отеля. Также собственник апартаментов может проживать в собственном номере в течение определенного периода времени, как правило, оговариваемого в договоре на управление.
К слову… Кроме всех вышеуказанных благ, собственники отельных апартаментов в зарубежных странах получают ряд серьезных преимуществ в виде налоговых льгот, получения так называемого паспорта «инвестора» или резидентской визы (вида на жительство) на всю семью, поскольку приобретение гостиничного номера часто приравнивается к покупке коммерческой недвижимости.
Среди других преимуществ:
· Высокий рентный доход и/или гарантированный рентный доход
· Использование собственного номера в течение определенного периода (2-4 недели в году)
· Инвестирование, не требующее участия инвестора - полное управление недвижимостью и финансовыми потоками.
· Готовые апартаменты вместе с интерьером, полным набором бытовой техники, мебелью + отдельный сервис
· Потенциал увеличения объема капитала
· Проекты с возможностью дальнейшего развития
· Возможность приобрести недвижимость на стадии строительства, иногда со скидкой или с беспроцентной рассрочкой платежа.
Апарт-отели с гарантированным рентным доходом
Многие бизнесмены или люди, стремящиеся удачно разместить накопленные средства, рассматривают в качестве инвестиционных объектов именно апарт-отели. Для инвестора преимущество в быстрой окупаемости. Особенно если проект состоит из нескольких частей – отеля, апарт-отеля, в котором апартаменты продаются в собственность частным лицам и иных коммерческих сооружений, привлекающих поток населения и бизнеса. Одновременно работают два сегмента: временного проживания и постоянного. Обычно инвестиционный объект «апарт-отель» при грамотном управлении имеет срок окупаемости - минимум за 6-7 лет, максимум – да 10.
Автор: Андреева Елена
Использованы материалы открытых источников.
Продолжение следует…
Количество просмотров -
