Обзор цен на земельные участки в Республике Башкортостан и в г. Уфа по назначению земли, площадям с разбивкой по городам и районам на 30 сентября 2023 года.

1.            Общее описание сегмента. Республика Башкортостан

В выборку для настоящего исследования вошли 3681 участков всех типов, ВРИ и площадей по Республике Башкортостан (полная выборка). Выборка показывает уменьшение экспозиции примерно на 15%. С ценой представлено 99% вариантов.

Общий объем предложения выборки составляет более 235 510 соток и около 3,949 млрд. руб.

Средняя площадь участка – 63,98 соток, диапазон площадей – от 1 сотки до 86 га.

Средняя стоимость объекта – 1 073 тыс. руб., диапазон стоимости объекта - от 15 тыс. руб. в Уфе и от 20 тыс. руб. по Респ. Башкортостан и до 200 млн. руб.

Средняя стоимость сотки в наиболее привлекательных районах республики – 110-133 тыс. руб., диапазон стоимостей сотки – от 1,1 тыс. руб. до 650 тыс. руб.

Средняя цена сотки в целом по РБ – 63,6 тыс. руб., показала рост за год на 23%, для земель для жилой недвижимости (ИЖС в черте населенного пункта) – 63,3 тыс. руб., рост на 32%.

Итог и прогноз. Рынок показал значительный рост цены вслед за сегментами готового и строящегося жилья. Спрос на земельные участки высокий также благодаря льготным ипотечным программам на индивидуальное строительство. За последние полгода цены на индивидуальные готовые новые дома также выросли в полтора раза вслед за городскими многоквартирными новостройками, как альтернативный сегмент выбора. Соответственно, далее земельные участки не будут снижаться по цене. Более того, в пригородах уфы стирается грань цены участков ИЖС и СНТ, если этот СНТ пригоден для круглогодичного проживания. Однако, на фоне высоких ставок осени, дальнейшего роста цен в таких же темпах не будет. Также есть значительынй разброс средней цены, и цен в лучших и наиболее популярных районах . Например, Нагаево, и Цветы Башкирии, Чесноковка имеют ограниченный перечень предложений, и цены на них могут быть в 3-4 раз выше средних.

В обзоре также выделены отдельно участки, предлагаемые под МЖК, так как цены на них выше на порядок, завышены в целом в расчете на застройщика.

2.            Объем предложений на рынке и диапазоны цен. Достаточность предложения

Рыночное предложение согласно рекламным источникам (сайты ИРР, Авито, прочие сайте) на дату изучения выборки достаточно Большая часть объектов, представленная с ценой, расположена в г. Уфа и согласно зонированию Аналитического центра, Эксперт.

Право аренды земли – меньше 1 % вариантов

Право собственности – около 99 % вариантов

Объем предложения на момент исследования можно считать ограниченным, но типичным для рынка данного сегмента. Не все объекты выставляются в открытую рекламу.

3.            Земельные участки с правом собственности. Подсегменты по назначению земли

Участки разделены по основным типам назначения земли согласно Земельному Кодексу и генеральным планам городов. Земли населенных пунктов включают в себя участки ИЖС, ЛПХ, общественно-деловые зоны, за исключением участков для коммерческого использования, которые выделены в отдельную категорию. В категории Земель сельхозназначения включены типичные сельскохозяйственные земли, участки с ВРИ СНТ и ДНП – типичные садово-огороднические хозяйства и типичные дачные поселки. Из выборки исключены участки с неоднозначной трактовкой ВРИ участка.

Количество вариантов в исследовании данного раздела всего – 3681.

Количественные данные:

Земли населенных пунктов для жилой недвижимости, 2396 вариантов.

Средняя цена сотки по Респ. Башкортостан – 63 383 руб.

Средняя цена объекта – 730 тыс. руб.

Диапазон цены сотки: от 14 тыс. руб. до 187 тыс. руб.

Диапазон цены объектов от 164 тыс. руб. до 7,37 млн. руб.

Диапазон площади объекта: от 6,49 сотки до 92,76 сот.

Земли коммерческого назначения, включая производственно-складские, 52 варианта.

Средняя цена сотки по Респ. Башкортостан – 110 534 руб.

Средняя цена объекта – 11 157 тыс. руб.

Диапазон цены сотки: от 1 182 руб. до 594 тыс. руб.

Диапазон цены объектов от 200 тыс. руб. до 200 млн. руб.

Диапазон площади объекта: от 2 соток до 74 Га.

Земли сельскохозяйственного назначения, включая СНТ и ДНП, 1233 вариантов.

Средняя цена сотки по Респ. Башкортостан – 24 915 руб.

Средняя цена объекта – 4 007 тыс. руб.

Диапазон цены сотки: от 1200 руб. до 138 тыс. руб.

Диапазон цены объектов от 100 тыс. руб. до 35 млн. руб.

Диапазон площади объекта: от 10 сот до 86,5 Га.

4.            Земельные участки с правом собственности. Цены и диапазоны в зависимости от площади участков. Раздел для оценщиков с диапазонами доступен в платной версии

Участки более 10 Га – 6 шт.

Средняя цена сотки – 10 886 руб.

Средняя цена объекта 11 028 тыс. руб.

От 1 до 10 Га – 33 шт.

Средняя цена сотки – 25 001 руб.

Средняя цена объекта – 5 216 тыс. руб.

От 50 соток до 1 Га – 36 шт.

Средняя цена сотки – 51 810 руб.

Средняя цена объекта – 1 142 тыс. руб.

От 30 до 50 соток – 256 шт.

Средняя цена сотки – 34 462 руб.

Средняя цена объекта – 874 тыс. руб.

От 15 до 30 соток – 958 шт.

Средняя цена сотки – 45 тыс. руб.

Средняя цена объекта – 616 тыс. руб.

От 10 до 15 соток – 1204 шт.

Средняя цена сотки – 64 тыс. руб.

Средняя цена объекта – 491 тыс. руб.

От 5 до 10 соток – 1025 шт.

Средняя цена сотки – 110 тыс. руб.

Средняя цена объекта – 452 тыс. руб.

До 5 соток – 164 шт.

Средняя цена сотки – 148 тыс. руб.

Средняя цена объекта – 536 тыс. руб.

Структура предложения представлена в диаграмме ниже:

Часть 2. Участки по крупнейшим ГОРОДАМ И группам населенных пунктов РБ. Право собственности

Обзор представлен по следующим населенным пунктам и группам. Для крупных населенных пунктов учтены ближайшие пригороды или поселки-спутники, рассматриваемые с точки зрения проживания и ведения бизнеса. Также обзор составлен исходя из предположения о возможности использования земель населенных пунктов не только в исходном ВРИ, но возможно изменения вида разрешенного использования в пределах возможностей градостроительного плана. Для уточнения показателей исходя из ВРИ необходимо использовать первую часть обзора.

В выборке, составленной по данным сайтов-агрегаторов, в выборке представлено.

Диапазон цен и площадей в сегменте продаж:

Земельные участки в Республике Башкортостан

Диапазон площади участков: от 1 до 8 650 соток;

Диапазон общей цены участков: от 15 тыс. руб. до 200 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 1182 руб. до 650 тыс. руб. за сотку.

Среднее значение площади участков — 63,98 соток;

Среднее значение общей цены участков — 1 073 265 руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 63 600 руб.

Земельные участки в г. Уфа, черта ГО - 972

Диапазон площади участков: от 1 до 1 240 соток;

Диапазон общей цены участков: от 15 тыс. руб. до 160 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 10,9 тыс. руб. до 650 тыс. руб. за сотку.

Среднее значение площади участков — 19,6 соток;

Среднее значение общей цены участков — 2 080 тыс. руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 133 220 руб.

Распределение цен по зонам интереса пригородов Уфы:

Земельные участки в г. Стерлитамак - 47

Диапазон площади участков: от 4 до 490 соток;

Диапазон общей цены участков: от 100 тыс. руб. до 29 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 13 095 руб. до 525 тыс. руб. за сотку

Среднее значение площади участков — 16,3 соток;

Среднее значение общей цены участков — 1 458 335 руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 129 502 руб.

Земельные участки в г. Октябрьский - 54

Диапазон площади участков: от 3 до 20 соток;

Диапазон общей цены участков: от 100 тыс. руб. до 3,9 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 20 000 руб. до 277 тыс. руб. за сотку.

Среднее значение площади участков — 8,57 соток;

Среднее значение общей цены участков — 1 032 980 руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 111 774 руб.

Земельные участки в г. Мелеуз, Ишимбай, Кумертау - 68

Диапазон площади участков: от 3 до 115 соток;

Диапазон общей цены участков: от 60 тыс. руб. до 5,5 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 12,5 тыс. до 325 тыс. руб. за сотку.

Среднее значение площади участков — 10,1 соток;

Среднее значение общей цены участков — 557 027 руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 62 543 руб.

Количество участков и цены  в населенных пунктах в выборке:

Более подробные данные:

Структура исследования включает населенные пункты (диапазоны площадей, стоимости объекта и стоимости сотки представлены в платной версии обзора)

Архангельское

Средняя цена сотки – ..

Средняя площадь участка – ...

Средняя цена объекта –....

и т.д. города и нас.пункты

Цена сотки земли по типам на нас. пунктам РБ, тыс. руб.

Участки под многоквартирное строительство в г.Уфа

В целях прозрачности и понятности цифр, были выделены участки под многоквартирную застройку в отдельную категорию земли, так как цены этих земель в целом гораздо выше средних по г.Уфа. В связи с быстрым темпом роста новостроек и скупкой застройщиками земли, в т.ч. со старыми домами под снос в черте города, появились люди, желающие выгодно продать свой такой участок под многоквартирную застройку. Эти участки нецелесообразно включать в общие расчеты, так как такие случаи немногочисленны и нарушают общую концепцию расчетов, неоправданно завышая средние цены.

В таблице ниже приводятся в сравнении.

5.            Общие и ценообразующие факторы, влияющие на сегмент

Ценообразующие факторы земельных коммерческого назначения представлены ниже в таблице по убыванию значимости:

1. Диапазоны поправок к цене

Типичные поправки к стоимости земельных участков указанных типов представлены в таблице (актуально для земель, пригодных для проживания граждан), в долях единицы

7.            Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте

Сроки экспозиции земельных участков на момент настоящего исследования представлены ниже

Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Средние сроки экспозиции подобных объектов небольших площадей имеют ориентировочные сроки ликвидности в типичные годы от 3 месяцев. Для участков больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 5-6 месяцев.

8. Анализ спроса и факторов, мотивация спроса, диапазоны факторов спроса.

Спрос на участки коммерческого и производственного специфичен, малоэластичен, так как сумма планируемых инвестиций велика и включает строительство. В черте крупнейших городов участки наиболее востребованы как не воспроизводимые объекты, для строительства и проживания граждан.

9.    Динамика сегмента и прогноз.

Сегмент характеризуется хорошим спросом на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, и типичной сезонной динамикой, прогноз сохраняется в краткосрочный период. Уровень спроса на земельные участки в типичных производственных зонах ниже, чем обширнее и удаленнее они. Спрос на участки вблизи федеральных трасс оказался переоцененным из-за сложности освоения. Спрос на участки для проживания граждан вырос в 2021 сильнее, чем в 2020 году, как результат изменившихся ценностей в эпоху пандемии. Так как сегмент сезонный и немного инертный, большая доля роста пришлась именно на 2021.

10. Основные выводы.

Право собственности имеет все больший коэффициент поправки к праву аренды, так как период льготного выкупа короткий, кадастровая стоимость высока.

Коэффициент поправки на право собственности к праву аренды по РБ в целом – 107%

Для наиболее востребованных участков до 3 Га соотношения цен и коэффициенты представлены ниже

Автор: Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ

Оценщик, аналитик, независимый эксперт рынка Андреева Елена

Контакты: (347)299-14-14, +7909-349-14-14, expert-russia@mail.ru

Уфа, ул. Кирова 31. Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ, www.expert-russia.ru

Количество просмотров - 1549

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!