Обзор цен на дома и коттеджи в Уфе и Республике Башкортостан осенью 2022 года, ноябрь. Малоэтажное жилье выросло в цене соразмерно вслед за городским.
Средняя цена кв.м. по Респ. Башкортостан 42752 руб./кв.м. выросла за год на 32%
в ГО Уфа - 63342 руб./кв.м., - рост более 45%
во всех пригородах Уфы, включая СНТ – 44070 руб./кв.м. – рост на 7%.
За год рынок показал повышение цены, которое определено и инфляционными и структурными факторами, и значительными изменениями спроса, несмотря на то, что активация произошла еще весной 2020 . Сейчас спрос на рынке малоэтажного жилья ( так как загородным его уже называть сложно связан с высокой ценой на рынке новостроек, при этом нежеланием покупать старый фонд, но и появлением новых программ кредитования строительства. Вторая составляющая подошла тем, кто готов строить , первая – позволяет за те же суммы купить в два раза болтше квадратных метров, да еще и участок, повышающий полезность жилья.
Методика: сплошная максимальная по имеющимся источникам и способам и трудоемкости обработки выборка объектов. Статистические и математические методы вычислений средних значений. В рамках представленной в источниках информации не всегда просто выделить сегмент дач и садов, пригодных или непригодных к постоянному проживанию, от домов на участках ИЖС и ЛПХ. В свете текущего законодательства, с учетом проживания регистрации и строительства жилых домов на участках дачного назначения, а также запланированного в законодательства уравнивания статусов садовых земель с землями населенных пунктов, фактического постоянного проживания граждан в пригородных СНТ, и позиционирования собственниками объектов такого типа как пригодных к постоянному проживанию, в выборку включены садовые и дачные территории с домами, пригодными для круглогодичного проживания. Для объектов, где в такой возможности есть сомнения, произведено отсечение выборки по цене объекта (удалены крайние дешевые).
Особенностью периода стало то, что темп роста сегмента раньше был намного ниже, чем у городских квартир. Не все были готовы к жизни в пригороде. Программы господдержки, такие как сельская ипотека, сложны для использования, чем господдержка для городского многоэтажного жилья. Но за 2022 года этот сегмент рынка догнал городское жилье. Прием не только в Уфе и пригородах. А это еще и влияние реальной инфляции цен, ограниения импорта и тд..
Республика Башкортостан. Средние цены и структура предложения по типам и основным городам Респ. Башкортостан.
В выборке по Республике Башкортостан около 9071 объект – дома, коттеджи и дачи, включая условно пригодные к постоянному или длительному сезонному проживанию. Предложение довольно обширно, однако по некоторым районам республики ограничено. Это свидетельствует не об отсутствии его в районе, а о рекламных предпочтениях собственников.
Из них жилых домов, за исключением типичных дач и объектов для сезонного использования – около 8708. Эта цифра не является точной, так как при позиционировании объектов часто преувеличиваются потребительские характеристики. С точки зрения городского жителя, большая часть объектов условно пригодна к постоянному проживанию, имеет высокий моральный и физический износ элементов построек, и не отличается стилем и вкусом.
Общий объем предложения по всем типам объектов:
1 187 052 кв.м. (площади жилых домов)
48 098 249 тыс. руб.
104 861 соток, в составе объектов экспозиции. В выборку не входят участки без домов на них.
Средняя цена объекта в экспозиции - 5 539 358 руб. Цифра увеличилась примерно на 1,3 млн. руб. по сравнению с 2021 годом.
Без учета Уфы и пригорода, крупных городов РБ – 3525 объектов, 35296 руб./кв.м..
Средняя площадь дома – 137 кв.м.
Средняя площадь участка в составе объекта экспозиции – 12 соток.
Диапазон площади дома - от 20 до 950 кв.м.
Диапазон площади участка – от 1 до 50 соток.
Цена кв.м. с учетом земли – от 6 до 200 тыс. руб., включая дачи.
Диапазон стоимости объекта – от 100 тыс. руб. (более дешевые варианты заброшенных садов отсечены) до 129 млн. руб. Пока это самый дорогой объект в данной выборке, находится в с. Санатория Алкино в Чишминском районе.
В структуре предложения представлены индивидуальные типовые жилые дома, таунхаусы, дачи, коттеджи (бизнес и премиум класс). Позиционирование отличий дома от коттеджа условно, домами обычно называют более старые постройки, не всегда выполненные из кирпича.
Цены в некоторых городах Республики Башкортостан
Средняя цена кв.м. в сегменте домов и коттеджей с учетом земельного участка по Республике составляет 42 752 руб.
Цены и средние значения по РБ в зависимости от площади дома
Цены на дома и коттеджи в г. Уфа
В выборке по г. Уфа и район 1458 объектов, включая частично пригодные к проживанию дачи
Общий объем предложения показал с 2021 года увеличение предложения, что связано с увеличением активности этого рынка в целом, но и расширением пригородных ареалов обитания вокруг Уфы:
- 167 805 кв.м.
- 8 849 438 тыс. руб.
- 8 792 сотки
Средняя цена объекта в экспозиции ГО Уфа – 7 831 362 руб.
Средняя площадь дома – 148,5 кв.м.
Средняя площадь участка в составе объекта экспозиции – 7,78 сотки.
Диапазон площади дома - от 20 до 900 кв.м.
Диапазон площади участка – от 1 до 50 соток.
Цена кв.м. с учетом земли – от 6 до 200 тыс. руб., включая дачи.
Диапазон стоимости объекта – от 150 тыс. руб. до 65 млн. руб.
Средняя цена кв.м. в сегменте домов и коттеджей с учетом земельного участка в г. Уфа (черта ГО) составляет 63 342 руб.
Цены и средние значения по районам ГО Уфа (включены сады и дачи, только пригодные для постоянного проживания) наиболее востребованные районы, выборка включает также топовые поселки района
Цены на дома и коттеджи по некоторым районам Республики Башкортостан.
В силу ограниченной информации по некоторым районам, для уточнения средних цен вы можете ориентироваться на соседние. Особенностью объектов в районах РБ является небольшое количество дачных и садовых объектов.
Структура предложения по Республике Башкортостан, районы с достаточной выборкой
Общее зонирование по классам с точки зрения отдаленности от г. Уфа
Перечень населенных пунктов и коттеджных поселков для настоящего анализа разбиты на 3 категории. Стоит отметить, что данное деление весьма условное, и, учитывая неоднородность застройки, материалов, проектов и т.п. цена кв.м. часто зависит не от локации и площади, а еще и от множества иных факторов.
Класс А – поселки, на объекты в которых в силу расположения и инфраструктуры отмечен наибольший спрос: Уфа и ближайший пригород, Дема, Баланово - Ново-Александровка, 8 Марта, Михайловка, Тихая Слобода, мкр. Сафроновский, Акбердино, Жилино, Зинино, Нагаево, Цветы Башкирии, Зубово, Нижегородка (Уфимского р-на), Чесноковка, Алексеевка, Кузнецовский Затон, Цыганская поляна, Акманай, Аэропорт, Лебяжий, Дуслык, Искино, Локотки, Максимовка, Миловка.
Класс Б. Поселки в пригороде Уфы, Уфимском районе и некоторые другие: Бурцево, Бизилевка, Дорогино, Князево, Грибовка, Гуровка, Блохино, Бурцево, Подымалово, Кириллово, Кляшево, Нурлино, Суровка, Шмидтово, Шипово, Карпово и Иглино и т.д.
Класс С – прочие районы РБ.
По возможному способу и комфортности использования мы разделили объекты на:
- дома площадью до 80 кв.м. с земельным участком. Сюда входят дачи и недорогие дома эконом-класса.
- дома от 80 до 120 кв.м. с участком. Это более комфортные объекты как для проживания, так и для отдыха комфорт-класса.
дома от 120кв.м. в ближайшем пригороде, от 110 кв.м. в классе Б и С.
В данной классификации отсечены самые дешевые дачи и сады.
Авторское зонирование «Зоны интереса» пригородов Уфы по принципу интереса покупателей для постоянного проживания и транспортной доступности. Это принятые в Уфе так называемые «направления». Во внимание принимаются участки под жилую застройку (ИЖС, малоэтажное строительство, под строительство таунхаусов и сблокированных домов). Зонирование описано ориентировочно (номер зоны установлен не по рейтингу интереса, это разбивка карты с точки зрения восприятия покупателя).
Прогноз сегмента и новые тенденции индивидуального домостроения на конец 2022 и 1 полугодие 2023 года:
Пригородной рынок вряд ли покажет нам в этом году дальнейшие темпы роста цены, так как сезонность имеет значение, а для покупки коттеджа нужно обычно сначала продать квартиру. Рынок многоквартирного жилья тоже приостановил рост, и активность на нем меньше типичной для осени.
Сравнимость направлений (зон интереса) так и остается сложным вопросом Зона максимального спроса на объекты для постоянного проживания - от 3 до 6 млн руб. К сожалению, предложение на запрос с соответствующим уровнем характеристик предлагает диапазон от 4,5 млн руб. и выше.
Автор: Андреева Елена, генеральный директор Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ», оценщик, независимый эксперт рынка, (347)299-14-14, 8-909-349-14-14, expert-russia@mail.ru
Источник публикации: www.expert-russia.ru. Уфа, ул. Кирова 31. Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ, www.expert-russia.ru
Ориентировочное расположение зон интереса и цифры по ним представлены ниже и на карте.
Количество просмотров - 484
