Андреева Елена, ведущий эксперт рынка недвижимости Уфы: прогноз развития рынка Уфы на 2026 год
Сегодня наш традиционный прогноз, и итоги уходящего 2025 года. Сформулируем кратко и емко основные мысли
Нельзя строить только «под господдержку». Не для кого не секрет, что основные игроки эконом и комфорт - классов как в МКД, так и ИЖС, формулируя свое УПН, пытались вместить его в региональные 6 млн. руб. Учитывая стоимость строительства и земли это стало крайне сложно, и вторичный рынок стал достойной альтернативой и по срокам и по цене. На текущий момент цена вторичного рынке практически в полтора раза ниже средней цены на новостройки. Если средняя цена на новостройки в хороших районах сейчас около 172 тыс руб за кв.м. (многие навернео даже сочтут ее заниженной , так как чаще обращают внимание на квартиры меньшей площади), в более отдаленных - 148 тыс руб за кв.м., а в лучших - уже около 200 тыс руб, то цена вторичного рынка на типовое жилье - около 139 тыс. руб,в домах, сданных в 2015 - 2025 годы, - чуть дороже, но часто тоже дешевле последних новостроек…
Инвестиции в новостройки. Как поняли большинство недавних массовых инвесторов, сейчас далеко не каждая новостройка обеспечить хорошую доходность за оптимальный срок. Причем этот срок уже больше года и приближается к периоду завершению проекта. Так как проекты большие, у застройщика квартир много, продаются они медленнее, и даже если по уступке квартира дешевле, то льготных кредитов на нее нет. Поэтому проекты для инвестиций приходится выбирать тщательнее, покупать на самой начальной стадии, и опять-таки, это бОльшие сроки вложений. Про инвестиции на полгода-год надо забыть. Причем и продать даже по своей цене будет очень сложно, т.к. см. выше, у застройщика много, и продает он лучше.
Осознанная покупка. Соответственно, покупки для жизни и для семейных целей становятся куда более рассудительными или разумными. Критерии локации и цены теперь недостаточны и для типовых квартир, так как мегаполис сталкивается и с проблемами транспортной логистики, изучаются вопросы, как добираться до работы, покупатель рассматривает все возможные издержки в будущем. То же касается детской инфраструктуры (школы, садики), а кому-то просто не нравятся определенные районы, несмотря на цены. Также покупатели все сильнее ценят социальное окружение, им интересно, кто фактически основные покупатели в ЖК, хотя целевая аудитория проекта может быть представлена застройщиком в презентации.
Ипотека по высоким ставкам при высоких ценах на квартиры. Несмотря на то, что ставки ЦБ в очередной раз снизилась, а за ней следуют и ставки на рыночную ипотеку, пока это цифры «больше 10%». Большинство банков ужесточили условия выдачи и подтверждения дозодов. Большинство запрашивает подтверждение ПФР, про Госуслуги уже даже не говорим. На фоне непонятной будущей эффективности господдержки, рыночная ипотека не так уж неэффективна, как кажется в случае альтернативных сделок на вторичном рынке.
Избыток непроданных квартир. Новые темпы продаж новостроек. Не хотелось бы, что бы Уфе угрожал избыток непроданных квартир в новостройках, но такие симптомы уже существуют. Все уже понимают, что темпы продаж новостроек сейчас будут умеренными. Государство господдержкой стимулирует молодые семьи покупать именно новостройки, однако тут расчет идет на тех, у кого появится это право. У тех же, у кого оно было в этом году, вероятно уже иго израсходовал. Из этого надо исходить, прогнозируя рынок. Это не негативный прогноз, это лишь подтверждает то, что те, кто не использовал право ан льготную ипотеку в 2024-2025 годах, имел очень вескую причину это не сделать. Либо уже имеет жилье, оно могло достаться от родителей, специально ими заранее куплен ит.д. Однажды писала о том, что реновация может служить вариантом решения проблемы избытка строящегося жилья. Но пока эта идя вряд ли получит массовое воплощение, так как проблема касается только крупнейших городов, а во многих малых городах строится крайне мало МКД.
Начало институционального рынка аренды жилья. Как следствие предыдущего пункта, избыток непроданных квартир на балансе застройщика будет искать варианты использования. Такое примеры уже есть в Москве, когда конкретные литеры строятся под аренду с уже имеющейся управляющей компанией. Прогнозировать можно и появление формата социальной найма, как это было до приватизации. И не нужно считать это следствием кризисного рынка, это скорее всего итог насыщения спроса и жилого фонда новым жильем. А аренда в целом давно существует на рынке, просто сильно никто этим не занимался, считая, что этот сегмент не для институционального управления. Много возни, а доходность низкая. Однако частные арендодатели считают иначе. В очередной раз за последние 10 лет хочу вспомнить доходные дома, и в очередной раз их прогнозирую.
Инвестиции в любую недвижимость сопровождаются серьезными расчетами. Здесь стоит говорить о том, что сейчас нельзя купить любую новостройку и получить гарантированный доход в удобные сроки. Надо считать и вникать, иначе либо сроки будут не удобные, а в нужный вам момент не будет ликвидности, либо доход от роста цены будет низким иди перекроется иными расходами. Универсальный способ покупать на начале стройки тоже сработает не всегда. В минус возможно вы и не уйдете, но в длительные сроки и низкую ликвидность запроста. В итоге в момент когда у вас появится необходимость вернуть деньги, вы не сможете продать, и упустите следующую возможность, либо получите ее с иными издержками, которые не принято пока прогнозировать. Поэтому весьма существенно не только за сколько и где покупать, но ис какой целью, плюс анализ сценариев.
Смена маркетинга жилой недвижимости. Здесь несколько интереснее, типичного покупателя это сильно не касается, он видит только итог в рекламе. С точки зрения маркетинга существует неявное несоответствие целевой аудитории, которую планировал и красиво расписал застройщик, и цели привлечь как можно больше кредитов с господдержкой в последние годы, так как именно там была реальная кредитоспособность (не путать с платежеспособностью). Господдержке пророчат продление статуса локомотива отрасли, однако целевая аудитория хочет больше внимания, что и заметили застройщики в высоких классах. Хочется, чтобы ситуация на рынке позволяла видеть не только рекламные мекеты с расчетами по семейке, а с интересными фишками в проектах. Опять же, Москва уже показывает примеры, причем и господдержка там отлично работает на продажи. Но видеть и вникать в такие УТП интереснее.
Новый виток загородного рынка. Опять же и в ИЖС идея года была уместить стоимость в суммы +-максимального кредита по ГП. В сегменте необходимо продавать также стиль жизни, идею поселка, технические решения домов и инфраструктуры. Что в режиме экономии сложно. Учитывая выросшие ценники на объект в целом, оптимизации планировок и площадей, как это ранее было МКД ( все европланировки , 1С, 2+ и т.д) стоит ожидать и тут. В итоге, более интересные концепции поселков и технические решения против оптимизации могут нам дать новый виток интереса к пригородам
Цены снижаться не хотят. Согласно нашей аналитике, средняя цена вторичного рынка составляет сейчас 123,6 тыс руб за кв.м. Средняя цены рынка новостроек 176,1 тыс рую за кв.м. Разница налицо, но критерии выбора ипотечных покупателей в 2025 году были все чаще на стороне ипотеки с господдержкой, если это право было, и особенно, если первоначальный взнос еще и невысок. Если же этого права не было, то рыночная ипотека была при существующих ставках реальна только при высоких ПВ, и чаще при альтернативных сделках.
Несмотря на то, что рост цен был не столь высок, снижения их не последовало. Наши прошнозы снова оправдались, несмотря на массовый шум о том, «что ценам надо бы снизиться». Но не выросли сильно, и это уже хорошо. Так как в 2026 году снижения снова не будет. Несмотря ни на что. Налоговая нагрузка на бизнес увеличивается, общий ценовой уровень растет, законодательство ужесточается, возможность создания «новых схем» оптимизации отсутствует. В то же время и риски бизнеса растут из-за пока нестабильной экономической ситуации в отрасли и рядом. Все это, повторю, только к одному. К не снижению, и вероятнее, к небольшому росту (до 5%)
По загородному рынку в примитивном пересчете стоимость объекта, поделенная на площадь формирует цену почти в полтора раза ниже средней цены за кв.м. в городе, и пока это продолжает привлекать покупателей. Но в будущем, предполагаю, вернется понимание важности экологичного в широком смысле стиля жизни и концепции проживания за городом, как основы выбора пригородного жилья. Поэтому сегмент еще получит развитие в ближайшие годы.
Очень кратко подвела для вас итоги:
Андреева Елена, генеральный директор Сети АН ЭКСПЕРТ, аналитик рынка, эксперт
Количество просмотров - 435
