Юрист Хрусталева перечислила плюсы и минусы покупки квартир со скидкой у банков
09.10.2023
Обычно при выдаче крупного кредита банки просят в качестве обеспечения исполнения обязательств предоставить какое-либо имущество в залог. В случае невыполнения обязательств заемщиком данное залоговое имущество подлежит реализации, а вырученные средства идут в счет погашения долга по кредиту, напомнила юрист, арбитражный управляющий Анна Хрусталева.В качестве главного плюса при покупке такого имущества она назвала его цену.
"У такого имущества всегда хороший дисконт, который местами может даже достигать 50% от рынка, поскольку, оценивая предмет залога, банки обычно выдают заем на сумму не более 70% от рыночной стоимости актива, а при реализации прежде всего исходят из остатка по кредиту", - поясняет юрист.
Реализация происходит быстро и сделка не может быть признана в последующем недействительной, так как банк в данном случае обеспечит полную юридическую чистоту.
Однако минусы тоже имеются. Покупая такое имущество, в каком-то смысле человек приобретает "кота в мешке", и если самостоятельно не провести предварительный анализ, можно попасть в весьма затруднительную ситуацию.
"Состояние имущества на момент реализации может существенно отличаться от его состояния на момент передачи банку в залог: банк оценивает актив лишь на момент оформления залога и выдачу кредита, при этом как правило ориентируясь на заключение оценщика, то есть на документальное подтверждение. Далее имущество фактически находится у залогодателя и эксплуатируется, поэтому сколько лет это продлится и какова будет амортизация, а, следовательно, и рыночная стоимость актива - надо определять самостоятельно. Банк по сути это не отслеживает, не несет ответственность за сохранность имущества, максимум - заемщика могу обязать оформить страховку", - разъясняет Хрусталева.
Она добавляет, что на момент реализации залога его оценивают лишь по сумме, необходимой для погашения кредита, отсюда и появляется большой дисконт.
Так например, квартира стоимостью в 11 млн вполне может продаваться за 6 млн, если остаток кредита заемщика составляет 6 млн. Возможна и обратная ситуация - квартира на момент оформления залога стоила 11 млн, на момент реализации ввиду ее аварийного состояния будет стоить 6 млн, а продаваться за 9 млн. И в том и в другом случае покупатель будет видеть лишь документы.
Из минусов - невозможность осмотреть покупаемое имущество до его покупки, поскольку, как правило, заемщики неохотно идут на отчуждение своих активов. Никто из специалистов банка не сможет обеспечить его осмотр.
"Ну, и наконец, даже если имущество вы все же приобрели, то передача в пользование, владение и распоряжение актива скорее всего будет не быстрой. Залогодатель-заемщик вполне может оказаться недобросовестным и добровольно его не передавать, в этом случае выход один: виндикационный иск, далее приставы. А если речь пойдет о квартире, то и все прелести судебного выселения", - констатирует юрист.
Источник публикации https://rg.ru/2023/10/11/iurist-hrustaleva-perechislila-pliusy-i-minusy-pokupki-kvartir-so-skidkoj-u-bankov.html
Количество просмотров - 847
