Модераторы:  Аида Хайруллина, редактор журнала «National business», Елена Андреева - директор Сети АН «ЭКСПЕРТ».

В круглом столе приняли участие:

Щежин Алексей Эдуардович, директор Директор ЖК «Уфимский кремль»

Коновалов Александр Юрьевич, директор по развитию инвестиционных проектов, ООО Трест «КПД»

Валиева Екатерина Николаевна, начальник Департамента реализации объектов недвижимости, ООО Трест «КПД»

Игорь Саиткулов, начальник отдела продаж «Жилстройинвест»

Лилия Газизова, маркетолог «Жилстройинвест»

Спорных вопросов и различных точек зрения на произошедшие изменения много, однако, работать по новому закону необходимо уже сегодня. Закон оставляет застройщику право выбора способов обеспечения своей ответственности. Так как проекты, сдаваемые в Росреестр с 1 января 2014, должны быть уже с учетом нововведений.

Каким образом изменения в законодательстве ФЗ №214 отразились на регистрации договоров долевого участия? Есть ли соответствующий регламент РОСРЕЕСТРА. Не является ли требованием того, договора долевого участия не будут регистрировать без страхования долевого участия банка.

Есть ли у страховых  компаний услуга  страхования ответственности застройщиков?

Есть ли сомнения будет ли эффективным страхование (этот инструмент) при возникновении крайних критических случаев. Будет ли СК устанавливать высокие цены на такую услугу, что может отразиться на повышении цен новостроек?

Эти и другие вопросы обсуждались на круглом столе. В то время в некоторых регионах застройщики стали предлагать покупателям новостроек самостоятельно страховать ответственность, индивидуально на каждую квартиру. В Уфе пока практики нет никакой, но всех застройщиков интересует этот вопрос.

Какой выбор стоит перед застройщиком? Какие новые требования к застройщику предъявляет закон?

1. Выбор одного из трех  способов обеспечения (наряду с залогом) обязательств застройщика по передаче жилых помещений дольщикам: банковское поручительство, страховка от невыполнения обязательств, участие в обществе взаимного страхования застройщиков. Сравнительная характеристика 3 способов: что и кому выгоднее?

2. Обязательные требования, предъявляемые к банкам, страховым компаниям, ОВС (обществам взаимного страхования). Далеко не каждый банк сможет выдать такую гарантию.

3. Страхование ответственности застройщика необходимо до государственной регистрации договора с первым дольщиком. И подтверждающие документы должны быть в Росреестре.

Кто является выгодоприобретателем по договору страхования дольщика? Что считается страховым случаем? Каковы сроки и порядок получения страхового возмещения? Спорные вопросы выплаты возмещения.

1. Дольщики как выгодоприобретатели по договору страхования.

2. Страховой случай. Необходимость решения суда и/или выписки из реестра требований кредиторов.

3. Сохранение права получения страхового возмещения в течение 2 лет после установленной даты передачи застройщиком жилого помещения дольщику.

Обязательное страхование ответственности застройщиков вводится с 1 января 2014 года и является логичным продолжением кампании по ужесточению процедур привлечения средств граждан в жилищное строительство. С нового года застройщикам предписывается при регистрации договора долевого участия предъявлять банковское поручительство, либо полис, выданный страховой компанией или обществом взаимного страхования. Оно появилось, зарегистрировано, но вступить в него не очень просто. Возникает аналогия с СРО, и она не всем нравится как с точки зрения застройщика, делающего взнос, так и с точки зрения участия застройщиков с различной степенью риска или опыта в отрасли.

Предполагалось, что из-за заоблачной стоимости банковских гарантий и тарифов страховых компаний, именно ОВС станет базовым механизмом страхования рисков долевого строительства.  Но оказалось не совсем так. Страхование выглядит проще, так вступить в ОВС сложно, оно одно на страну, а сделать расчеты по гарантиям непонятно как. И не все банки подходят под условия закона.

При всей внешней привлекательности пролоббированного группой чиновников страхового механизма, у него имеются существенные недостатки.

Во-первых, по закону получить страховое возмещение будет возможно только на основании решения суда о взыскании предмета залога (в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств по передаче жилого помещения дольщикам), либо в случае банкротства застройщика. Однако из-за длительности судебных процедур рассчитывать на быстрый возврат вложенных в стройку средств не приходится. Достаточно сказать, что известны единичные случаи цивилизованного банкротства недобросовестных строительных компаний.

Во-вторых, страховых предложений в нашем регионе просто нет.  Система страхования может столкнуться с проблемами ценообразования. В отличие, например, от ОСАГО, уровень риска наступления страхового случая на рынке долевого строительства предсказать весьма сложно из-за отсутствия достоверной статистики и порядка оценки рисков. Именно поэтому нет и страховых предложений. Проблема усугубляется еще и тем, что строительная отрасль зависима от экономической ситуации.

В-третьих, по закону, обязательному страхованию подлежат только договоры долевого участия. Что само по себе может мотивировать застройщиков использовать другие легальные, но более рискованные схемы реализации жилья (например, ЖСК), избавленные от страховых обременений. Не исключено, что на рынке страхования возрастет количество махинаций, связанных с созданием фиктивных страховых компаний. Как правило, такие виды мошенничества выявляются лишь когда они начитают отказывать в выплате компенсаций по страховым случаям. К этому времени львиный объем собранных страховых взносов «оседает» на счетах подставных структур с использованием фиктивных документов.

В-четвертых, остается открытым вопрос обеспечения сохранности страховых резервов и их размещения. Стоит заметить, что строительные компании уже аккумулируют значительные объемы средств в компенсационных фондах саморегулируемых организацией. Известные же случаи использования средств таких «копилок» целевым образом, скажем так, единичны.

Проблема в том, что в отличие, скажем, от банков, участников системы страхования вкладов, в строительной отрасли нет системы регуляторного контроля застройщиков. Их деятельность не лицензируется. Рисками трудно управлять. Система обязательного страхования ответственности застройщиков не решает главных проблем строительного рынка - его непрозрачности.

Между тем, именно это является главной причиной возникновения долгостроев и сохранения заоблачных страховых тарифов, сдерживающих развитие практикуемой во всем мире модели добровольного страхования строительных контрактов самими покупателями жилья.

Ответы на следующие вопросы пока что покажет будущее:

1. Вырастет ли цена кв.м. в новостройках в зависимости от выбранного варианта исполнения закона?
2. Увидим ли мы снижение инвестиционной привлекательности новостроек из-за цен, или наоборот – увеличение надежности инвестиций.
3. Микрорайонная застройка – высокий риск в страховании для страховой компании, так как объем финансирования  очень большой. Эффективнее ли при микрорайонной застройке  банковская гарантия, сочетаемая с проектным финансированием и ипотекой того же банка? Или они будет слишком дорога?
4. Как посчитать объем страхования, если цена на новостройку меняется по ходу строительство? Как учесть колоссальную стоимость коммуникаций?
5. Позиция Росреестра – включать в пакет документов и подтверждающие исполнение закона. Но что делать с приостановками, которые могут возникнуть сейчас? Застройщики просто вынуждены будут использовать другие, «кривые» схемы оформления – предварительные договора долевого участия, договора инвестирования, соинвестирования.
6. Страховые компании -  есть ли предложения у компаний в регионах? И насколько правила страхования соответствуют тому, что делают застройщики. Либо СК в попытке просчитать все риски доведет порядок страхования до абсурда.?
7. Эффективно ли будет страхование. Что будет, если все дольщики банкрота придут в страховую? На кого ляжет регресс дальше?
8. Высокая стоимость страховки  или все-таки практическая несостоятельность такой защиты нас ждет в будущем?

Андреева Е.Я. Сеть АН ЭКСПЕРТ

Использованы источники Интернет

Количество просмотров - 4427

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!