Рынок недвижимости Уфы. Взгляд риэлтора. На вопросы еженедельника "Полезная площадь" г. Нижний Новгород ответила Андреева Елена Ярославовна, Генеральный директор ФСАН ЭКСПЕРТ

Сегодня генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «Эксперт» Елена Ярославовна Андреева рассказывает о рынке недвижимости Уфы для читателей еженедельника "Полезная площадь"г. Нижний Новгород.

Рынок новостроек.

Наш город расположен между двух рек и имеет довольно сложный рельеф. Центральная его часть находится на высоком  берегу реки Белой, а противоположный берег пологий.

Самые «топовые» места центральной части, особенно интересные для застройщиков, заняты массивом частного сектора. А в заречье недостаточно коммуникаций. По подсчетам специалистов их прокладка обойдется в 5 млрд. рублей. Все это приводит к тому, что выбрать место для строительства довольно сложно, а строить дорого. Крупных инвесторов, готовых сносить и расселять массивы частного сектора или прокладывать коммуникации, немного. Москвичей на рынок не пускают, хотя у них есть средства для решения таких масштабных проблем.

На рынке новостроек действует ограниченное число  игроков, и новому застройщику завоевать место под солнцем трудно, как в силу административных сложностей, так и в силу общественного мнения. Любой новый проект активно обсуждается, и не всегда позитивно. Люди боятся рисков и иных способов оформления новостройки, кроме как по ФЗ№ 214 (О долевом участии в строительстве).

Но решения находятся и в этих условиях: на заречных территориях строят малоэтажное социальное жилье, прокладывая коммуникации с помощью особых технологий. В центральной части стараются компенсировать затраты, выжав максимум за счет этажности или повысить ликвидность проектами эконом-класса. Именно последние и преобладают на рынке новостроек Уфы. Самые популярные площади от 30 кв. м. Их всегда не хватает. Однокомнатные квартиры больше 45 кв.м приобретают реже. Людей интересует не стоимость квадратного метра, как такового, а цена всей квартиры.

Кто покупает новостройки?

Самые разные слои населения: молодежь, семьи с материнским капиталом. 80% покупок совершается по ипотеке, иногда с помощью потребительского кредита.

И на вторичном рынке такие же небольшие недорогие квартиры  пользуются повышенным спросом. Опять стали популярны «хрущевки». Главный критерий – цена, затем район.

Но есть клиенты, которые ориентированы на более комфортное элитное жилье, и им зачастую нечего предложить из нового жилья. Потому что территориально элитные дома могут быть расположены только в центре.

Средняя цена 1 кв.м новостройки  в Уфе– 56 000 руб. А на вторичном рынке – 66 000 руб. Эта  инвестиционная « вилка» у нас невелика, но она, тем не менее, позволяет  покупать жилье на стадии строительства, а потом продавать его на вторичном рынке и извлекать прибыль.

Загородная недвижимость: кто во что горазд

В отличие от Москвы, Нижнего Новгорода уфимский рынок загородной недвижимости более спонтанный. Организованных поселков за забором у нас немного. Обычно они располагаются рядом с населенными пунктами, где уже есть инфраструктура.

Поселки пытаются себя позиционировать на рынке как проекты с единой для всех жителей концепцией. Но начинается все либо с продажи земли, либо с продажи подряда. Такая форма реализации растянута во времени, и никто не может гарантировать, что покупатель хоть что-то построит на своем участке. В итоге возникает хаотическая разнокалиберная застройка. Большинство наших пригородов именно такие: кто во что горазд.

Тема «продай тесную квартиру и купи дом с участком за городом», используемая в рекламе московских и нижегородских коттеджных поселков, популярна и у нас. Но ведь дело не только в площади дома, а и в социальной, транспортной и инженерной инфраструктуре. А она еще не скоро приблизится к городской.

С некоторых пор стала намечаться тенденция обратной волны переселения  - в город. Люди поняли, что жить за городом им не всегда удобно: тут  и транспортные проблемы, и  отсутствие привычной городской инфраструктуры, и дороговизна содержания коттеджа большой площади от 150 кв.м. Впрочем, продать такой дом не так просто. Покупатели в основном ориентируются на дома не более 100-120 кв.м и не готовы приобретать  огромные коттеджи стоимостью 10-15 млн. руб.

Запросы покупателей возрастают и в части инфраструктуры. Если раньше людям было достаточно электричества и газификации, то сейчас они хотят иметь в загородном доме централизованное водоснабжение.

Застройщики коттеджных поселков, и те, кто строит дома для продажи, нередко обращаются за консультациями к нам. Обстановка на рынке постоянно меняется: велик риск неправильно позиционировать проект. То, что было востребовано в прошлом году, может оказаться неликвидным сегодня. Если не следить за потребностями и возможностями покупателей, можно вообще оказаться между сегментами. В результате одни не смогут купить, потому что дорого, а другие потому, что не устроит размер дома, уровень комфорта и т.д.

Земля не дорожает

Загородка в большинстве случаев у нас переоценена. Особенно это касается домов и коттеджей. Основные же пожелания покупателей, чтобы было недорого и комфортно. Более дешевы дачи в садоводческих товариществах, созданных еще в советские времена. Их, если там можно жить круглогодично, иногда покупают выходцы из других регионов.

Земли много, и она не дорожает. Рынок пополняют бывшие сельхозугодия, которые выкупаются, переводятся в категорию ИЖС, нарезаются на участки. В Сети АН «Эксперт» реализуется не менее пяти таких крупных проектов. Средняя цена участков не дороже 500 тыс. руб. Есть и более низкая ценовая категория: участки под дачи от 200 до 650 тыс. руб.

Аренда: «эконом» и «элит» в фаворе

Уфа – столичный город, в котором много вузов, приезжих, поэтому аренда всегда популярна. В Уфе есть агентства, которые специализируются на аренде, а в остальных компаниях есть специальные отделы. Исторически  сложилась такая практика: собственникам услуга предоставляется бесплатно, за все платит арендатор.

Частные маклеры тоже представлены на рынке, но они не делают на нем погоды, так как не имеют хорошей базы и информационной поддержки.

Не так давно в городе появились непонятные конторы, которые предлагают клиентам за 2-3 тысячи рублей покупать «информацию» об арендных квартирах. Чаще всего люди после обращения туда убеждаются, что информация не соответствует действительности. В результате у клиентов формируется психологическая установка, что комиссионные за аренду должны быть низкими. Так, если 3-4 года назад специализированные агентства брали 70-100% от месячной аренды, то сейчас – 30-50%.

Большой популярностью в Уфе пользуются 1-комнатные квартиры до 20 тыс. руб. в месяц. Востребованы и элитные квартиры в престижных районах с дорогой обстановкой. А вот те предложения, которые находятся между «эконом» и «элит»  сдаются сложно.

В какую недвижимость уфимцы инвестируют свои деньги

На рынке инвестиций можно отметить несколько основных тенденций.

Мелкие инвесторы, как правило, покупают новостройки, ликвидные квартиры на вторичном рынке. Вторая категория – инвесторы с большими возможностями. Они приобретают землю, строят на ней коттеджи, таун-хаусы с целью последующей продажи. Таких мини-застройщиков в Уфе масса. Этот вариант чаще всего выбирают люди, у которых есть строительные мощности и опыт. К нам они часто обращаются за советом, что выгоднее строить, а затем с просьбой построенное продать.

Третья категория – это инвесторы, которые предпочитают стратегию рантье. Они покупают на этапе строительства коммерческую недвижимость, либо переводят квартиры в нежилой фонд, и живут на доходы от сдачи в аренду. Конечно, такая стратегия присутствует и на вторичном рынке, когда квартира покупается и сдается, но чаще всего далеко идущая цель такой покупки – не получение прибыли, а жилье для детей и внуков.

Поскольку в Уфе большинство центральных улиц застроены «хрущевками» и «брежневками», то появилось много небольших (от 40кв. м и выше) коммерческих помещений на первых этажах. Такие магазинчики инвесторы сдают в аренду, реже, сделав ремонт, продают. Арендаторы меняются довольно часто, потому что торговля все больше концентрируется в  крупных торговых центрах.

Количество просмотров - 2472

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!