Риэлторский практикум. Обменные операции на рынке недвижимости: возвращение старой технологии. Рекомендации для опытных риэлтеров. Часть 12
28.05.2009
Риэлторский практикум. Обменные операции на рынке недвижимости: возвращение старой технологии. Рекомендации для опытных риэлтеров
Часть 12. Продолжение.
Пример кольца обменов 1.
---à1-К1+Д(400) ---à 2-К2 – В(300) ---à 1-К3 +1-К(соединение имеющихся квартир, без доплаты) ---à 3-К4 –В(800) ---à 2-К5 – В (300) --à
Пятый участник отдает свою «двушку» и получает однокомнатную первого участника и выплату 300 тыс.руб.
Номера участников в кольце обменов условные, так как не важно, с какого объекта она формируется.
Финансовая схема кольца обменов выглядит как равенство всех доплат и всех выплат.
400= ~300+ 800+300. Пример показывает, что с финансовой точки зрения такой обмен невозможен. В первую очередь, из-за того, что в схеме очень много выплат. А доплат мало, в том числе одна из них заменена существующим ( а не покупаемым) объектом.
Из этого следует вывод:
Кольца обменов проще составлять, когда количество выплат больше, и большинство из участников цепочки претендуют на улучшение условий. Либо, если в цепочке большинство выплат и соединений, подобрать варианты для такой цепочки, а также обеспечить себе финансовый результат и комиссию сложно.
Пример кольца обменов 2.
---à1-К1+Д(600) ---à 2-К2 – В(200) ---à 1-К3 +1-К(соединение имеющихся квартир, с доплатой 200) ---à 3-К4 –В(400) ---à 2-К5 – В (200) --à
Финансовая схема: 600 +200= 200-400-200
Пример кольца обменов 3.
---à2-К1-В(300) ---à 1-К2 +Д(500) ---à 2-К3 –В (300) ---à1-К4 +Д (500)---à 2-К5+1К5(соединение имеющихся квартир) ---à 3-К6 –В(400) ---à
Финансовая схема: 500 +500= 300-300-400. Если попытаться рассмотреть этот пример на ценах конкретных объектов, вы поймете, что состыковать такую цепочку очень сложно. Необходимо манипулировать районами расположения, характеристиками домов, состоянием квартир, чтобы снижать стоимость выплат и повышать размер доплат.
Формирование цепочек с улучшением и ухудшением жилищных условий, разъездами и соединениями.
Как показывают предыдущие примеры, если большинство клиентов в цепочке претендуют на ухудшение условий с выплатами, то нам надо подбирать других клиентов в цепочку, которые внесут большие доплаты, которых будет достаточно и на выплаты и на комиссию. Сумма доплат +Д от клиентов должна быть больше суммы выплат –В клиентам.
Закольцовывать проще цепочки обменов, где нет разменов ( разъездов) и соединений, так как при соединениях нет дополнительного финансового потока +Д, а при разменах либо надо покупать квартиру с рынка, что аналогично –В, либо присоединяться к другой обменной цепочке. Т.е. тоже нет положительного денежного потока +Д .
Любое привлечение квартиры с рынка представляет, по сути, покупку объекта со всех сумм доплат или продаж (в незамкнутой цепи в начале цепочки). Либо эта квартира также будет задействована в другой обменной цепи. Соответственно, все доплаты клиентов должны перекрывать затраты на покупку и выплаты плюс вознаграждение риэлторов, если оно заложено в суммы.
Продолжение следует…
Автор: Андреева Елена
Единая Информационная Служба (347) 223-3-223
Количество просмотров - 1895
