Нужна ли в загородном поселке инфраструктура? Приватность или экономия средств
Загородный рынок Подмосковья — один из самых динамично развивающихся сегментов недвижимости в России. Количество новых коттеджных поселков увеличивается год от года. Уже сейчас можно говорить о том, что у Москвы практически полностью сформировался цивилизованный пригород, приспособленный для постоянного проживания. Но для окончательного формирования полноценной загородной среды обитания не хватает одного существенного фактора — инфраструктуры.
С сожалением приходится констатировать, что ее развитие абсолютно не успевает за темпами жилищного строительства. Только в прошлом году в Подмосковье было построено более 70 новых поселков, т.е. речь идет о десятках, а то и сотнях тысяч жителей, которые выбрали загородный формат в качестве основного для проживания. Для этих людей должны возводиться в достаточном количестве новые дороги, школы, детские сады, поликлиники, торговые и офисные центры. Нельзя говорить, что работы в этом направлении не ведутся, однако, до полной ликвидации дефицита пока еще довольно далеко.
Девелоперы коттеджных поселков пытаются решить проблему инфраструктуры самостоятельно, в каждом конкретном поселке. Однако, коттеджные поселки, «напичканные» инфраструктурой, постепенно уходят в прошлое. Застройщики начинают осознавать, что многие объекты, которые казались им уместными в поселке при проектировании, в реальной жизни оказываются нерентабельными. Один из последних трендов на рынке загородной недвижимости — вынесение инфраструктуры за пределы поселков, возведение крупных инфраструктурных комплексов. Пока строящимися объектами может похвастаться только Новорижское шоссе (NovaRiga, «Павлово Подворье», внешняя инфраструктура поселка Crystal Istra), но, по прогнозам аналитиков, в ближайшее время будет объявлено о строительстве подобных комплексов и по другим подмосковным трассам.
У нового формата есть как и плюсы, так и минусы. «Строительство подобных комплексов выгодно как жителям коттеджных поселков, так и застройщикам. Для жителей поселка вынос инфраструктуры за его пределы снижает стоимость эксплуатации, а также сохраняет приватность поселка. При этом вся инфраструктура остается доступной. Для застройщиков выгода заключается в расширении потребительской аудитории инфраструктурных комплексов за счет жителей близлежащих поселков», — говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.
Если взять элитный поселок с закрытой инфраструктурой, то ежемесячная эксплуатационная плата может достигать $3-5 тыс. При этом только около $600 из этой суммы идет на обслуживание самого дома, остальные деньги — сборы на содержание инфраструктуры. Но есть у этой тенденции и один недостаток, который может отпугнуть многих состоятельных покупателей — внешняя инфраструктура перестает быть камерной и закрытой, жители поселка вынуждены посещать те же заведения, куда может приехать любой посетитель «со стороны». Тут стоит оговориться. Некоторые застройщики, с целью повышения рентабельности объектов инфраструктуры поселка, делают ее открытой для посещения всеми желающими. В данном случае речь идет уже не о приватности посещения ресторана или спортзала, а обо всем поселке. Если выбирать из двух зол меньшее, то многие, наверное, согласятся, что лучше, когда встречаешься с «чужаком» в каком-либо заведении, а не на своем участке.
Финансовая сторона вопроса, пожалуй, является самой актуальной. В случае, когда инфраструктурные объекты находятся на территории, все расходы ложатся на плечи жильцов. При этом порой приходится платить наравне с соседями за те объекты, которыми никогда не пользуешься. Естественно, сумма ежемесячных взносов зависит от класса поселка и набора услуг, предоставляемых жильцам эксплуатирующей организацией. При минимальном наборе эксплуатационных работ, таких как уборка общественных территорий, вывоз мусора, охрана поселка и т. п. она может составлять $100-150 в месяц.
При наличии в поселке развитой инфраструктуры, какого-либо рода ландшафтных садово-парковых композиций, требующих определенного ухода, стоимость эксплутационных расходов может достигать 500-700 $/мес., а в элитных поселках эта сумма практически неограниченна, $2-5 тыс. — не предел. Если взять поселки с внешней инфраструктурой, то там объекты обслуживаются за счет как жильцов поселка, так и сторонних посетителей. И в этом случае платить, скажем, за поддержание в порядке теннисного корта, человеку, который никогда в жизни не держал в руках ракетку, не придется
Вообще, вопрос ежемесячных платежей может стать причиной конфликта между жильцами и эксплуатирующей организацией. Нередки случаи, когда при покупке загородного дома застройщики объявляют одну сумму взносов, а через некоторое время, после сдачи поселка в эксплуатацию, данные взносы значительно возрастают. Говорить о том, что такие случаи являются тенденцией, конечно же нельзя. Но все же, если у вас возникли сомнения в адекватности расценок, вы имеете полное право обратиться в профессиональную управляющую компанию и провести технический аудит состояния управления поселком. «Возможен и отказ от платежей. Судебная практика показывает, что суды встают на сторону жителей, которые рассматривают взимание некоторых платежей как навязывание услуг», — говорит заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. Таким образом, плюс внешней инфраструктуры еще и в том, что подобных проблем вполне можно избежать.
В настоящий момент инфраструктурные комплексы в Подмосковье еще только строятся, и о плюсах и минусах можно говорить чисто гипотетически. Но все же, позитивных моментов получается больше. Уже в этом году первый подобный проект, «Павлово Подворье» на Новой Риге, будет введен в эксплуатацию. Пилотный проект позволит игрокам рынка загородной недвижимости получить полное представление о том, насколько эта услуга востребована покупателями, и уже, исходя из этого, принимать решение о строительстве новых комплексов или корректировке уже возводимых проектов.
Автор: Кузнецов Иван
Источник: Cottage.ru
Количество просмотров - 1227
