Андреева Елена. Ипотека и рынок недвижимости Уфы. Один из вероятных прогнозов развития на 2015 год.
Данный вероятный прогноз основывается на том, что настоящая ситуация в корне отличается от ситуации 2008 года. В то время причины были в банковской сфере, сейчас они скорее в валютной и политической сфере. Первая причина меняет прогноз, вторая делает ситуацию практически непрогнозируемой, так как в любой момент принятое властями решение или политическое решение меняют, нет, не ситуацию на рынке, а скорее отношение и настроение людей, которые потом уже и определяют рыночный тренд.
Ипотека. Сфера недвижимости – одна из тех, которых не так много, где практически невозможно создать спрос, как говорят, на пустом месте. Желание купить квартиру есть у всех, но готовность, а тем более, платежеспособность – нет. Помогает ее «создать» только ипотека. Соответственно, она является и регулятором спроса.
Сейчас же к ней подключился иной фактор – валютная инфляция, которая просто начинает съедать накопления. Необоснованно растут цены в магазинах, вы поддаетесь панике или рекламным акциям, покупаете то, что не нужно вам, в страхе повышения цен..
В итоге накопления просто проедаются, не инвестируются, не тратятся на улучшение жилья. И самое страшное - продолжать медленно накапливать их практически нереально. Инфляция с одной стороне, сложные условия ипотеки - с другой. Либо копить быстро.. В кэш, так как в банке страшно (хотя это предубеждение), соответственно, без процентов, хотя бы частично компенсирующих инфляцию.
Даже те потенциальные покупатели, которые хотели что- то прикупить, теперь ждут. К сожалению, многие ждут аналогию с 2008-2010с большой долей вероятности ситуация будет иной.
Ставка рефинансирования вряд ли снизится сильно или быстро, если даже и не повысится, что не сделает ипотеку дешевле, доступнее. Но сейчас далеко не ставка определяет ее доступность. Ранее я уже писала о том, что в последние год-полтора суммы выдаваемых банками кредитов в Уфе были большими, первоначальные взносы минимальным. При таких суммах определяющим является уже далеко не ставка, она скорее привлекает заемщика к тому или иному банку, она уже повышена из-за минимального первоначального взноса. Определяющим является высокий платеж, соответственно, необходимый высокий доход. А его может не быть.
Поэтому так ли высоки теперешние ставки в 15-17%, учитывая съедающую накопления инфляцию и риск их повышения? Даже если теперешние ставки по ипотеке и останутся такими же, одобрение заемщика происходит все сложнее. В СМИ куча банковских страшилок, доходящих до отзыва лицензий у всех поголовно. Объем финансовых ресурсов банков непонятен и не гарантирован, исключая конечно, крупнейших игроков. Но сейчас даже при высоких доходах заемщик рискует получить заниженную сумму, чем ему хочется. Поэтому стоит ли ждать, исходя из возможного изменения туда-сюда ставок и доступности кредитов - вопрос спорный. Учитывая тенденцию «самоуменьшения» накоплений..
Вторичный рынок. По аналогии с «теми годами» есть категория покупателей, которые решили дождаться снижения цен на вторичном рынке. Но забыли про инфляцию и цены, которых тогда не было. Именно они мешают значительному снижению цен. На некоторую величину конечно снижение средней цены вторичного рынка возможно, но это вряд ли будет значительное, а главное, быстрое снижение. Ну а пока вы думаете, инфляция скушает ваши накопления. Пока же мы видим в ценах предложения прямо противоположные тенденции. Те, кому надо все-таки продать, цену снижают и торгуются, иные же решают почему-то выставлять дороже. Но как продать дороже в ситуации отсутствия платежеспособности, сокращений, уменьшения зарплат, особенно в госсекторе, и повышения розничных цен? Поэтому обе тенденции примерно компенсируют друг друга.
Новостройки. В конце 2014 года застройщики, как говорили раньше, «выполнили и перевыполнили» план по крайней мере на полгода вперед. Поэтому, скорее всего, деньги на строительство у них пока будут, и цены они снижать также будут вряд ли. Пополнение кассовых разрывов на первичном рынке сейчас принято осуществлять с помощью одной-двух акционных квартир…Проблемой посерьезнее будет резкое снижение доступности ипотеки именно в этом сегменте, а на начальных стадиях строительства ипотека скорее всего пока будет минимально доступна…
Резюмируя все вышесказанное, хочу высказать довольно прямолинейное мнение. Мы сами ставим себя в зависимость от курсов валют, не имеющих отношения к нашей стране. В отраслях, где этого не должно быть в таких масштабах, как происходит по факту. Почему цены на сахар и хлеб, которые делает соседний колхоз, повышаются в два раза, неизвестно никому. Но курсы – очень хороший повод, создающий вихрь экономических последствий даже там, где все локально. К сожалению, мы можем только наблюдать, а не влиять. И пересчитывать стоимость своих активов по курсу потому что… (тут каждый сам знает свой ответ). От этого не становится больше денег, не доступнее ипотека, не выше зарплаты, и не дешевле еда. Самым важным фактором является снижение покупательной способности денег. Пока темп инфляции высок, стратегия выжидания не работает. Дно рынка (исключительно гипотетически рассуждая) при теперешнем тренде предсказать можно только тогда, когда инфляция уже может «съесть» накопления.
Автор: Андреева Елена Ярославовна
Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ
Количество просмотров - 2065
