Ипотека в России становится доступнее. Насколько программа кредитования под 6%, начавшая работу в 2018 году, используется на практике

В основном на ипотечном рынке в субъектах РФ правила игры задают федеральные игроки. Поэтому в среднем по стране ставки примерно одинаковые, за исключением регионов, где есть «сильные» местные кредитные организации. Но и они подстраиваются под крупные федеральные банки.
Размер ставки зачастую зависит от суммы первоначального взноса: чем она больше, тем меньше процент. В основном люди оформляют кредиты с разными первыми взносами, поэтому ставки обычно демократичные - около 9,5%.
Кроме того, есть партнерские программы застройщиков и банков по субсидированию ипотеки. Но это, скорее, маркетинговый ход. Срок, на который предоставляется сниженная ставка, обычно ограничен. По его истечении она возвращается на тот уровень, который стандартен для конкретного банка.
Но такой психологический «трюк» со снижением ставки срабатывает на многих заемщиках, даже несмотря на то, что косвенно это отражается на цене объекта: застройщик разницу в ставке компенсирует банку деньгами.
У некоторых банков есть программы, ориентированные на семьи с несколькими детьми, и они тоже сильно снижают ставки. Правда, не до 6%, а на 0,5-1% по сравнению с обычной ставкой в этом банке.
Что касается программы «Ипотека под 6%», то помимо новой возможности это и красивый маркетинговый ход. Думаю, он был особенно актуален перед выборами.
Но я не уверена, что программа получит массовое распространение. Представим себе семью, у которой родился второй ребенок в начале 2018 года, как требует программа. В ней три иждивенца: двое детей и их мама. Заемщиком выступает отец. Чтобы банк одобрил ему кредит, мужчина должен подтвердить очень хороший доход. А учитывая, что такому семейству нужна большая квартира, то и сумма кредита будет значительной. Скорее всего, чтобы получить одобрение от финансовой организации, мужчине придется привлекать созаемщиков.
Программа распространяется больше на строящееся жилье и квартиры от застройщиков в домах, сданных в эксплуатацию. Но такие готовые квартиры от застройщиков есть лишь в нескольких регионах. Точно знаю, что их немало в Подмосковье, Кирове, Уфимской области, Краснодарском крае. Возможно, есть еще где-то. В Уфе все раскупается  на стадии строительства.
Если бы ипотеку под 6% сделали доступной и для вторичного рынка недвижимости, эффект от программы был бы больше. Много сделок люди совершают, продав свою квартиру и внеся полученную сумму в качестве первого взноса, а на остаток берут кредит. Но если люди продают квартиру, в которой живут сами, им надо куда-то переезжать. Самый подходящий вариант для них – покупка квартиры на вторичном рынке, чтобы не ждать ввода дома в эксплуатацию и не снимать жилье.
Следовательно, покупать недвижимость на первичке по указанной программе смогут люди с большими доходами и/или имеющие несколько квартир.
Сами банки прекрасно понимают сложность одобрения таких заемщиков. В некоторых кредитных организациях есть технический скоринг (то есть решение принимает робот), и в них вероятность выдачи клиенту ипотеки под 6% уменьшается.
Однажды у меня состоялся разговор с представителем одного из ведущих банков региона. По его словам, заемщика ипотеки под 6% менеджерам придется «проталкивать».
Кроме того, программа не работает на рефинансирование. А вот с материнским капиталом в качестве первоначального взноса может сработать.
Плюсы у программы, конечно, есть. Все-таки на рынке новостроек она поможет увеличить продажи квартир большой площади семьям из четырех человек и более. Но все же большого роста рынку она не даст.
Лучше всего государственные программы (не только эта, а вообще все) срабатывают для крупных застройщиков. Мелким сложнее заключить госконтракты – у них объем предложения недостаточно велик. Кроме того, банки часто выбирают партнера по объему бизнеса: с одними компаниями они готовы сотрудничать, а с другими – нет. Хотя небольшие застройщики с одним-двумя объектами порой показывают такое же, а то более высокое качество строительства и проекта в целом. Но тем не менее – доступ к госпрограммам для них в основном закрыт.

Количество просмотров - 1428