Долевое строительство: что изменится с принятием закона о компенсационном фонде . Мнения застройщиков и риэлторов в регионах России

19 июля в Госдуме во втором чтении был принят законопроект о компенсационном фонде долевого строительства.

По мнению российских экспертов, масштабы предстоящих изменений в долевом строительстве таковы,  что многим застройщикам придется покинуть рынок.

За одни сутки с 18 по 19 июля текст законопроекта о компенсационном фонде дважды кардинально изменялся.  Сначала появлялись одни поправки, которые сразу же окрестили драконовскими, затем часть из них исчезла, но появились другие, не менее жесткие.

Что же изменится  на строительном рынке для основных его участников с принятием закона?

1.С принятием законопроекта девелоперы не смогут заниматься какой-либо  другой деятельностью, кроме строительства жилья.

2. Изменились требования к застройщикам. Теперь, чтобы привлекать деньги дольщиков, необходимо иметь  опыт работы в качестве застройщика, технического заказчика или генподрядчика не менее 3-х лет и не менее 10 000 кв.метров введенных объектов.

3. Застройщик обязан держать на спецсчете в банке собственные денежные средства в размере 10% от планируемой стоимости проекта.

4. Застройщик не сможет тратить на аренду, рекламу, оплату труда, услуги банка, связи и т. п. более 10% от стоимости строительства. Подрядчикам нельзя  выдавать в качестве аванса более 30% от проектной цены.

5.По каждому платежу устанавливается банковский контроль на предмет  соответствия этого платежа содержанию обосновывающих документов (договоров, актов сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, актов приема-передачи товара, товарно-транспортных накладных, счетов и т. д.).

6. Застройщикам запретили возводить больше одного объекта. Крупным девелоперам придется готовиться к тому, что строить и продавать уже готовое жилье в собственности.

7. Размер отчислений в компенсационный фонд установлен в размере 1,2% от стоимости договора долевого участия.

8. Размер компенсации дольщику будет производиться с площади, не превышающей 120 кв.м.  При этом количество квадратных метров в квартире умножается на рыночную стоимость квадратного метра.

9. Рыночную стоимость квадратного метра для подсчета компенсации определять будет Министерство строительства РФ.

10.Сняты требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика. Вместо этого появляется требование о 10% собственных средств, размещенных на счете.

Закон должен  вступить в силу с 1 июля 2018 года. На разрешения на строительство, полученные ранее этого срока, новый закон распространяться не будет.

Эксперты «Полезной площади» высказали свое мнение о нововведениях.

Ольга Назарова (Иванова), финансовый директор ООО «Нижегородская девелоперская компания» (ЖК «Преображенский»):

Изменения очень серьезные. Все идет к монополизации рынка, а, возможно, и к отмене долевого строительства в принципе.На рынке останутся только те застройщики, которые смогут соответствовать новым требованиям, у которых есть достаточное количество собственных средств. Конечно, на 100% проблему обманутых дольщиков это не решит, но поможет сократить их количество, так как количество застройщиков, скорее всего, уменьшится».

Конечно, большой плюс в том, что застройщики, которые строят только на деньги дольщиков, у которых нет ни собственных средств, ни возможностей привлечения кредитных ресурсов, просто не смогут работать в новых условиях. С такими застройщиками мы, как риэлторы, никогда не сотрудничали. Потому как не должен процесс строительства зависеть на 100% от финансирования дольщиками, себестоимость должна быть обеспечена, иначе это большой риск.

Для меня, как руководителя финансовой службы, понятно, что существенно возрастут наши трудозатраты. Потому как финансовой службе застройщика необходимо будет следить за вновь вводимыми показателями: соотношение собственных средств и сметной стоимости строительства, соотношение затрат застройщика стоимости строительства, соотношение объема обязательств в общем объеме кредиторской задолженности и другие. Помимо того, что мы и так подлежим обязательному аудиту, теперь отчетность становится ежеквартальной и обязательной к раскрытию. Фактически контроль нашей финансово-хозяйственной деятельности становится аналогичен публичной компании.

Закону об участии в долевом строительстве уже больше 12 лет, и за это время его сильно переписали. Каждый год мы учимся работать по-новому. Придется приспосабливаться и дальше.

В законопроекте расширены виды объектов долевого строительства, в частности, добавляются машиноместа. Это дополнение логично после того, как вступили изменения в ст.130 ГК РФ относительно машиномест. Только необходимо помнить, что есть Приказ Минэкономразвития от 07.12.2016 №792 о допустимых размерах машиномест: минимально допустимое 5,3х2,5м, максимально допустимое 6,2х3,6. Это приказ существенно ограничил возможность признать машиноместами существующие парковки.

По новым правилам отменяется возможность наличия у застройщика задолженности по налогам до 25% от стоимости активов. К сожалению, в справках органов ФНС есть только две формулировки – задолженности либо нет, либо она есть, даже если она составляет 2 копейки.

Требования к застройщику необходимо соблюдать не только в случае привлечения в строительство многоквартирных домов средств граждан, но и в случае привлечения средств юридических лиц; не только на момент направления проектной декларации в контролирующий орган, а всегда.

Что касается дополнительных требований к застройщикам (наличия опыта не менее 3-х лет и наличия разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 000 кв.м многоквартирных домов… Получается, что  новых компаний-застройщиков в принципе не будет. А те, кто захочет работать на строительном рынке, будут либо покупать доли в уставных капиталах тех юрлиц, которые хоть когда-то что-то сдавали, либо будут готовиться строить на свои деньги… А что будут делать те, кто напокупал площадок?

По поводу пункта 6 законопроекта – необходимости держать на расчетном счете 10% сметной стоимости строительства. К тому моменту, когда получено разрешение на строительство и опубликована проектная декларация, застройщиком уже понесены затраты, связанные с приобретение прав на земельный участок, освобождением его от прав третьих лиц, проектными работам, изысканиями, экспертизой и т.д. А это не один десяток миллионов! Особенно если это РЗТ и там есть расселенцы! Эти затраты уже отражены по дебету счета 08. Какой смысл депонировать деньги?

В «Дополнительных требованиях к деятельности застройщика» есть пункт, запрещающий одновременно осуществлять строительство по нескольким разрешениям на строительство. Компаниям, вводящим несколько десятков домов в год, придется работать, только продавая построенные дома с зарегистрированными правами на собственность.

Запрет на осуществление девелопером иных видов деятельности вступает в противоречие с ГК и со здравой логикой. То есть, например, я не смогу сдать в аренду собственное недвижимое имущество? Или взять транспортное средство в лизинг? Что здесь имеет в виду законодатель?

К 1 июля застройщики подготовились и  увеличили уставной капитал, а теперь требования к уставному капиталу заменяются требованием наличия собственных средств в сумме не менее 10% от стоимости строительства, указанной в проектной декларации.

По  новым правилам «котловой принцип использования средств дольщиков разрешается для нескольких объектов в рамках одного разрешения на строительства, а не в рамках границ элемента планировочной структуры квартала, микрорайона». Если буквально трактовать действующую норму п.2 ст.18 ФЗ-214 (с изменениями от 03.07.2016), застройщик может тратить денежные средства участников долевого строительства на любой дом в границах элемента планировочной структуры квартала, микрорайона. Например, на любой объект, в границах проекта планировки и межевания территории. И формировать всю себестоимость строительства на одном счете, без разбивки по домам. Это некая возможность отсрочить определение экономии (выручки) застройщика и финансового результата до момента ввода в эксплуатацию последнего дома и передачи последнего объекта участнику долевого строительства. А, следовательно, и налог уплачивать спустя годы после начала реализации проекта, - в квартале, в котором передан последний объект долевого строительства. Не знаю, как бы реагировали на это органы ФНС, которые видят сотни миллионов приходящих на счет застройщика средств целевого финансирования. Но если норму примут, то этой возможности мы лишимся в принципе.

В законопроекте  есть пункт, запрещающий «расходовать средства дольщиков на возмещение затрат на: приобретение земельного участка, прав на земельный участок; проектирование; изыскания; экспертизу». Средства участников долевого строительства можно привлекать только после получения разрешения на строительство (плюс получения заключения Минстроя в соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ). Перечисленные затраты предшествуют получению разрешения на строительство. Они никогда не расходуются из средств участников долевого строительства. Однако получается, что если указанные затраты финансировались за счет заемных или кредитных средств, то сумму основного долга по ним гасить из средств дольщиков нельзя. Это вопрос соотношения вложенных в стройку денег и пришедших средств целевого финансирования. Сдавая ежеквартальную отчетность и определяя показатели финансовой устойчивости деятельности застройщика, необходимо всегда следить, чтобы вложено было больше, чем пришло от участников долевого строительства.

В обязанности  дополнительно застройщика вводятся составление ежеквартальной  промежуточной  бухгалтерской отчётности и устанавливаются сроки составления такой отчетности и ее аудита. Для целей Министерства строительства отчетность застройщика давно ежеквартальная. Мы определяем промежуточный финансовый результат на конец каждого квартала, публикуем изменения в проектную декларацию относительно размеров обязательств, дебиторской задолженности и финансового результата. Что касается аудита промежуточной отчетности, по-моему, это лишнее.

По новым правилам отменяется обязанность застройщика передавать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации квартиры. Инструкция по эксплуатации – это правильный документ. Это значит, что дольщик ознакомлен с тем, что можно делать в квартире, а что нет. Это исключает возможности возникновения гарантийного случая, если будет известно, что сам дольщик нарушил правила, предусмотренные инструкцией. Даже если норму отменят, я думаю, что многие застройщики все равно будут ее использовать.

Что касается сроков и порядка внесения отчислений в компенсационный фонд.  В законопроекте говорится: «За три рабочих дня (не позже) до направления ДДУ на государственную регистрацию». Мне интересно, когда это, наконец, заработает. Когда будут все подзаконные акты, регламентирующие порядок отчислений. Я читала предыдущие проекты, были предложения отчислять сразу со всего дома… Конечно, если отчислять будем с каждого ДДУ, это легче. Потому как тратить несколько миллионов рублей на отчисления до начала получения средств участников долевого строительства не очень хочется.

О предельном размере возмещения гражданам и порядке его расчета, где рыночную стоимость будет устанавливать Минстрой.  На мой взгляд, это не совсем правильно. При страховании страховой суммой была стоимость участия в долевом строительстве. Учитывая, что рыночная стоимость по Минстрою в Нижегородской области чуть больше 40 тыс. рублей за 1 кв.метр, то никакой защиты в механизме компенсационного фонда я не вижу. Если взять объект бизнес-класса или элитку, то при банкротстве застройщика дольщику, который купил трехкомнатную квартиру 120 кв.м за 10 млн.рублей выплатят всего половину.

Алексей Добротин, генеральный директор компании «СМ–Строй 52»:

По поводу изменений требований к застройщику. Мы уже были готовы увеличить уставной капитал, как эту норму отменили. Вместо нее ввели требование по наличию собственных средств на счету в уполномоченном банке в размере 10% от стоимости строительства объекта. Этот резерв конечно важен для дольщика,  но фактически получится, что эти деньги не будут работать на стройку, а скорее на уполномоченный банк.

Норма по запрету иметь обязательства, не связанные с объектом, на который получено разрешение на строительство, фактически приостанавливает деятельность девелоперских компаний, когда средства на подготовку строительства приходят от другого вида деятельности, но в рамках одного холдинга.

Основной неприятный момент для нас, как застройщика, осуществляющего квартальную застройку, - это норма, запрещающая застройщику строительство (создание) многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство. Это затормозит все крупные стройки в стране. Хотелось бы думать, что ее отменят или видоизменят.

В обязанности застройщика добавляется немало требований (составлять ежеквартальную промежуточную бухгалтерскую отчётность, предоставлять дольщикам не только аудиторское заключение, но и годовую бухгалтерскую отчётность, предоставлять компенсационному фонду долевого строительства бухгалтерскую отчётность в течении 10 дней после запроса), усложняющих деятельность бухгалтерии, что приведет к дополнительным трудозатратам, а, значит, расходам.

Порадовало то, что отчисления в Компенсационный фонд пойдут с каждого договора, а не с дома целиком. Размер отчислений в фонд установлен 1,2%, что серьезно выше нашей текущей ставки страхования, он может быть изменен теперь один раз в год. Хотя бы в этом вопросе полная определенность.

Елена Никоненкова, директор юридической компании «Прецедент»:

Компенсационный фонд теперь будет контролировать все аспекты деятельности застройщика, включая расходование средств и размер авансовых платежей подрядчикам, которые не могут превышать 30% от сметной стоимости строительства, а также кадровый состав застройщика. Требования, предъявляемые к застройщикам данным законопроектом, практически исключают доступ на рынок долевого строительства жилья новых и небольших компаний. На мой взгляд, это существенно повысит цены на долевое строительство и теряется сам смысл продажи квартиры на стадии строительства.

На парламентских слушаниях депутаты и представители Правительства РФ подтвердили провал такой меры гарантии прав дольщиков как страхование ответственности застройщика и поручительство банка. Их, собственно, законопроект и предлагает отменить, оставив в качестве ответственности для застройщиков только отчисления в компенсационный фонд. Как пояснил зам министра строительства Стасишин Н.Е.: «Система страхования действует на пределе страховых рисков».

Из 18 страховых компаний, допущенных ЦБ РФ на рынок страхования рисков застройщиков, реально страхует застройщиков только 4 компании по всей России, получая по 18 миллиардов годовых премий, при этом не произведя выплаты ни по одному страховому случаю с 2014 года (т.е. с момента введения данной меры ответственности). Учитывая, что по долевому строительству продают жилье около 80% всех застройщиков, то количество «обманутых дольщиков» растет в геометрической прогрессии и на текущий момент переваливает за 100 тысяч человек.

Логика данного законопроекта представляется мне не очень понятной. В 2014 году ввели меру гарантии рисков дольщика – страхование, она не сработала, теперь мы ее отменяем, перекидываем ответственность за уже имеющихся обманутых дольщиков на регионы, и вводим новую меру гарантии рисков – компенсационный фонд. Каков будет результат такой пертурбации предугадать не сложно.

Застройщикам вменяется оплачивать взносы в компенсационный фонд, исходя из цены договора долевого участия и до момента его регистрации. Предлагается размер взноса в размере 1,2 % от цены ДДУ, при этом данный коэффициент может меняться ежегодно (вероятно, эта норма объясняется неуверенностью законодателя, что денег хватит). Таким образом, платежка перечислений застройщиком обусловленной суммы на специальный номинальный счет, очевидно, станет обязательным документом для государственной регистрации ДДУ. Денежные средства с номинального счета, открытого застройщиком в уполномоченном банке, перечисляются на счет компенсационного фонда в течение трех рабочих дней со дня получения Фондом от органа регистрации прав уведомления о государственной регистрации ДДУ.

Особенно интересным является право фонда инвестировать средства, полученные от застройщиков (а, по факту, от дольщиков) в российские и иностранные ценные бумаги, размещать на депозитах, а также осуществлять иную деятельность, приносящую доход. За счет отчислений в фонд возрастет стоимость долевого участия в строительстве для гражданина, то есть, по факту, будет введен дополнительный сбор для дольщиков, на которых государство будет зарабатывать путем прокручивания денежных средств (то же самое, что происходит и с пенсионными отчислениями). Самым «увлекательным» в процессе извлечения прибыли Фондом является его право выпускать облигации. Напомню, что облигации это долговые ценные бумаги, предъявитель которой вправе получить в оговоренный срок ее номинальную стоимость или имущественный эквивалент. То сть фонд, по сути, наберет займов, которые в последствии должен будет отдать, однако, на имущество компенсационного фонда не может быть обращено взыскание по долгам фонда, что предоставляет огромный полет для фантазии.

Что особенно интересно, идея разделить взносы дольщиков и расходы фонда не прошла, поскольку п.3 ст. 12 п. данного законопроекта предполагает использование средств фонда «на финансирование расходов Фонда, связанных с осуществлением предусмотренных настоящим Федеральным законом функций и полномочий Фонда за счет части доходов, получаемых от инвестирования средств компенсационного фонда». Это означает, что за счет средств дольщиков будет существовать этот фонд, а еще и вести деятельность по извлечению прибыли.

В отношении застройщиков запрещается применять стадии банкротства – наблюдение, финансовое оздоровление, допускается только внешнее управление или конкурсное производство.

Это существенные изменения в области банкротства застройщиков, в отношении которых будут проводиться только процедуры внешнего управления и конкурсного производства, а конкурсный (арбитражный) управляющий по факту будет подконтролен создаваемому фонду.

Кроме того, устанавливаются ограничительные сроки на вступление дольщиков в реестр кредиторов, а именно: реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Требования участников строительства включаются в реестр требований о передаче жилых помещений при предъявлении указанных требований не позднее трех месяцев со дня получения уведомления конкурсного управляющего, независимо от даты закрытия такого реестра. В случае пропуска указанного в настоящем пункте срока только по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом. То есть дольщикам следует внимательно и регулярно пролистывать Вестник госрегистрации и базу Арбитражного суда, дабы не оказаться «за бортом» банкротящегося застройщика.

Интересный момент. Законодатель убирает такие гарантии как страхование и поручительство банка, но при этом, согласно ст. 13 законопроекта на получение средств фонда могут претендовать только дольщики, застройщик которых обанкротился и ОПЛАЧИВАЛ взносы в фонд. Таким образом, те дольщики в отношении которых развернулись какие-то «серые» схемы или платежи по каким-то причинам в фонд не прошли (а проконтролировать дольщик это не сможет) остаются не удел. А физическое лицо, которое приобрело у юридического лица – участника долевого строительства право требования по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения, после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика, не имеет права на получение возмещения по такому договору.

Получается, на компенсацию от фонда могут рассчитывать только дольщики добросовестных застройщиков, а такие, как правило, и так достраивают.

Во многих регионах создан механизм спасения обманутых дольщиков через предоставление сильному застройщику, достраивающему проблемный объект, в качестве компенсации земельного участка «для реализации масштабного инвестиционного проекта» без торгов. Принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство» разрушает этот механизм. Свое мнение по этой теме в редакцию портала ЕРЗ представил Максим ФЕДОРЧЕНКО, генеральный директор Строительного регионального партнерства, г. Новосибирск.

19 июля полпред по Сибирскому федеральному округ Сергей Меняйло провел совещание по проблемам обманутых дольщиков. Озвучено, что в Сибирском федеральном округе насчитывается 124 проблемных объекта и более 2,7 тыс. дольщиков признаны обманутыми.

Было отмечено, что завершение долгостроев сталкивается с трудностями: до конца 2017 года планируется сдать только 36 долгостроев. Проблема в том, что еще в 2016 году регионы потеряли право без торгов отдавать участки сильным застройщикам, которые соглашались за свой счет достроить проблемные объекты. Сейчас субъекты могут лишь принять собственные законы о масштабных инвестпроектах. Именно такой механизм сейчас наиболее перспективен, в частности он успешно заработал в Новосибирской области. Говорилось и о необходимости совершенствования законодательства в этой сфере.

Однако, новые поправки в 214-ФЗ, принятые Государственной Думой, не только не помогают, а окончательно разрушают такой механизм. Очевидно, что раз застройщик не вправе будет вести строительство нескольких объектов, то он и не сможет браться за окончание долгостроев.

За счет каких же средств тогда будет вестись достройка проблемных объектов? Страхование застройщиков (которое, напомню, тоже подавалось как панацея от проблемы обманутых дольщиков) с треском провалилось. Компенсационный фонд застройщиков будет работать только в отношении будущих объектов. Бюджетных средств не хватает даже на программы по расселению аварийного жилья. А недостроенными стоят сотни многоквартирных домов, многие из которых — наследие кризиса еще 2008 года!

Но проблема не просто замораживается. Можно ожидать, что в результате принятия поправок число обманутых дольщиков будет стремительно нарастать. Дело в том, что в текущих условиях резкого падения спроса (особенно в некоторых сегментах рынка жилья), застройщики пока могут маневририровать, перебрасывая средства с объектов, на которых дела идут успешно, на те, по которым продажи встали, чтобы не сорвать темпы строительства. Ведь понятно, что если из-за недофинансирования стройки краны останавливаются, то возобновить продажи становится практически невозможно: новые покупатели уже не верят в успешность проекта. При отсутствии иных источников финансирования такая стройка обречена стать тем самым долгостроем, а люди купившие там квартиры по ДДУ, — обманутыми дольщиками.

И это не говоря, о том, что даже успешным застройщикам придется туго, учитывая, что их собственные средства новыми поправками в закон фактически изымаются из оборота. Сами посудите: значительные средства вкладываются застройщиком на первоначальном этапе строительства. Обычно интенсивные продажи начинаются «от четвертого этажа», соответственно затраты до этого этапа ложатся на застройщика. А по новому закону они уже не могут быть возмещены за счет средств, привлеченных по ДДУ. Другая часть средств будет необходима для поддержания огромного норматива по собственному капиталу (10% от стоимости объекта!), а это – просто замороженные в уполномоченном банке деньги.

Мне просто даже любопытно: а что именно, по мнению законодателей, следует предпринимать органам надзора в случае, если у абсолютно добросовестного застройщика встанут продажи и для поддержания темпов стройки он использует свободные средства из этого «собственного капитала»? Останавливать стройку? А что дальше? Остановить – значит немедленно получить сотни обманутых дольщиков. Дольщиков, по сути обманутых законодателем, который под видом заботы об их правах фактически загоняет и застройщиков, и участников долевого строительства в правовой тупик.

Позиция автора публикации абсолютно противоположна позиции Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, которую председатель этого Комитета Николай Николаев разъяснил в эксклюзивном интервью

Депутат Николай Николаев: Застройщики, которые не отвечают требованиям надежности, не могут обеспечить гарантии гражданам, уйдут с рынка жилищного строительства, и это нормально

— Это очень серьезный программный документ, который вносит в практику долевого строительства несколько существенных, принципиальных изменений. Первое — это введение государственной системы, гарантирующей нашим гражданам безопасность вложений в долевое строительство. Фонд создается в виде публично-правовой компании, и поэтому он станет абсолютно прозрачным, поскольку будет регулироваться законодательством о публично-правовых компаниях. Соответственно, там предусмотрен и парламентский контроль, и контроль со стороны Счетной палаты, и пр.

Второй момент, который исключительно важен: сколько будет стоить такая гарантия, то есть, иными словами, сколько застройщики должны будут платить. Это 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве. Но самое главное, что законопроектом предусмотрен не вариативный подход к застройщикам, а абсолютно четкая фиксированная ставка в 1,2%, которая может меняться не чаще одного раза в год и только федеральным законом. Это очень важно.

— К слову, почему в итоге отказались от вариативного подхода, от использования какой-либо методики оценки риска?

— Дело в том, что в таком случае появился бы очень существенный риск использовать эту вариативную ставку в конкурентной борьбе, и эту борьбу однозначно проиграли бы небольшие застройщики. Ставка у них была бы выше, а, значит, и стоимость жилья — тоже. Поэтому мы отказались от этого подхода и зафиксировали ставку. При этом фиксированная ставка подразумевает, что не всякий девелопер сможет попасть в эту систему.

— В этом смысле интересна сама мотивация принятия поправок, ужесточающих требования к застройщикам, и ожидаемые последствия этого шага.

— Да, действительно, в законопроекте содержатся очень жесткие и четкие требования к застройщикам. Во-первых, это переход на проектные компании: одна компания — одно разрешение на строительство — один проект. Это исключительно важно. По каждому из проектов застройщик должен обеспечить 10% проектной стоимости строительства.

Это кардинально меняет подходы к застройщику и защищает наших граждан. Я прекрасно понимаю, что некоторому количеству застройщиков могут не понравиться такие новации, но это как раз характеризует рынок. Те застройщики, которые прозрачны, надежны, смогут попасть в эту систему. А иные работать с деньгами наших граждан, конечно же, не должны.

Все прежние системы и требования, предъявляемые к застройщикам, привели к тому, что у нас на сегодняшний день порядка 150 тыс. обманутых дольщиков. Этого нельзя повторять и допускать в будущем.

— А Вы уверены, что защищенность участников долевого строительства теперь улучшится?

— Уверен. Принятые поправки как раз и направлены на то, чтобы повысить эту защищенность. С одной стороны — государственный фонд с абсолютно прозрачными процедурами и отстроенной системой принятия решения по выдаче компенсации, достройки домов в случае банкротства застройщика и т.д. С другой стороны — ужесточение требований к застройщикам, которые хотят работать с нашими гражданами по проектам долевого строительства. А в комплексе все это приведет к тому, что наш рынок долевого строительства для граждан будет безопаснее.

Еще одна очень серьезная новелла этого законопроекта такова: до 1 января 2018 года должна быть создана единая государственная информационная система, которая будет вести контроль реализации проектов долевого строительства. В этой системе должны быть отражены все проекты: там будет публиковаться документация и фотоматериалы, зафиксированы все принятые решения, число проданных и непроданных квартир, количество дольщиков и т.д. Мы должны сделать абсолютно прозрачным этот рынок. Законопроект направлен именно на это.

— Изменятся ли в результате вступления в силу этого документа цены на строящееся жилье, как Вы считаете?

— Я думаю, что цены, наоборот, должны стабилизироваться. Это пойдет на пользу всему рынку жилищного строительства, поскольку он будет более надежен. А если станет больше доверия к нему со стороны граждан, значит, они будут активно вкладывать деньги в жилищное строительство.

Это очень важно. Ведь мы видим, что прежняя система не работает должным образом, и с каждым месяцем обманутых дольщиков становится все больше и больше. Принятый Госдумой законопроект, который вскоре будет рассмотрен Советом Федерации и Президентом России, как раз и должен прекратить весь этот беспорядок, который творится на рынке долевого строительства, сделать рынок, как я уже говорил, прозрачным и надежным, безопасным для наших граждан.

— Не упадут ли в результате объемы строительства жилья, ведь многим девелоперским компаниям придется уйти с рынка?

— Как раз наоборот: с рынка вынуждены будут уйти те застройщики, кто не может обеспечить гарантии гражданам, кто не отвечает тем квалификационным требованиям надежности, которые предъявляет государство. Конечно, такие должны уйти.

Но те компании, которые надежны и готовы честно трудиться, которые не работают «с колес», как пирамиды, а, действительно, надолго пришли на этот рынок, — они от этого только выигрывают. Ведь надежность этого механизма приведет к увеличению доверия граждан и инвесторов к рынку жилищного строительства в России. А значит, послужит толчком к его дальнейшему развитию.

— Николай Петрович, приоткройте, если можно, завесу тайны. Я вот о чем. Известно, что работа над документом шла до последнего дня, и многое в его содержании кардинально поменялось буквально накануне второго чтения. За один день текст законопроекта дважды изменился до неузнаваемости. 18 июля был опубликован второй правительственный вариант законопроекта, но уже к вечеру того же дня на сайте Госдумы появился доработанный законопроект, в котором речь уже шла не об изменении правил, а, по сути, о масштабной реформе. Как глава профильного комитета Вы берете на себя ответственность за поправки, внесенные в документ перед третьим чтением?

— Решения, которые принимались в Государственной Думе, стали результатом очень широкого обсуждения, в том числе с нашими гражданами, с участниками долевого строительства, включая тех из них, кто, к сожалению, оказался обманут застройщиками. И когда мы формировали эти поправки, мы очень глубоко проанализировали те риски, с которыми сталкиваются наши граждане, участвующие в долевом строительстве. 

— В этом я не сомневаюсь. Но кто, все-таки, так кардинально изменил правительственный вариант накануне второго чтения?

— Там есть конкретные авторы поправок, в том числе и я. Вы можете посмотреть на сайте Госдумы и убедиться в том, что автор большинства принятых поправок — депутат Николаев. Однако при рассмотрении этого законопроекта мы получили огромное количество поправок. Практически все фракции дали свои предложения. Весь этот массив был переработан в комитете. Предложения поступали к нам в разных формулировках, и мы сформулировали на их основе общую идею.

Так что, хоть я и являюсь автором большинства поправок, помимо этого при работе над документом были учтены поправки очень многих депутатов, предложения и пожелания наших граждан, экспертов и, разумеется, правительства —  поскольку мы активно совместно работали со специалистами АИЖК и Минстроя. Было очень бурное и одновременно весьма скрупулезное обсуждение этих поправок на комитете, в нем участвовало очень много депутатов, экспертов.

В результате мы предложили Государственной Думе к принятию доработанный документ, и я очень благодарен коллегам за то, что они нас поддержали и Госдума приняла этот законопроект в его нынешнем виде. Я уверен, что в итоге он привнесет в сферу долевого строительства абсолютно понятные правила, повысит ее прозрачность, надежность и будет способствовать развитию рынка жилищного строительства в России.

Мнение Сети АН ЭКСПЕРТ.

Безусловно, проблема дольщиков, дома которых не достроили, есть. Но нововведения не решат их проблем сейчас. Другое дело, что пока в законе прослеживание желание ограничить конкуренцию застройщиков, ну или их количество.  Хорошо это или плохо -  вопрос спорный с точки зрения доступности жилья и цен на него....

Количество просмотров - 3657

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!