Что такое обмены жилья: как мы рассуждаем о квартирах? Когда продажи идут плохо, обмены - ваша возможность решить квартирный вопрос.
Сама суть сделок по обмену жилья предполагает, что обменивается стандартное жилье, типовое. Как правило, собственники хотят получить дополнительную комнату, сменить район, или, наоборот, получить на руки доплату, меняясь на меньшую квартиру. При обмене типового жилья люди уже примерно знают планировки и площади, им проще выбирать, сразу отсеивая какие-то варианты, а риэлторам проще предлагать типовые варианты. Но самый важный момент обменов – клиент хочет решить именно жилищный вопрос, т.е. обеспечить жильем себя, детей, родственников и т.п. Поэтому при обменах не столь важна рыночная стоимость квартир.
Гораздо сложнее составлять обмены из жилья разных категорий. Так как при обмене жилья мы, по большому счету, не оцениваем стоимость квартиры, то и включать в обменные цепочки элитное жилье либо жилье с дорогим ремонтом сложно, так как условно цена квадратного метра таких квартир значительно выше. И запросы собственников тоже. Причем такие собственники часто еще и инвесторы. Также сложны обмены, когда клиенту нужны квартиры в конкретных номерах домов, строго определенные редкие планировки и т.п.
Вывод 1: обмены – услуга для типового стандартизированного жилья, например «хрущевок», «панелек» и т.п.
По этим причинам обмены - чаще услуга одного населенного пункта. И как максимум его пригородов. Но с другими городами сложно работать еще и из-за территориальной удаленности, незнания рынка недвижимости того региона, сложности формирования базы объектов и особенностей спроса и предложения. Так как даже типы домов (серии) иногда совершенно различны.
Возможны ли междугородние обмены. Если мы говорим об обменах внутри небольшого региона с центральным городом (например, столица республики или области), то большинство граждан хотят перебраться все-таки в более крупный и развитий населенный пункт. А вот из мегаполиса в небольшой город – гораздо реже. Поэтому региональные обмены сложны. Такие квартиры проще продавать покупателям из своего же городка, а затем уже покупать квартиры в столице. В глубинке квартиры гораздо дешевле, иногда в более спокойные места выезжают выходящие на пенсию люди.
Вывод 2: междугородние обмены на практике сложны, поэтому при желании переехать из маленького города в крупный, лучше предпочесть альтернативную сделку.
Если говорить о доле обменных сделок в структуре сделок вообще, то это зависит от стадии развития рынка. Обмены – технология равновесного рынка с не растущей или медленно двигающейся ценой, а также технология «неликвидности». Т.е. отсутствия больших финансовых возможностей у населения. В том числе, например, сложностей получения ипотеки и больших потребительских кредитов. Именно поэтому мы снова пишем об обменах. Первый раз эта статья вышла в декабре 2009 года.
Вывод 3: рыночные цены на квартиры при обменах мало информативны, главное – желания и мотивы людей.
Когда ипотеку оформить легко, либо когда идет ощутимый рост цен, обмены сменяются альтернативными сделками. Т.е. когда квартира сначала продается, а потом покупается другая. Сама технология осуществления, работы с клиентами и выбором объектов – иная. По сути, обмены позволяют уйти от ценовых страхов и ожиданий людей. Здесь важны желания решить именно жилищный вопрос, а не попытки заработать еще и на изменении цен. Поэтому основная необходимая мотивация «обменного» клиента – необходимость проживать в квартире с конкретными потребительскими, а не финансовыми характеристиками.
Обмен жилья сейчас– это сложная цепочка обменов, а не просто мена между двумя участниками. Обмен нескольких объектов происходит также в случаях, когда люди соединяют квартиры, разделяют их и т.п. Например, из двух однокомнатных съезжаются в трехкомнатную. Либо две двухкомнатные родители и дети меняют на однокомнатную для пожилых родителей и трехкомнатную для их детей с внуками. Но съезды и разъезды осуществляются сложнее, чем обмены, так как тут приходится работать уже не с 2 собственниками и их объектами, а с тремя-четырьмя, и пытаться состыковать их желания, время, ресурсы и даже характеры.
Вывод 4: съезды и разъезды, когда одна квартира обменивается не на одну, а более ( и наоборот) сложнее, чем обмены, и занимают больше времени и ресурсов.
При обменных операциях мы не оцениваем детально и точно квартиры, а оперируем суммами доплат. Конечно, косвенно суммы доплат косвенно зависят от средней рыночной стоимости. Т.е. для того, чтобы увеличить свое жилье на одну комнату при прочих равных условиях ( тип дома, район, состояние квартиры, этаж), нужно не менее 300 тыс. руб. доплаты. И более, если вы еще и претендуете на лучший район и новый дом.
Сами по себе сделки простой мены встречаются очень редко. Так как мена происходит только между двумя собственниками « баш на баш». И очень сложно стыкуются варианты, когда люди выбрали квартиры друг друга. Поэтому и возникают цепочки обменов – сложные обмены. А это лучше всего сделает профессиональный риэлтор.
Именно сейчас сделки по обменам жилья становятся все более востребованными на рынке, так как продать квартиру обычным рыночным способом очень сложно – низок спрос. Исходить из размера имеющейся доплаты, своего и найденного варианта с точки зрения «нравится квартира», а не «хватит ли у меня денег на ее покупку», и не думать о цене непривычно, но гораздо удобнее. Для кого-то это может быть единственно возможным вариантом решить свой квартирный вопрос.
Не всегда это будет прямая мена, прямая мена вообще редкость на рынке, а удобна она тем, что в договоре мены не указывается цена. С точки зрения юридического оформления обмен может быть оформлен и договорами купли-продажи, но в них уже будет указана цена, соответственно, база для налогообложения
Подать заявку на обмен жилья можно по телефонам:
(347)277-15-12, 2-163-263, 292-11-33 (Черниковка), 2-999-883 (Зеленая Роща), 299-05-88, 266-54-51, 298-56-16, 261-34-19 или обратиться в любой из наших офисов.
Мы создали специальный раздел нашей базы для размещения обменов квартир (фильтр Я хочу ОБМЕНЯТЬ). Там не будет цены объекта, будет лишь сумма имеющейся или желаемой доплаты. Вам нравится квартира и есть указанная доплата - предлагайте свой вариант, и мы его рассмотрим.
В некоторых случаях квартиру можно продать, в каких-то выгоднее говорить об обменах. Что выбрать - может помочь установить специалист. Но когда на рынке застой, и продажи идут очень плохо, все вспоминают об обменах.
Также вы можете заполнить заявку на сайте ЗДЕСЬ, или сразу вызватьспециалиста для осмотра вашей квартиры и установления уровня ликвидности.
Автор: Андреева Елена
www.expert-russia.ruКоличество просмотров - 2078
