5 вопросов экспертам. О частных маклерах

Анна Лупашко

Прежде всего я не соглашусь с данными, что частники совершают 60% сделок — на мой взгляд, их доля не более 30%. Что касается дешевизны, то это большой вопрос! Согласно статистике основная часть граждан нашей страны покупает или продает жилье в среднем один раз в жизни. Самой главной проблемой при этом является надежность и безопасность сделки, юридическая чистота объекта. Операцию по удалению аппендицита может, например, провести и сельский знахарь, но большинство людей, думаю, предпочтут пойти в больницу. Да, риск присутствует в обоих случаях, но при обращении к квалифицированным специалистам он несоизмеримо меньше.

Михаил Гороховский

Существуют заявляемые цены. И различные способы получить вознаграждение сверх оговоренной суммы. В целом частные маклеры подвизаются в операциях, связанных с разъездами, продажей одной квартиры и покупки другой — то есть там, где к обозначенной цене очень легко приплюсовать еще что-то для себя. Так что в итоге посредничество частного маклера обходится потребителю как минимум не дешевле, чем услуги агентства недвижимости.

Валерий Барнинец

Услуги частного маклера, как правило, дешевле. Сумма вознаграждения не определена в процентах и не зависит от единой ставки; у этих специалистов нет таких расходов, как у обычного агентства недвижимости (аренда офисов, налоги и т. д.), поэтому с частником всегда проще сторговаться. Отдельно могут быть оговорены дополнительные расходы (взятка за ускорение и т. п.). Но каким бы частник ни был специалистом, риск потерять клиента не позволяет ему чересчур завышать сумму гонорара.

Николай Андреев

Заявленная стоимость услуг может быть действительно ниже, чем в официальных агентствах. При высокой цене самого объекта услуги черного маклера иногда составляют и 0,5%. Однако есть и другая сторона медали. Во-первых, за юридическое сопровождение, оформление документов, регистрацию сделки придется заплатить отдельно. Во-вторых, опытный маклер может сыграть на цене. Он постарается получить скрытые комиссионные, чего никогда не будет делать компания, которая дорожит своей репутацией.

Максим Каталов

Размер комиссии зависит не от того, частный это специалист или риелтор из агентства. Все определяет конкретный исполнитель. Если человек голодный, непрофессиональный и невостребованный, он готов демпинговать ужаснейшим образом. Прецеденты есть и в компаниях, и среди частников. Нужно ли это и как соотносится с качеством, каждый потребитель решает для себя сам. Добросовестные и опытные черные маклеры берут за свою работу не меньше, чем агентство. Они востребованы, популярны, к ним стоят очереди.

Гульнара Рахмангулова

Иногда услуги частных маклеров обходятся дешевле, но зачастую бывает и наоборот. Например, у них весьма распространен такой прием, как использование скрытой дельты, когда клиент не знает истинную цену сделки. Разница между объявленной суммой и реальной стоимостью и есть основной заработок маклера, поэтому он может действительно обозначить весьма привлекательный для клиента гонорар за свои услуги.

Общеизвестно, что большинство частных посредников имеют опыт работы в агентствах недвижимости — часто крупных, известных, имеющих хорошую репутацию. Почему сотрудники уходят из этих компаний на вольные хлеба? Как относиться к утверждениям, что частники обязательно непрофессиональ?

Анна Лупашко

Хорошо, стабильно работающие сотрудники компаний никогда не станут действовать самостоятельно. Если человек трудился в крупном известном агентстве и потом ушел оттуда — значит, есть какие-то проблемы. Может быть, как раз уровень профессионализма был недостаточно высоким. Или человек оказался непорядочным. Последнее происходит чаще: в 90% случаев люди уходят потому, что компания ловит их на левых сделках.

Михаил Гороховский

Я никогда не утверждал, что частники непрофессиональны. На мой взгляд, уходят как раз наиболее опытные и толковые риелторы. У штатного сотрудника агентства появляется определенный задел клиентов, у него возникает ощущение, что их поток будет бесконечным. Зачем я буду получать от фирмы 30, 40, 50% от заработанного на сделке, когда могу забрать все? На этой волне человек уходит в частники. Потом, когда прежний поток клиентов иссякает, выясняется, что опыта привлечения новых нет. Равно как и возможности опереться на рекламные ресурсы компании. И человек возвращается в агентство, чтобы поработать какое-то время, набрать клиентуру и вновь уйти. Таких «блуждающих форвардов» на рынке много.

Валерий Барнинец

Есть такая категория — кидалы, которые устраиваются на два? — три месяца в агентство, получают там клиентов и пытаются обслужить их самостоятельно. Основная задача этих людей — урвать денег, и одной-двумя левыми сделками их «профессиональная биография» обычно и ограничивается. А опытный частный маклер, как правило, работает по рекомендации, поскольку тратить большие суммы на рекламу у него нет возможности. Такие специалисты стараются держаться «на уровне», дорожат репутацией, могут вести столь сложные сделки, за которые и не каждое агентство берется. Правда, и денег за это возьмут немало…

Николай Андреев

Действительно, многие риелторы уходят на вольные хлеба. Причина одна: выше заработок, всю выручку можно положить в карман. 

Частники могут быть профессионалами своего дела, но у них нет такого ресурса, как у крупной компании. В агентстве над любой сделкой работают несколько сотрудников, договоры и все документы на квартиру тщательно проверяют. Один человек просто не в состоянии справиться с таким объемом работы. Частный риелтор хорош, когда сделка простая и не возникает никаких проблем. Но в ситуации, когда один из прописанных в квартире сидел в тюрьме или был в отъезде и теперь претендует на квадратные метры, частник отойдет в сторону, он просто не сможет ничего сделать. А риелторское агентство такой ситуации в принципе не допустит, потому что обеспечивает своим клиентам полную гарантию сделки на всех ее этапах.

Максим Каталов

Частники совсем необязательно непрофессиональны. Иногда даже наоборот: человек может работать самостоятельно только в том случае, если он в состоянии с течением времени поддерживать свою репутацию. Тут еще есть вопрос: какую услугу считать профессиональной? Гарантирующую надежность сделки или быстроту и удобство ее проведения? Если говорить о надежности, то частник, наверное, проигрывает любому агентству. Если же о сервисе, то может и выигрывать.

Гульнара Рахмангулова

Утверждать, что все частные маклеры — непрофессионалы, разумеется, неверно. Иногда из компании уходят успешные сотрудники, у которых наработаны навыки, связи, есть солидный список клиентов, готовых рекомендовать их своим знакомым и друзьям. Но таких специалистов на рынке немного, и услуги их стоят недешево. С другой стороны, ряды маклеров регулярно пополняют и те, кто остался «за бортом» агентств: люди, которые просто не склонны к деятельности в данной сфере, кто не ужился в коллективе, не соблюдает дисциплину, в крайнем случае — сотрудники, уволенные за нарушения. К кому именно вы попадете, зависит только от личного везения. На мой взгляд, цена недвижимости не оправдывает такой риск.

Каковы основные риски для потребителя при взаимодействии с частными маклерами? Несут ли они какую-либо ответственность за негативные последствия совершенных сделок?

Анна Лупашко

Основной риск в том и состоит, что никакой ответственности частные маклеры не несут. Такой специалист не может проверить документы, определить юридическую чистоту квартиры. Это было реально в начале 90-х годов, когда рынок недвижимости только зарождался, и история всех объектов была простейшей. Сейчас среднестатистическая квартира уже имеет три — четыре перепродажи. Нормально работающая риелторская компания обладает определенными ресурсами для того, чтобы отследить все эти сделки. У частника такой возможности не может быть по определению. 

Еще важно добавить, что агентство часто выполняет дополнительные функции: финансового консультанта и ипотечного брокера. Если покупателю не хватает определенной суммы, риелтор может посодействовать ему в получении кредита в кратчайшие сроки. У частного маклера такого ресурса нет.

Михаил Гороховский

Как бы критично я ни относился к услугам, которые оказывают агентства недвижимости, важно, что там все-таки есть контроль за агентами, отработанные технологии. «Средняя температура по палате», среднее качество услуг, оказываемое риелторскими компаниями, не всегда восхищает, но оно обеспечивает определенный уровень сервиса и надежности. Кроме того, в ходе операций с недвижимостью могут возникнуть неприятные инциденты, и агентство способно достаточно эффективно помочь клиенту эти проблемы решить. В том числе и те, что связаны с личной безопасностью. А частный маклер, даже если он очень хороший специалист, все равно остается физическим лицом, и у него таких возможностей нет.

Валерий Барнинец

Гарантия для тех, кто обратился к маклеру, одна: боязнь последнего потерять репутацию. Один-два прокола — и можно менять профессию. Человек, собираясь воспользоваться услугами частника, должен для себя решить: достаточно ли ему только таких гарантий? Если, к примеру, купленная квартира окажется с каким-то юридическим «пороком», маклер останется просто лицом, оказавшим информационную услугу (это в лучшем случае, если вы заключили договор), в худшем — вообще непричастным к данному делу. Сейчас, когда практически каждая 30-я сделка в Москве может быть расторгнута в судебном порядке, юридические тонкости выходят на одно из первых мест в процессе продажи или покупки жилья.

Николай Андреев

Риски можно условно разделить на допущенные по незнанию или преднамеренно. Но ущерб от деятельности дилетантов порой вполне сравним с мошенничеством. Нередко ошибки, допущенные по неведению, становятся причиной для признания сделки недействительной. Потребителям надо помнить, что частный агент не несет никакой юридической ответственности перед клиентом. А где гарантия, что, совершая сделку, маклер не пойдет с кем-то на сговор? Как показывает практика, криминал в недвижимости в основном связан с маклерами-одиночками. Нередко частные агенты продают те квартиры, от которых агентства отказываются из-за не совсем чистой истории.

Максим Каталов

Нужно просто отказаться от иллюзий, что маклер (равно как и риелтор агентства) может что-то гарантировать и несет какую-либо ответственность. В первую очередь к специалистам обращаются не за безопасностью, а за сервисом. А чтобы снизить риски, нужно просто заставлять риелтора (любого!) работать. Задавать вопросы, спрашивать, что и как он проверяет. Потому что возможности по изучению истории квартиры у всех примерно одинаковы.

Гульнара Рахмангулова

Следует четко понимать, что маклер, не имеющий статуса юридического лица и проводящий сделку неофициально, несет гарантии исключительно в рамках собственной порядочности. Теоретически в случае нарушений Уголовного кодекса РФ (таких, как мошенничество) к ответственности маклера привлечь можно. Но от ошибок, связанных с непрофессионализмом, халатностью и элементарной невнимательностью, вы не защищены абсолютно. Риски в данном случае классические: покупка квартиры с обременениями, неверная оценка недвижимости, которая влечет материальные потери, отказ в регистрации из-за неправильно оформленных документов, проблемы с несоблюдением сроков физического освобождения квартиры и др. Кроме того, нельзя забывать, что маклер заинтересован в том, чтобы ваша сделка состоялась, и как можно быстрее. Поэтому он вполне сознательно может закрыть глаза сам и не обратить ваше внимание на сомнительные или спорные вопросы.

Как много частных маклеров имеют статус индивидуального предпринимателя и могут подтвердить это соответствующими документами? Делает ли получение подобных разрешений их деятельность более профессиональной?

Анна Лупашко

Спасибо за вопрос. Я не знаю ни одного частного маклера, имеющего статус индивидуального предпринимателя. Мы в МАР проводили такой анализ и не выявили подобного случая. Частные предприниматели на рынке недвижимости есть, но они работают в компаниях. В Москве существуют фирмы, которые используют такую схему. А вот черные маклеры никогда не регистрируются и не платят государству ни копейки налогов.

Михаил Гороховский

По экспертным оценкам, не более 6% таких специалистов регистрируются как индивидуальные предприниматели. Но наличие этих бумаг никак не связано с профессионализмом.

Валерий Барнинец

В настоящее время большинство маклеров не проходят государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя. Чаще мы встречаемся с ситуацией, когда частники представляются сотрудниками различных крупных риелторских компаний, но действуют исключительно в своих интересах.

Николай Андреев

Таких только единицы. Статус маклера как индивидуального предпринимателя дает возможность клиентам привлечь его к ответственности за мошенничество и недобросовестное проведение сделки. Ведь при наличии регистрации договор с этим специалистом будет иметь хоть какую-то юридическую силу. Это позволит обезопасить собственников жилья, но на качество услуг и профессионализм никак не повлияет. Лицензирование деятельности частных агентов — своего рода способ избавить рынок от мошенников. Безусловно, многих черных риелторов эта мера заставит уйти с рынка.

Максим Каталов

Если частный маклер решил зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, это просто характеризует его как человека, который стремится работать долго. Но сам по себе данный факт об уровне профессионализма не говорит. Почему частные маклеры не легализуются? Нет спроса. Как только потребитель начнет это требовать, все сразу станут регистрироваться. Потому что никакой сложности тут нет, и 6% налогов тоже необременительны. Но — повторюсь — для этого должен быть мотив. Либо потребители станут спрашивать, либо налоговые органы — контролировать.

Гульнара Рахмангулова

Статус индивидуального предпринимателя имеют немногие. Работать с человеком, который занимается частной практикой, но не зарегистрирован ни как юридическое лицо, ни как предприниматель, опаснее, чем с маклером, официально декларирующим свою деятельность перед государством.

Следует ли, по вашему мнению, бороться с черными маклерами? Если да, то как именно это нужно делать?

Анна Лупашко

Нас очень беспокоит обстановка, наблюдаемая на рынке недвижимости после отмены обязательного лицензирования риелторской деятельности. Случилось это весной 2002 года, и за прошедшие более чем шесть лет сложилась ситуация, когда каждый может назвать себя риелтором. Конечно, на смену лицензированию пришла добровольная сертификация услуг. Но важно понимать, что она действительно добровольная. Проблема в том, что бренд сертификации недостаточно раскручен. Потребители не знают о существовании этой системы. Сейчас и Российская гильдия риелторов, и МАР ставят перед собой просветительские задачи. Когда сертификат качества оказания услуг начнет спрашивать у маклера каждый клиент, ее захотят пройти все. Еще я надеюсь, что уже в июле этого года будет запущен проект под названием «Реестр агентов и брокеров». Это станет одним из способов борьбы с черными маклерами.

Михаил Гороховский

Даже в США, где на рынке недвижимости, казалось бы, регламентировано вообще все, существуют частные маклеры. Черные маклеры там бывают иногда действительно черными, в прямом смысле слова чернокожими. Америка — страна иммигрантов, многие из которых недостаточно адаптировались в обществе и предпочитают решать проблемы при помощи людей своей расы, национальности. Бороться, безусловно, стоит. Но истребить это явление вряд ли удастся. Здесь можно только заниматься просвещением населения.

Валерий Барнинец

Отсутствие законного оформления деятельности частников не только влечет неполучение налоговых выплат в бюджет, но и создает благодатную среду для различного рода мошенничеств. С этим необходимо бороться на государственном уровне. Ситуация, когда огромная часть рынка работает всерую и даже вчерную, явно ненормальна. Частный маклер имеет право на существование, но в законной форме, которая должна соответствовать потребностям рынка и отвечать критериям безопасности и прозрачности.

Николай Андреев

Бороться следует на уровне СМИ, обеспечивая информацию о данном виде деятельности, а также о рисках, которые с ней сопряжены. Российская действительность такова, что потребителя надо воспитывать. Люди должны знать, что квартира, цена на которую сейчас очень высока, является лакомым куском для многих нечистоплотных деятелей. А тех, кто хочет индивидуально заниматься риелторством, нужно на государственном уровне заставлять оформлять лицензию и платить налоги.

Максим Каталов

Конечно, не следует. Бороться надо только за то, чтобы они работали в правовом поле и по понятным правилам. Маклеры — это часть института риелторской услуги, которая должна существовать на конкурентной основе. Есть разные ее формы, и каждая из них имеет свои преимущества.

Гульнара Рахмангулова

Способ совершения сделок с недвижимостью человек выбирает самостоятельно, но при этом он должен отдавать себе отчет в возможных рисках. Сегодня на рынке созданы все необходимые условия для того, чтобы вести сделку безопасно, в том числе и своими силами. Даже если вы не хотите обращаться в агентство недвижимости, вы можете решить практически любой вопрос в экспертном риелт–бюро.

Записал Владимир АБГАФОРОВ.