Остались без работы и не можете платить ипотеку – эта статья для вас. Часть 2
28.01.2009
Эта статья для тех, кто по тем или иным причинам потерял свои доходы, и не может продолжать платить свой ипотечный кредит.
Первая часть статьи была о том, какие проблемы ждут вас, если вы решили не платить дальше ипотечный кредит, «отдав квартиру банку». Наши расчеты продемонстрировали, что потеряете вы гораздо больше, чем думаете.
Есть ли какие-либо другие возможности, которые могут облегчить такую ситуацию?
Хорошо, если вы можете занять денег у друзей и знакомых, пока ищете новую работу. А если нет? Как быть, если, как не крути, есть только один вариант – продать вашу обремененную ипотекой квартиру.
Продажа квартиры с обременением состоит из двух основных процессов – снятия обременения и собственно поиска покупателя. Проблемы в том, чтобы найти такого покупателя, который сможет уплатить практически всю стоимость квартиры, и, как минимум, сумму полученного вами кредита. Далее обременение будет снято путем погашения всей суммы кредита.
Процесс подготовки к снятию обременения также должен быть начат заранее. Большинство банков перепродают ипотечные кредиты. Вспомните и поищите, не приходили ли вам подобные извещения от вашего банка. Так вы узнаете, «как далеко» находится ваша закладная, чтобы оценить временные издержки. Время, потраченное на поиск вашей закладной, может вылиться для вас в значительную сумму пеней за несвоевременную уплату кредита.
В любом случае, для снятия обременения вам нужно обращаться в банк, выдавший вам кредит. И обращаться заблаговременно. Но даже в этом случае процедура утомительна.
Другой вопрос, как продавать такую квартиру, и как найти такого покупателя, который согласиться оплатить вам значительную часть стоимости, достаточную для погашения кредита. Помимо этого, до момента регистрации сделки купли-продажи между ним и вами, нужно дождаться прихода выкупленной банком вашей закладной. Это время, которое покупатель просто может не захотеть ждать.
Причин такого нежелания может быть несколько. Во-первых, если у покупателя существуют необходимые требования РОНО, то такое ожидание в принципе невозможно. Во-вторых, по мере ожидания, рыночная цена на недвижимость может снижаться. Покупатель в этом случае попытается отказаться от сделки, и будет требовать назад свои деньги (а их вы уже отдали в банк на погашение кредита). Здесь большое значение принимают дополнительные соглашения между вами и их надежность.
Чтобы на настоящем рынке вообще суметь продать вашу обремененную квартиру хотя бы по среднерыночной цене, нужно очень постараться. А заложенные квартиры изначально стоят дешевле рынка. Газета «Из рук в руки» сейчас практически не востребована рынком, так как спроса на недвижимость нет. Но именно на нее возлагают основные надежды продавцы квартир.
Оптимальная возможность – все-таки обратиться в агентство недвижимости, которое все сделает за вас. Причем, на настоящем рынке его основной задачей будет умудриться найти такого покупателя, который согласится на все вышеперечисленные и, честно говоря, невыгодные для него условия. Это – задача тщательных и аргументированных переговоров, сопровождающихся показателями рынка и динамики цен, объяснением нюансов составления документов. Вторая задача – суметь продать вашу квартиру подороже, в чем риэлтор, в отличие от банка, задача которого – просто вернуть сумму кредита и пеней, заинтересован гораздо больше. В отличие от ситуации с банком, вы сами определите желаемую стоимость квартиры, прописывая ее в договоре на услуги с агентством. Ну и, наконец, база предложений и клиентов и информационно-рекламные ресурсы.
Автор: Андреева Елена
Источник: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»
Количество просмотров - 1433
