Ипотечный брокер: лоцман среди ипотечных рифов
Количество ипотечных сделок с каждым годом растет. В основном ипотечные кредиты берут на жилье, поскольку именно жилье – один из самых дорогих товаров на рынке. Далеко не все имеют возможность купить квартиру за наличные, но многим вполне по силам взять кредит.
Путь к мечте (приобретению в кредит новой квартиры или коттеджа) достаточно непрост. Какие опасности подстерегают отважных мечтателей, рискнувших пуститься в самостоятельное плавание?
Подводные камни есть. Но не в таком количестве, как когда-то. Все организации, задействованные в ипотечной схеме, принципиально «открыты». Банки обязаны давать клиенту полную информацию, в том числе о дополнительных расходах, которые оплачиваются согласно тарифам конкретного банка: оплата рассмотрения заявки на кредит, комиссия за выдачу кредита и другие. Эти расходы не прописываются в кредитном договоре. Также в банке можно получить информацию по ориентировочным расходам на страхование. Все дополнительные расходы обязательно должны быть прописаны. Клиент должен не стесняться и задавать как можно больше вопросов.
- На что следует ориентироваться прежде всего?
- Главное – правильно выбрать банк, который выдаст кредит на выгодных и комфортных для клиента условиях. Далее следует стандартный процесс: формирование кредитного досье, получение положительного решения кредитного комитета банка, выбор объекта недвижимости и согласование его в качестве объекта кредитования. Затем необходимо заказать оценку приобретаемой недвижимости, застраховать себя и приобретаемую квартиру и, наконец, совершить собственно сделку. Через семь рабочих дней после подписания кредитного договора, договора купли-продажи и сдачи документов на регистрацию в ФРС человек получает свидетельство о собственности на новое жилье.
- Действительно, этапов много, но вроде бы все понятно и не слишком сложно. В чем же «подводные камни»?
- В том, что эта простота – отчасти кажущаяся. Оформление ипотечного кредита – долгая и серьезная работа. А люди с высоким доходом, позволяющим брать кредиты на жилье, как правило, очень заняты на работе и не имеют физической возможности представлять свои интересы в банке. И затем, если человек берет кредит на жилье впервые, он может не до конца владеть ситуацией и, например, даже не догадываться о вопросах, которые стоило бы задать в банке кредитному инспектору. То есть, подводных камней как таковых нет, но без опытного лоцмана не каждому под силу преодолеть эти рифы. В роли проводника неплохо выступит опытный ипотечный брокер, который давно изучил все возможные нюансы сделок и будет сопровождать клиента от начала и до подписания договора (если будет заказано комплексное сопровождение всей сделки). Так, уже на начальном этапе беседы с клиентом он видит, какая кредитная программа подошла бы именно этому конкретному человеку.
- Пожалуйста, чуть подробнее: какие именно рифы вы помогаете обойти?
- Обычно к нам приходит клиент и рассказывает свою жизненную ситуацию. Говорит, что хочет приобрести по ипотечному кредиту, например, коттедж. Мы подбираем для него информацию по банкам, у которых есть соответствующие программы. По результатам анализа, предлагаем клиенту как минимум три банка, самые подходящие в его ситуации и соответствующие его пожеланиям.
Клиент делает окончательный выбор. После того, как он определился с банком, мы даем ему перечень документов, необходимых для формирования кредитного досье. Когда все документы собраны, идем с ними в банк. Банк рассматривает нашего клиента как потенциального заемщика и через определенное время сообщает свое решение по выдаче кредита. Изначально оговариваются максимальная сумма кредита, проценты, срок кредитования.
После чего выбирается дом. Клиент может искать его сам или обратиться в риэлторскую компанию. Когда выбор сделан, мы приносим в банк документы по объекту недвижимости для согласования. Объект может «не подойти» по причине отсутствия коммуникаций или слишком большой изношенности.
Когда согласование получено, в процесс включаются оценочная и страховая компании. В каждом банке есть ряд аккредитованных компаний, с которыми он сотрудничает. Клиент имеет право выбрать из них любую. Мы заказываем оценку и параллельно начинаем работать со страховой компанией. На весь срок кредита обязательно страхование жизни клиента и страхование риска утраты трудоспособности. При большой кредитной сумме требуется дополнительное медицинское обследование. Но в любом случае в интересах клиента дать полную и точную информацию о состоянии своего здоровья. Также страхуется объект недвижимости и в течение первых трех лет с момента заключения сделки – риск утраты права собственности. Последнее делается на случай, если на приобретаемый объект вдруг будут заявлены права третьих лиц.
Затем выходим на сделку. Сначала клиент идет в страховую компанию, подписывает договора страхования и оплачивает страховые суммы. Страховая сумма выплачивается один раз в год, и в среднем общая стоимость страховки составляет один-полтора процента от суммы кредита, увеличенной на определенный процент. Со страховыми полисами клиент идет в банк и подписывает кредитный договор. Договора купли-продажи банки обычно готовят сами, и все ипотечные сделки проходят на их территории. Когда договор подписан, стороны берут пакет документов и идут в Федеральную регистрационную службу, где под расписку документы сдаются на регистрацию. Затем продавец и покупатель возвращаются в банк, и, если предусмотрена процедура получения денег в день сделки, покупатель получает деньги и передает их продавцу. Продавец пишет расписку, копия которой остается в банке. Банк получает комиссию за выдачу кредита – максимум один процент от общей суммы.
На этом этапе сделка считается завершенной. Через семь дней клиент получает на новое жилье свидетельство собственности, в котором прописано, что жилье находится в залоге у банка.
С этого момента заемщик ежемесячно выплачивает кредит согласно графику платежей.
Автор: Мария Федотова
Количество просмотров - 1304
