Аналитический обзор на 01 января 2020 года. Дома и коттеджи в Уфе и Республике Башкортостан. Цены по типам, сегментам, площади, районам и зонам

Обзор цен на дома и коттеджи в Уфе и Республике Башкортостан на начало 2020 года. Цены по типам, сегментам, площади, районам и зонам, диапазоны. Уфа, основные города и районы республики, пригородные зоны Уфы

К началу 2020 года рынок демонстрирует средний уровень активности, присущий сегменту последние 1,5 года. Средняя цена кв.м. по Респ. Башкортостан 29980 руб./кв.м., в г. Уфа - 37700 руб./кв.м., всех пригородах Уфы – 34700 руб./кв.м. За год рынок показал небольшое повышение цены, которое определено скорее инфляционными и структурными факторами, чем значительными изменениями спроса, которые сохраняется примерно на одном уровне, в том числе определяемым ипотечными возможностями сегмента

Методика: сплошная максимальная по имеющимся источникам и способам и трудоемкости обработки выборка объектов. Статистические и математические методы вычислений средних значений. В рамках представленной в источниках информации не всегда просто выделить сегмент дач и садов, пригодных или непригодных к постоянному проживанию, от домов на участках ИЖС и ЛПХ. В свете текущего законодательства, с учетом проживания регистрации и строительства жилых домов на участках дачного назначения, а также запланированного в законодательства уравнивания статусов садовых земель с землями населенных пунктов, фактического постоянного проживания граждан в пригородных СНТ, и позиционирования собственниками объектов такого типа как пригодных к постоянному проживанию, в выборку включены садовые и дачные территории с домами, пригодными для круглогодичного проживания. Для объектов, где в такой возможности есть сомнения, произведено отсечение выборки по цене объекта (удалены крайне дешевые).

Республика Башкортостан. Средние цены и структура предложения по типам и основным городам Респ. Башкортостан.

В выборке по Республике Башкортостан около 7766 объектов – дома, коттеджи и дачи, включая условно пригодные к проживанию. Предложение довольно обширно, однако по некоторым районам республики ограничено. Это свидетельствует не об отсутствии его в районе, а о рекламных предпочтениях собственников. Которые предпочитают использовать местные источники рекламы – газеты, объявления, местечковые интернет-ресурсы.

Из них жилых домов, за исключением типичных дач и объектов для сезонного использования – около 6850. Эта цифра не является точной, так как при позиционировании объектов часто преувеличиваются потребительские характеристики. С точки зрения городского жителя, большая часть объектов условно пригодна к постоянному проживанию, имеет высокий моральный и физический износ элементов построек, и не отличается стилем и вкусом..

Общий объем предложения по всем типам объектов:

697 820 кв.м. (площади жилых домов)

13 015 770 тыс. руб.

61 650 соток, в составе объектов экспозиции. В выборку не входят участки без домов на них.

Средняя цена объекта в экспозиции - 4 300 000 руб. Без учета Уфы и пригорода, крупных городов РБ – 1 900 000 руб.

Средняя площадь дома – 101 кв.м.

Средняя площадь участка в составе объекта экспозиции – 9 соток.

Диапазон площади дома - от 20 до 1500 ( объект в Уфе) кв.м.

Диапазон площади участка – от 1 до 100 соток.

Цена кв.м.с учетом земли – от 9 до 200 (объект в Нагаево) тыс. руб., включая дачи.

Диапазон стоимости объекта – от 70 т.р. до 65 млн. руб.

В структуре предложения представлены индивидуальные типовые жилые дома, таунхаусы, дачи, коттеджи (бизнес и премиум класс). Позиционирование отличий дома от коттеджа условно, домами обычно называют более старые постройки, не всегда выполненные из кирпича.

Цены в некоторых городах Республики Башкортостан

Средняя цена кв.м. в сегменте домов и коттеджей с учетом земельного участка по Республике составляет 29910 руб.

Цены и средние значения по РБ в зависимости от площади дома

Цены на дома и коттеджи в г. Уфа

В выборке по г. Уфа и район 2511 объектов, включая частично пригодные к проживанию дачи

Общий объем предложения не показал больших изменений с начала 2019 года:

• 326 440 кв.м.
• 11 550 600 руб.
• 20 393 соток

Средняя цена объекта в экспозиции ГО Уфа – 4 613 893 руб.

Средняя площадь дома – 130 кв.м.

Средняя площадь участка в составе объекта экспозиции – 8,1 сотки. В Уфе и пригородах отмечается постепенное снижение средней площади участка из-за стоимости и наличия земли с коммуникациями в популярных направлениях.

Диапазон площади дома - от 20 до 1500 кв.м.

Диапазон площади участка – от 1 до 1га.

Цена кв.м.с учетом земли – от 10 до 200 тыс. руб., включая дачи.

Диапазон стоимости объекта – от 350 тыс.р. до 60 млн. руб.

Средняя цена кв.м. в сегменте домов и коттеджей с учетом земельного участка в г. Уфа ( черта ГО и топовые поселки) составляет 37700 руб.

Цены и средние значения по районам ГО Уфа (включены сады и дачи, только пригодные для постоянного проживания) наиболее востребованные районы, выборка

Цены на дома и коттеджи в Уфимском районе Республики Башкортостан

В выборке представлено 903 вариантов

Общий объем предложения:

• 91 100 кв.м.
• 2 979 900 тыс. руб.
• 7 405 соток

Средняя цена объекта в экспозиции – 3 300 150 руб.

Средняя площадь дома – 100,1 кв.м.

Средняя площадь участка в составе объекта экспозиции – 8,2 соток.

Диапазон площади дома - от 20 до 400 кв.м.

Диапазон площади участка – от 3 до 38 соток.

Цена кв.м.с учетом земли – от 8 до 95 тыс. руб., включая дачи.

Диапазон стоимости объекта – от 350 т.р. до 18 млн. руб.

Средняя цена кв.м. на дома и коттеджи в Уфимском районе с учетом земельного участка составляет 34 700 руб.

Цены на дома и коттеджи по некоторым районам Республики Башкортостан.

В силу ограниченной информации по некоторым районам, для уточнения средних цен вы можете ориентироваться на соседние. Особенностью объектов в районах РБ является небольшое количество дачных и садовых объектов.

Структура предложения по Республике Башкортостан, районы с достаточной выборкой

Общее зонирование по классам с точки зрения отдаленности от г. Уфа

Перечень населенных пунктов и коттеджных поселков для настоящего анализа  разбиты на 3 категории:

Класс А – поселки, на объекты в которых в силу расположения и инфраструктуры отмечен наибольший спрос:  Уфа и ближайший пригород, Дема, Баланово - Ново-Александровка, 8 Марта, Михайловка, Тихая Слобода, мкр. Сафроновский, Акбердино, Жилино, Зинино, Нагаево, Цветы Башкирии, Зубово, Нижегородка (Уфимского р-на), Чесноковка, Алексеевка, Кузнецовский Затон, Цыганская поляна, Акманай, Аэропорт, Лебяжий, Дуслык, Искино, Локотки, Максимовка, Миловка.

Класс  Б.  Поселки в пригороде Уфы, Уфимском районе и некоторые другие: Бурцево, Бизилевка,  Дорогино, Князево, Грибовка, Гуровка, Блохино, Бурцево, Подымалово, Кириллово, Кляшево, Нурлино, Суровка, Шмидтово, Шипово, Карпово и Иглино и т.д.

Класс С – прочие районы РБ.

По возможному способу и комфортности использования мы разделили объекты на:

 - дома площадью до 80 кв.м. с земельным участком. Сюда входят дачи и недорогие дома эконом-класса.

-   дома от 80 до 120 кв.м. с участком. Это более комфортные объекты как для проживания, так и для отдыха комфорт-класса.

дома от 120кв.м. в ближайшем пригороде, от 110 кв.м. в классе Б и С.

В данной классификации отсечены дешевые дачи и сады.

Авторское зонирование «Зоны интереса» пригородов Уфы по принципу интереса покупателей для постоянного проживания и транспортной доступности. Во внимание принимаются участки под жилую застройку (ИЖС, малоэтажное строительство, под строительство таунхаусов и сблокированных домов). Зонирование и описано ориентировочно (номер зоны установлен не по рейтингу интереса, это разбивка карты с точки зрения восприятия покупателя).

Средние значения и диапазоны представлены в таблице ниже

Прогноз сегмента и новые тенденции индивидуального домостроения на 1 полугодие 2020 года:

В 2019 году на рынке загородной недвижимости присутствовало большее оживление, чем в 2018 году, можно отметить, что ко 2 полугодию 2019 года завершился период качественных изменений спроса. Потребители сменили приоритеты как в выборе объектов для постоянного проживания, делая ставку на организованные коттеджные поселки с дополнительной инфраструктурой, так и в сезонном проживании, выбирая уже не транспортную доступность, а природные объекты. К ограничениям в ипотечном кредитовании привык уже и рынок продавцов и покупателей, и банки. Участникам доступно некоторое программ. Как и прежде отмечается ограниченный спрос и избыток в сегменте дачных и садовых объектов низкого ценового уровня.

По городам республики отмечена нехватка домов, пригодных для постоянного проживания по доступной цене, особым спросом пользуются такие объекты для покупки с помощью средств МСК.

В 1 полугодии 2020 года ожидается сохранение тенденции по объектам для постоянного проживания без роста средних уровней цен и сильной активизации спроса. В сегменте сезонного проживания сроки экспозиции будут выше, в среднем это экспозиция в течение всего сезона, так как покупатель склонен рассматривать большое количество объектов, а возможности просмотров часто ограничены выходными днями и вечерами.

Автор: Андреева Елена, генеральный директор Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ», оценщик, независимый эксперт рынка, (347)299-14-14, 8-909-349-14-14, expert-russia@mail.ru

Источник публикации: www.expert-russia.ru

Ориентировочное расположение зон интереса представлено на карте.

Автор обзора и методики Андреева Елена, Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ, оценщик, аналитик САКРН, независимый эксперт рынка

Контакты: (347)299-14-14, +7909-349-14-14, expert-russia@mail.ru, г. Уфа, ул. Кирова 31. Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ, www.expert-russia.ru