Итоги рынка загородной недвижимости – 2017. Дома, коттеджи, земельные участки и сады. Прогноз развития сегмента на 2018 год..
Основные тенденции 2017 года. Сегмент проявил себя активнее, чем в 2016 году, но опять не смог раскрыться полностью в силу нескольких причин. В то же время именно в 2017 году произошло много знаковых для него событий и изменений в законодательстве, в том числе касающиеся нашего региона. Много структурных изменений, конкуренция многоквартирных проектов, транспортное развитие города и техническое устаревание может не дать некоторым объектам больше шансов быть реализованными так, как в предыдущие годы. С другой стороны, в отдельных подсегментах замечены противоположные тенденции спроса и предложения, что могло привести участников сделок к неверным решениям и ожиданиям.
В подсегменте домов и проектов для постоянного, а не сезонного проживания сезон окончательно утвердил предпочтения покупателей приобрести готовый к проживанию объект. В том числе потому, что большинство из них приобретается в ипотеку. До середины года от банков присутствовало ограниченное количество предложений по ипотеке, что ограничивало возможности и переключало их на многоквартирные проекты в пригородах. Максимальный спрос присутствовал на таунхаусы. В целом это формат нравится большинству типичных городских жителей, так как создает общественное пространство, меньше сложностей по обслуживанию территории участка и самого дома, и при этом несколько дешевле.
В 2017 году на нашем пригородном рынке окончательно утвердились комплексные проекты застройки, 80% покупателей предпочтет такие проекты при покупке, однако география существующих проектов ограничена, поэтому создается ощущение иной логики выбора. Далеко на каждый покупатель реально готов самостоятельно строить дом, и как правило делает это из-за отсутствия нужной суммы денег сразу для покупки.
Также стоит отметить, что существующие ипотечные предложения визуально гораздо менее выгодны, чем кредиты по квартирам. Учатывая, что стоимость объекта в загородном сегменте часто выше в полтора-два раза, такая разница критична для покупателя. Возможно, гораздо большая их доля купила бы таунхаус или дом при прочих равных условиях. Именно в этом таится огромный потенциал этого сегмента, даже при условии транспортных и инфраструктурных сложностей. Несмотря на то, что содержать такие объекты намного сложнее, как минимум 10-15% покупателей квартир купили бы такой объект по цене и ипотечной ставке квартиры. При условии расположения объекта рядом с населенным пунктом и наличии общественного транспорта.
В подсегменте объектов для сезонного проживания совершенно иные тренды. Как сама историческая идея сада или огорода, такой тип загородного объекта уходит в прошлое. Новому поколению такой формат дословно не нужен, но его вариации для сезонного отдыха были бы интересны. Однако, типичных садов и огородов вокруг Уфы настолько много, что решение возможно только в переформатировании. Однако, полноценно решить такой вопрос с частной собственностью можно только выкупом и сносом аналогично садам на горе выше Сипайлово или так называемому Кошкиному лесу. Но это только в самых ближайших пригородах, например, таких как Дудкино. Остальные территории садов показывают уже который год снижение цены и спроса, моральное и физической устаревание объектов, и их востребованность пока остается на фоне экономических проблем, когда население выращивает там картошку, помидоры и немного отдыхает от шума города. Далее стоит прогнозировать ожиданий относительно возможности прописки в таких объектах, и покупка их при более-менее возможном круглогодичном проживании интересна мигрантам и иным не вполне благополучным категориям. Учитывая отсутствие там инфраструктуры, почты, больниц и транспорта, такие территории могут начать представлять собой даже определенную опасность, если на начать работать с ними в части организации территорий и возможного присоединения к населенным пунктам и сноса.
Большого спроса на новые поселки, построенные только с целью сезонного отдыха, в целом не было никогда. Либо рядом должен быть уникальный объект, например, водохранилище, либо покупатель подумывает именно о постоянном проживании. Однако они есть и будут появляться. Но с точки зрения бизнеса застройщика это наименее ликвидные и прогнозируемые объекты. В них стоит закладывать определенную инфраструктуру отдыха, причалы, пляжи и т.д. Пока таких предложений минимум, и они недооценены рынком.
Относительно средних цен сезона стоит отметить отсутствие каких-то значительных изменений, небольшие средние площади в зоне максимального спроса ( 100 кв.м. и 5 соток), которые ограничиваются возможностями межевания минимальных площадей участков.
В 2018 году максимально востребованными будут организованные коттеджные поселки в обоих форматах при наличии ипотеки на эти объекты. Но в качестве негативных тенденций можно предположить ограничения ипотеки. Учитывая сроки кредитов, банкам не интересны деревянные морально устаревшие несовременные исторические постройки. Сложно оценить их техническое состояние, так как понятия отраженного в техническом паспорте и норме износа сделанного капитального ремонта там нет. А технического освидетельствования специалистами для ипотеки не делается. Оценщик же таким специалистом не является в полной мере. Поэтому как вариант, мы можем столкнуться с готовностью кредитовать только новые постройки, или только кирпичные или блочные. Так как даже в периоды недостаточной активности рынка банки не решили этот вопрос. Сейчас банкам интересны многоквартирные дома, работа с крупными объектами и проектами, чем в каждом отдельном конкретном мелком случае разбираться в техническом состоянии объекта, который к тому же удален и сложен для проверки.
Средние цены объектов в пересчете на квадратный метр при включенном в цену нормированном земельном участке находятся для типичных объектов в диапазоне от 33 до 50 тыс руб за кв м в зависимости от материала постройки. Также цена зависит от степени износа объекта визуально и главное – его местонахождения. Высокий спрос в регионе на дешевые объекты для покупки на маткапитал делает ликвидными даже полные развалюхи. Учитывая дополнительные государственные меры по стимулированию рождаемости, тенденция сохранится в будущем, но больше в районах Республики. В городах МСК чаще используется как первоначальный взнос на ипотеку в недорогой новостройке при покупке первого жилья.
Земельные участки последние несколько лет остаются наиболее сложным инструментом инвестиций, и не показывают высокой доходности и ликвидности. На рынке много предложений от так называемых льготников. Покупатели участков - отдельная категория, готовая самостоятельно заниматься строительством, таких покупателей все меньше. Другое ограничение – ипотека, которой на земельные участки нет, хотя есть спрос. Но банкам такие залоги неинтересны, хотя как предмет залога земля более стабильна и предсказуема, чем старая деревенская постройка-дом. Но банки пока не смогли структурировать полноценно понимание таких объектов как залога.
Стоимость сотки в максимальной близости к городу – более 100 тыс руб, в наиболее востребованных населенных пунктах – от 150, но не всегда участки в них в принципе есть в продаже. Это тоже новый тренд 2017 года. Свидетельствующий о том, что исторические возможности скупки участков, пустых или с ветхими постройками, исчерпывают себя..
Стоимость сотки в пригородах для постоянного проживания, но зоны Б – уже от 60 тыс руб и выше, здесь все определяет уже не только расстояние, но инфраструктура и комфорт круглогодичного проживания.
Прогноз на 2018 год. Количество новых проектов в 2018 году по всей видимости большим не будет . Слишком много сложностей в освоении, велико влияние неуправляемых факторов, таких как погода, грунты и т.д. Девелоперам стоит подходить особо щепетильно к концепции проектов, и если речь идет о продаже только земли, закладывать сроки реализации проекта не более 2 лет, так как по практике за этот период происходит много изменений, которые на стадии начала проекта предугадать и учесть сложно. Поэтому к концу срока прогнозирования проект часто теряет ликвидность и нужную девелоперу экономику. При планировании проектов застройки домами или таунхаусами особое внимание к инфраструктуре, эстетике и безопасности, в целом покупателю нужна красивая упаковка проекта на стадии продажи, и сервис продажи, сопоставимый с продажей квартир в новых проектах в офисах продаж застройщиков. Тогда покупатель рассматривает это как альтернативу городским квартирам. В ином случае проект выглядит несовременным, и такой восприятие отражается на восприятии преимуществ проекта. Покупатель их недооценивает.
Зона максимальной ликвидности и спроса находится в пределах стоимости объекта в 3 млн руб и отдаленности 20 км от города (от мостов) при наличии рядом общественного транспорта и населенного пункта. Таунхаусы покупатель хочет видеть с земельными участками до 5 соток.
Стоимость квадратного метра – от 30 до 35 тыс руб за кв м если строительство из кирпича и блока. Спрос на деревянные постройки есть, но либо совсем в эконом-классе, либо как экологичное предложение на любителя, которое как правило оказывается дороже, чем типовой дом от массового застройщика.
Земли сельхозназначения больших площадей вряд ли будут высоколиквидны в 2018 году. Слишком непонятны возможности и сложности перевода и освоения. Учитывая стимулирования сельского хозяйства и фермерства, стоит поощрять покупку их для небольших частных фермерских хозяйств. Но пока это не вошло в массовую практику, а освоение под жилую застройку таких земель дает низкую прибыль девелоперу, а также частое оспаривание перевода или выкупа недоброжелателями. Соответственно, требуются серьезные инвестиции в проект, тогда он может быть успешным при наличии правильной концепции.
Автор: Андреева Елена, генеральный директор Сети АН ЭКСПЕРТ
Источник размещения: www.expert-russia.ru
Количество просмотров -
