Оценщикам. Территориальные корректировки цен направлений пригородов Уфы и отдельных территорий для оценки земельных участков под жилое строительство на 1 полугодие 2014 года. Часть 1
Пригороды Уфы зонированы по принципу интереса покупателей для постоянного проживания и транспортной доступности. Во внимание принимаются участки под жилую застройку (ИЖС, малоэтажное строительство, под строительство таунхаусов и сблокированных домов). Зонирование отмечено на карте и описано ориентировочно.
Зона 1. Наиболее популярные земли в сторону аэропорта: Кооперативная поляна, Зубово, Цветы Башкирии, Чесноковка, Лебяжий пос. (КПВ=0.7)
Зона 2. Направление Зинино, Жилино Нагаево, Акбелдино, Блохино
Зона 3. Нижегородка Уфимского района, Таптыково, Лекаревка, Акманай, Осоргино и прилегающие к ним территории старочишминской трассы
Зона 4. Карпово, Бурцево, Шмидтово, Русский Юрмаш, Федоровки, Самохваловки и прилегающие вокрут и трассы М5
Зона 5. Шакша, Дорогино, Князево, Кириллово, Максимовка, Тимашево и с северного выезда Уфы
Зона 6. Поселок Иглино, Новое Иглино
Зона 7. Юматово, Алкино, Авдон, Жуково, Уптино и прилегающие вдоль трассы М5
Зона 8. Дема, вдоль Демского шоссе, Баланово – Новая Александровка, Мармылево, Ветошниково и до Миловки вдоль Забелья
Зона 9. Михайловка, Дмитриевка, Затон, 8 Марта, Сафроновский и до Алексеевки вкл.
Зона 10. Северный пригород за Бирским трактом, частично Благовещенский район, Ильино-Поляна, Щепное, Черкассы, Новые Турбаслы.
Зона 11. За Затоном и Михайловкой по трассе М7 Вавилово, Подымалово, Чернолесовский.и в районе развязки
Зона 12. Иглинский район далее Старомихайловки, Алаторка, Верный, Грибовка, Рождественский, Красный Ключ и прилегающие вдоль трассы М5 вокруг поворота с нее на Иглино до Балтики.
Корректировки зон З1-З6. Корректировки приведены относительно Зоны 1, принятой за 1 (единицу). Используется как соотношение цены квадратного метра незастроенного земельного участка. Считается, что природные и некоторые техногенные особенности (водоемы, леса, основные дороги) отражены в принципе зонирования.
Коэффициент полноты выборки отражает условную репрезентативность выборки объектов для расчета коэффициентов. Диапазон корректировок отражает разброс средних цен кв.м.
Корректировки с учетом больших участков под жилую застройку отражают инвестиционную привлекательность, перспективность зоны для инвестора и девелопера, отраженную в цене продавцом. Цена выше в обжитых перспективных местах с существующей инфраструктурой, где инвестору придется нести меньше затрат на ее создание.
|
Зона |
Диапазон корректировки отн. З1, небольшие стандартные участки |
Рекомендуемое значение , нормальное распределение |
Средняя цена, руб/кв.м., небольшие З1= 1887.41 |
Диапазон к З1 с учетом очень больших участков. Отражает инвестиционную привлекательность инвестора |
Рекомендуемое, НР |
Средняя цена руб/кв.м. вся выборка З1= 855.66 |
КПВ З1= 0.7 (89) |
|
З2 |
0.6 - 0.8 |
0.64 |
1209.04 |
0.78 – 0.85 |
0.805 |
689.23 |
1 (330) |
|
З3 |
0.58 - 0.8 |
0.7 |
1316.71 |
0.3 – 0.4 |
0.381 |
326.41 |
0.8 (100) |
|
З4 |
0.4 - 0.6 |
0.433 |
817.21 |
0.2 – 0.33 |
0.279 |
238.83 |
0.9 (204) |
|
З5 |
0.35 - 0.4 |
0.385 |
726.60 |
0.65-0.75 |
0.715 |
611.44 |
0.8 (110) |
|
З6 |
0.3 – 0.5 |
0.401 |
755.96 |
0.68 – 0.76 |
0.719 |
614.84 |
1 (455) |
|
З7 |
0.81 - 0.95 |
0.91 |
1176 |
0.75 – 0.8 |
0.78 |
980 |
0.7 |
|
З8 |
0.83 – 0.88 |
0.85 |
976 |
0.95 |
0.95 |
960 |
0.56 |
|
З9 |
0.9-0.95 |
0.92 |
1180 |
0.9 |
0.9 |
1005 |
0.67 |
|
З10 |
0.33 – 0.41 |
0.4 |
560 |
0.3 |
0.3 |
578 |
0.7 |
|
З11 |
0.78 – 0.8 |
0.78 |
855 |
0.75 |
0.75 |
850 |
0.67 |
|
З12 |
0.4-0.43 |
0.41 |
467 |
0.4 |
0.4 |
460 |
0.6 |
|
КПВ |
1 |
|
|
0.7 |
|
|
0.8 |
Дополнительные корректировки для больших участков для инвестирования/застройки. Значение в диапазоне зависит от масштаба ( оптовой скидки)
Корректировка на межевание, если участок размежеван получены отдельные кадастровые номера – 7-12%
Корректировка на отдельное право собственности, если получено отдельное право на каждый размежеванный участок – 10-15%
Наличие базовых коммуникаций (проложены дороги более 50%, подведено электричество, организован подъезд от трассы, временное ограждение) – 10 -30%
Дополнительные коммуникации и ТУ и расчеты, подряды для их создания, газ, вода, их частичная прокладка - 25-35%
Дополнительные элементы инфраструктуры на территории или рядом – до 20%
Указанные корректировки могут быть применимы к сравнениям данных с 2014 года по текущий момент
Автор:
Андреева Елена Ярославовна
Генеральный директор, оценщик, аналитик рынка
Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ.
8-909-349-14-14, (347)299-14-14
сайт, e-mail: www.expert-russia.ru, expert-russia@mail.ru
Количество просмотров -
