Аналитика цен в сегменте загородного жилья. Дома и коттеджи в Уфе и районах РБ в июне 2015. Цены, площади и диапазоны по сегментам. Снижение цен от 5 до 12%, средняя цена 33.3 тыс руб\кв.м. с учетом стоимости участка. Инфографика
В настоящее исследование вошли объекты в Уфе, Уфимском районе и районах республики, приближенных к столице. Всего в выборке объектов, представленных в рекламе на 1 июня (размещены за март, апрель, май, но актуальны на 01.06.2015) - 1003 варианта, с ценой представлено около половины ( типичные сады мы исключаем, по ним делаются обзоры отдельно).
По сравнению с прошлым сезоном цены на относительно типовые объекты по Уфе и пригородам немного снизились. Инфляционные ожидания продавцов все-таки компенсировались необходимостью снижать цены, хотя по мнению практически всех специалистов по загородному сегменту цены на большинство объектов сейчас выше рыночных возможностей. Больше это касается объектов бизнес- и премиум- ценовой категории, покупателей на которые мало. Процентные изменения цен указаны в выводах исследования.
В исследовании использовались три типа классификации. Объекты структурированы по географическому принципу и по сегментам.
Средняя цена объекта недвижимости вместе с участком по всей выборке составляет 3540 тыс руб
Средняя площадь жилой постройки – 106.3 кв.м.
Средняя площадь участка – 12.1 соток
Средняя цена квадратного метра постройки исходя из площади дома ( без вычета стоимости участка) – 33.3 тыс руб\кв.м.
Средняя цена квадратного метра жилой постройки без учета стоимости земельного участка по методу остатка - в среднем 12-15 тыс руб\кв.м.
Предполагается, что в цене участка собственник закладывает всегда и особенности местоположения, природные красоты и улучшения самого участка (рельеф, почва, насаждения). Для исчисления таким способом «чистой» стоимости построек мы брали среднестатистические площади и цены сотки земли по районам. Однако, здесь сложно участь качество строительства и год постройки, износ самого жилого дома.
Чем меньше площадь постройки, тем выше цена кв.м., поэтому в загородном сегменте цена квадратного метра постройки показательной не является. В том числе и из-за разниц в площадях земельных участков. Поэтому параметры объектов мы приводим исходя их общей стоимости и средних площадей, и наиболее ликвидных цен объекта в целом. Стоимость квадратного метра жилой постройки (в отличие от стоимости сотки незастроенного участка) является ориентировочной и более приводится для сведения.
С помощью средней цены квадратного метра постройки с учетом участка можно сравнивать загородный дом с городским жильем как альтернативы покупки. На одну сумму, как правило, можно купить дом большей, чем квартира, площади.
Цена же квадратного метра загородного дома остаточным способом ( т.е. без стоимости участка) скорее показывает, насколько меняется цена постройки (моральное устаревание) по сравнению с затратами на строительство. Здесь все зависит и от материала постройки и от площади. Чем больше площадь и сложнее отделка, тем более и быстрее подвергается она моральному устареванию. На это стоит обратить внимание собственникам дорогих загородных объектов.
Диапазон стоимости объекта по всей выборке – от 100 тыс руб до 50 млн руб
Диапазон цены кв.м. включая участок – от 4.2 до 124 тыс руб за кв.м.
Диапазон площадей жилой постройки – от 14 до 750 кв.м.
Диапазон площадей земельных участков – от 1 сотки до 300 соток (3 Га)
Перечень населенных пунктов и коттеджных поселков для анализа по сегментам наибольшего интереса жителей Уфы разбиты на 3 категории:
Класс А– поселки, на объекты в которых в силу расположения и инфраструктуры отмечен наибольший спрос: Уфа и ближайший пригород, Дема, Баланово - Ново-Александровка, 8 Марта, Михайловка, Тихая Слобода, мкр. Сафроновский, Акбердино, Жилино, Зинино, Нагаево, Цветы Башкирии, Зубово, Нижегородка (Уфимского р-на), Чесноковка, Алексеевка, Кузнецовский Затон, Цыганская поляна, Акманай, Аэропорт, Лебяжий, Дуслык, Искино, Локотки, Максимовка, Федоровка, Р. Юрмаш. Такие местечки, как Шмидтово, Шипово, Карпово, Бурцево, Подымалово, перемещаются в А-класс по потребительским предпочтениям
Класс Б. Поселки в пригороде Уфы, Уфимском, Благовещенском, Иглинском районах и некоторые другие: Базилевка, Шамонино, Дорогино, Князево, Миловка, Грибовка, Гуровка, Блохино, Кириллово, Кляшево, Нурлино, Суровка, Ильмурзино, Булгаково, Иглино и т.д.
Класс С
– прочие районы РБ и малоизвестные населенные пункты ближе к Уфе.
По возможному способу и комфортности использования мы разделили объекты на:
- дома площадью до 80 кв.м - недорогие дома эконом-класса.
- дома от 80 до 120 кв.м- более комфортные объекты как для проживания, так и для отдыха бизнес-класса.
Премиум или элит-класс предполагает площадь дома от 120-130 кв.м. в ближайшем пригороде, от 120 кв.м. в классе Б и С.
Ниже представлены показатели по Уфе и районам республики. Обращаю внимание, что стоимость квадратного метра жилой постройки без учета стоимости земельного участка рассчитаны ориентировочно по средним площадям и ценам участков района методом остатка. Цены диапазонов в тыс.руб., площади участков в сотках.
Район РБ |
Ср.цена объекта, руб |
Ср цена кв.м. с учетом земли, руб |
Ср площадь дома |
Ср площадь участка |
Диапазон цен объекта, т.р. |
Диапазон площади дома |
Диапазон площади участка, сот |
Ср цена кв.м. без земли остатком, т.р. |
Уфа |
4 210 000 |
38 100 |
111 |
7.2 |
500 – 22 000 |
62 - 600 |
2 - 27 |
26 - 31 |
Уфимский район |
3 928 900 |
34 604 |
113.5 |
7.9 |
370 – 27 000 |
25 - 487 |
1 - 20 |
21 - 28 |
Благовещенский |
1 184 000 |
12 600 |
94 |
26.4 |
170 – 3 300 |
40 - 178 |
2 - 31 |
11 - 15 |
Буздякский |
1 077 500 |
13 229 |
81 |
33.5 |
600 – 3 800 |
37 - 175 |
14 - 49 |
10 – 11.5 |
Иглинский |
2 853 400 |
26 800 |
106 |
13.2 |
395 – 15 000 |
28 - 262 |
5 - 45 |
14 - 18 |
Караидельский |
3 150 000 |
32 100 |
78 |
27.9 |
600 – 15 000 |
36 - 154 |
10 - 24 |
17 - 23 |
Кармаскалинский |
1 530 000 |
16 400 |
93 3 |
31 |
450 – 6 500 |
38 - 435 |
15 - 100 |
12 - 13 |
Кушнаренковский |
1 993 369 |
21 530 |
92.6 |
19.7 |
300 – 3 500 |
33.6 - 162 |
11 - 50 |
12.5 - 14 |
Нуримановский |
1 384 286 |
18 827 |
73.5 |
15.9 |
390 – 3 000 |
22.8 - 120 |
7 - 45 |
10 - 11 |
Архангельский |
1 350 105 |
14 100 |
81 |
25.3 |
310 – 3 700 |
18 - 180 |
10 - 50 |
10 – 12.5 |
Чишминский |
2 947 500 |
33 080 |
90.3 |
21.7 |
650 – 15 000 |
31 - 300 |
7 - 47 |
22 – 23.5 |
Прочие, в т.ч: Альшеевский Балтачевский Благоварский Давлекановский Чекмагушевский |
921 000 |
15 114 |
60.9 |
29.1 |
100 – 2 800 |
27 - 115 |
9 - 40 |
10 – 14.5 |
ИТОГО |
3 540 000 |
33 300 |
106.3 |
12.1 |
100 – 50 000 |
14 - 750 |
1 - 300 |
12 - 15 |
Средние показатели по классам АВС
Класс |
Количество вариантов |
Ср цена кв.м. с учетом земли, руб |
Диапазон цен кв.м. |
Ср площадь дома |
Ср площадь участка |
Диапазон цен объекта, т.р. |
Диапазон площади дома |
Диапазон площади участка, сот |
А |
605 |
35 913 |
7800 - 124000 |
185.6 |
12.2 |
550 – 50 000 |
24 - 600 |
1 – 27 |
В |
108 |
23 623 |
5000 - 60000 |
59 |
8.8 |
170 – 15 000 |
28 - 300 |
2 - 60 |
С |
290 |
21 913 |
5100 - 68750 |
78 |
23.7 |
150 – 15 000 |
23 - 435 |
5.5 - 100 |
Сводная таблица классов потребителей и интереса
Класс |
Показатель |
А |
В |
С |
Итого |
Эконом |
Количество, шт Ср.цена кв.м., руб Средняя Sдома, квм Средняя Sучастка, соток Средняя цена объекта, руб Диапазон Sдома, квм Диапазон Sучастка, соток Диапазон цены квм, руб |
156 37 425 57.2 7.6 2 103 400 14 – 80 1 – 35 7800 – 124000 |
53 27 234 52.3 17.2 1 324 000 28 – 72 2 – 45 4250 - 5200 |
210 21 489 54.7 28 1 137 000 14 – 80 3.3 – 300 3500 - 68750 |
300 31 372 54.9 15.4 1 788 000 14 – 80 1 – 300 3500 - 124000 |
Бизнес |
Количество, шт Ср.цена кв.м., руб Средняя Sдома, квм Средняя Sучастка, соток Средняя цена объекта, руб Диапазон S дома, квм Диапазон S участка, соток Диапазон цены квм, руб |
292 34 584 99.6 7.5 3 469 000 80 – 120 2 – 24 9600 - 59200 |
21 23 209 98.8 12.5 2 421 000 80 – 117 5 – 40 15500 - 39000 |
38 22 254 101.9 17.9 2 338 000 80-118 6 – 48 10000 - 41000 |
323 31 909 97.1 7.8 3 114 000 80 – 118 4 – 70 9700 - 68750 |
Премиум |
Количество, шт Ср.цена кв.м., руб Средняя Sдома, квм Средняя Sучастка, соток Средняя цена объекта, руб Диапазон S дома, квм Диапазон S участка, соток Диапазон цены квм, руб |
262 35 711 201 7.6 7 035 500 120-750 2 – 35 4400 - 84000 |
34 25 445 185.1 14.5 4 623 000 120 – 460 4.5 – 60 9400 - 60000 |
42 27 664 196.5 23.2 4 587 000 120 – 500 3 – 100 14800 – 51300 |
374 33 785 91 9.6 6 215 000 120 – 750 2 0 100 7800 - 83300 |
Итого |
Количество вариантов Средняя цена кв.м. |
605 35 913 |
108 23 623 |
290 21 913 |
1003 33 300 |
Основные выводы сезона 2015 года.
Как и в целом на рынке недвижимости активность в сегменте невысока. Тому способствуют ограничения банков по ипотеке на загородное жилье. В отличие от городского рынка, банк даже при наличии соответствующей программы, одобряет загородку сложнее, а суммы кредитов требуются больше. Другой проблемой продолжает оставаться транспортная доступность и хронические ремонты на дорогах.
Ценовые итоги: стоимость большинства объектов постепенно снижается и торгуется, сейчас чем дороже объект, тем ниже его ликвидность, несмотря ни на какие преимущества
По сегментам изменение цен следующее: по эконом классу – снижение от 10 до 12%, бизнес-классу – 6-10%, наименее показал снижение вопреки логке премиум-класс – не более 5%. Инвестиционное мышление собственников дорогих объектов заставляет их считать, что стоимость их активов возрастает несмотря на практически минимальный спрос и увеличение износа построек. Ожидается, что осенью цены снизятся более ощутимо, пока же собственники пытаются удерживать цены, не учитывая моральное устаревание объектов и грядущие изменении я градостроительного плана Уфы, которые могут сместить приоритеты к другим направлениям загорода.
Максимальная ликвидность. Зоны максимальной ликвидности по сегментам находятся на уровне средней цены и площади в таблице выше. Особенно показателен эконом-класс, показывающий очередное в течение последних 3 лет уменьшение площади. Теперь покупателям интересны дома около 60 кв.м. В бизнес-классе это 100 кв.м., в премиум - сегменте – 200 кв.м. Коттеджи слишком больших площадей становятся бременем собственника как из-за стоимости содержания, так и из-за налогов от кадастровой стоимости. Это одна из двух причин (первая – экономическая) снижения значений максимальной ликвидности
Среди основных выводов по структуре базы и числовым параметрам:
- чем дальше объект от столицы, тем больше земельные участки, и площади домов оптимальнее
- премиум-класс по районам республики не востребован. Покупателю важнее добротность постройки при средней цене
- объекты в пригородах Уфы больше подвержены моральному устареванию.
- даже по районам минимальные цены на дома с учетом возможности постоянного и круглогодичного проживания находятся в пределах суммы материнского капитала « с гаком» - не менее 500 тыс руб. Именно его часто используют в качестве источника средств, учитывая возможность сделок между родственниками. Дешевле можно найти только совсем старые дома, более пригодные для сезонного отдыха.
- в пригородах Уфы значительную долю объектов нельзя отнести к формату жилых. поэтому в зоне А мало недорогих жилых объектов эконом-класса, хотя огромное количество садов.
- бОльша доля дорогих объектов сосредоточена ближе к столице. Чем далше от Уфы, тем меньше бизнес- и премиум-класса и больше эконом-.
- "чистая" стоимость постройки
без учета стоимости земли подвержена быстрому моральному устареванию,
аналогично стоимости машины после начала ее эксплуатации. Исключениями
могут быть только проекты самого высокого качества с использованием
новейших технологий
Тенденции и прогнозы
Те же, что и в сегменте городского жилья. Часть спроса в этом году переключилась на самые дешевые дачные дома и сады (СНТ ДНП). Некоторая активность есть в сегменте домов для постоянного проживания. Но процесс выбора происходит слишком долго, а затруднения движения транспорта с связи с известными будущими политическими мероприятиями делает еще еще сложнее. Поэтому видимо особой активности этим летом сегмент так и не покажет. Для тех, кому надо срочно продать объект, мы можем посоветовать только снижать цену и привечать любого покупателя, иначе продажа может отодвинуться на следующий сезон.
Перепечатки, копирование и ссылки на итоги исследования допускаются только с указанием автора и источника публикации. Автор методики и публикации: Андреева Елена, ген. директор Сети АН ЭКСПЕРТ, аналитик, оценщик, эксперт
Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», www.expert-russia.ru
(347)299-14-14, e-mail: expert-russia@mail.ru
Количество просмотров -