Рынок домов и коттеджей в 2004-2005 г.г.
Анализ рынка домов и коттеджей г.Уфы и РБ.
В настоящий момент в нашей Республике еще не сложился цивилизованный рынок загородной недвижимости с достоверной информацией о всех характеристиках, описывающих конкретный объект выставленный на продажу, с понятным продавцу и покупателю механизмом определения цены, с наличием полноценных информационных баз данных у ведущих риэлторских компаний, систем мониторинга и анализа ценовой ситуации в данном сегменте рынка недвижимости и т.д. И проблема здесь в том, что рынок загородной недвижимости имеет свои особенности: наличие большего, чем например в описании квартиры, критериев, характеризующих объект, а также “размытость” границ их диапазонов, определенные сложности оформления проектной и правоустанавливающей документации на земельные участки, дома и коттеджи, затраты времени на сбор и оформление документации и на само строительство и т.п.
Анализ рынка домов и коттеджей г.Уфы и РБ.
В настоящий момент в нашей Республике еще не сложился цивилизованный рынок загородной недвижимости с достоверной информацией о всех характеристиках, описывающих конкретный объект выставленный на продажу, с понятным продавцу и покупателю механизмом определения цены, с наличием полноценных информационных баз данных у ведущих риэлторских компаний, систем мониторинга и анализа ценовой ситуации в данном сегменте рынка недвижимости и т.д. И проблема здесь в том, что рынок загородной недвижимости имеет свои особенности: наличие большего, чем например в описании квартиры, критериев, характеризующих объект, а также “размытость” границ их диапазонов, определенные сложности оформления проектной и правоустанавливающей документации на земельные участки, дома и коттеджи, затраты времени на сбор и оформление документации и на само строительство и т.п.
В большинстве случаев застройка производится по индивидуальным проектам, из разных материалов и по различной технологии и в совершенно разных районах, а рыночную стоимость любой недвижимости в большей степени определяет как известно место расположения объекта. Поэтому достаточно сложно произвести как типизацию подобных объектов, так и обозначить простой механизм расчета цены объекта. В связи с этим продавцы зачастую не могут достаточно точно определить реальную рыночную стоимость своего дома или коттеджа и выставляют его на продажу по завышенной цене, в результате чего продают его в течение целого года и, в конечном счете, его приобретает такой же “неопытный” покупатель, который больше основывается на принятии эмоционального решения.
Развивающееся в последнее время строительство коттеджных поселков выводит понятие загородного дома на несколько иной уровень: продуманный выбор района застройки, общая инфраструктура поселка, набор типовых проектов домов, определенная застройщиком ценовая политика – все это, безусловно, облегчает выбор покупателю. Но данное направление строительства в нашей республике пока только зарождается: в то время как в Подмосковье насчитывается порядка 250 коттеджных поселка в пригороде Уфы их можно сосчитать по пальцам одной руки. Как показывают социологические опросы около 80% потенциального спроса ориентировано на приобретение дома в коттеджном поселке.
Переходя к вопросу об анализе рынка загородной недвижимости в первую следует определиться с выбором исследуемых величин.
На первом этапе исследования данного сегмента рынке был выбран подход “от цены”. В качестве критерия типизации использовалась удельная цена предложения объекта – отношение полной цены предложения объекта (с земельным участком) к общей площади дома.
При анализе удельной цены объем выборки составил 1189 домов и коттеджей, находящихся в более ста населенных пунктах РБ. К рассмотрению принимались объекты стоимостью не ниже 400 т.р., объем выборки составляет порядка 25-30 % от реального объема объектов предлагаемых к продаже. Типы рассматриваемых объектов: дома, коттеджи, объекты незавершенные строительством. Территория: Республика Башкортостан, г.Уфа, и пригород Уфы.
Больше половины объема (около 55%) всего предложения коттеджей распределены по населенным пунктам наиболее развитых районов (см. диаграмму).
Среднее по всем домам значение удельной цены составило 10,9 тыс.руб./кв.м. Минимальное значение удельной цены предложения – 1,3 тыс.руб./кв.м., максимальное 39,9 тыс.руб./кв.м. Распределение удельной цены не вполне симметрично: растянуто в области больших значений (выше 19 тыс.руб./кв.м.) и сжато в диапазоне 6-11,5 тыс.руб./кв.м. В диапазоне удельных цен до 6 тыс.руб./кв.м. – 18,6% предложений, 6-11,5 – 44,5%, 11,5-19 – 27,9% и свыше 19 тыс.руб./кв.м. – 8,8%.
Если же говорить о распределении цены домов и коттеджей в общем объеме предложения, то можно выделить четыре диапазона: от 500 до 1000 тыс.руб. – 45,7%; от 1000 до 1900 тыс.руб. – 25,9%; от 1900 до 4000 тыс.руб. – 22,7; свыше 4000 – 5,7%. Анализ же распределения спроса по стоимости коттеджа (по данным риэлторских компаний на начало 2003 г.) показывает, что лидерство за относительно дешевыми домами (от 1000 до 3000 тыс.руб.) их доля в спросе – 48,9%.
На графике 2 представлена динамика изменения среднемесячного количества предложений домов и коттеджей за период с марта 2004 г. по апрель 2005 г. Наглядно видны сезонные колебания объемов предложения: начиная с конца зимы до конца лет рынок активизируется число предложений постоянно растет. Начиная с середины августа настроения продавцов меняются - наблюдается резкое снижение объема предложений, которое продолжается до середины октября, после чего ситуация стабилизируется до середины января.
За период с апреля 2004 г. по апрель 2005 г. произошло увеличение удельной цены предложения в общем объеме предложения домов и коттеджей на 35,8% с 8 тыс.руб./кв.м. до 10,9 тыс.руб./кв.м., при этом увеличение удельной цены предложения домов составило 45,3%, а увеличение удельной цены предложения коттеджей составило 31,9%.
Удельные цены предложений домов и коттеджей отличаются незначительно, в среднем удельная цена 1 кв.м. в домах выше удельной цены коттеджей на 2,5%. Это связано с различием величин полной стоимости домов и коттеджей, а также со значением параметра общей площади. Средние величины этих параметров представлены в следующей таблице:
| Средняя величина общей площади, кв.м. | Средняя величина полной стоимости, тыс.руб. |
Дома | 120 | 1073 |
Коттеджи | 256 | 2430 |
Подводя итоги можно сказать следующее: за прошедший год наблюдалось развитие рынка домов и коттеджей как в плане роста цен (в среднем на 35,8%), так и увеличения объема предложения объектов загородной недвижимости. Возможность приобретения благоустроенного коттеджа в ипотеку и одновременно низкая доля ипотечных сделок в отношении коттеджей в настоящий момент, может говорить о существовании отложенного спроса неудовлетворенного как в количественном, так и в качественном отношении. Развитие строительства коттеджных поселков и таунхаусов в ближайшем будущем может привести к изменению ценовой ситуации в отношении существующих на рынке объектов, которые не обладают достаточно развитой инфраструктурой. Покупателей такого рода недвижимости прежде всего интересуют следующие основные характеристики:
• месторасположение (удаленность от центра города) и престижность района;
• экологические характеристики района расположения;
• качество застройки;
• подъездные пути и наличие прочих коммуникации и инфраструктуры.
Аналитик Сети Агентств Недвижимости “Эксперт”.
Иванов Алексей
При частичном или полном цитировании ссылка на авторство обязательна! Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ
При перепечатке материала прямая активная
гиперссылка на сайт Сети агентств недвижимости «Эксперт» обязательна!
Количество просмотров -