Пригороды Уфы и мегаполисов России. Начинаем разделять первичный и вторичный рынок земельных участков и жилых домов.
Реклама рынка недвижимости предлагает сегодня тысячи земельных участков для частного покупателя. Если на рынке городских квартир уже давно принято деление на так называемое первичное и вторичное жилье, то на загородном рынке отсутствие такого деления – реальная проблема для потребителя. Это касается и земельных участков и жилых домов.
Возможно, мало кто до конца осознает, насколько это удлиняет период выбора, просмотров и бесполезных телефонных звонков, выбор так приятен. Но все больше покупателей начинает ценить свое время выбора и четкость информации, чем «кудрявые»рекламные тексты.
В нашей аналитике мы давно стали выделять из всей выборки как по земле, так и по домам-коттеджам так называемые сады-дачи. И надо сказать, что дел это довольно трудоемкое, так как на большинстве рекламных площадок, таких как Авито или ИРР это деление весьма условно как из-за структуры базы, так и из-за ухищрений подателей объявлений.
По крайней мере, в рекламе домов и коттеджей, условно говоря, предназначенных под круглогодичное проживание, стоит давно выделять первичный рынок участков, как и в городских многоэтажках. Более 20%, если отсечь все сады, а это уже много, -реклама по сути дела строительных услуг и подрядов замаскирована под объект недвижимости. Причем чаще это даже еще и не начатый строительством объект на стадии фундамента.
В этом подходе, безусловно, есть плюсы, заставляющие наш сложно принимающий новые технологии менталитет все-таки обращать внимание на новые проекты и конструкции.
Но основной минус – абсолютная неструктурированность рынка загородной недвижимости, осложняющей и покупку и продажу, вызывающая массу неправильных вопросов и претензий (рекламируете готовый дом «заезжай-живи», а продаете услугу строителя). Это заставляет задуматься об определенной структуре рынка, новой и более понятной.
В домах и коттеджах проще – это дом-коттедж строящийсяна начальной стадии или услуга строителя, или дом, готовый хотя бы на 80-90%. И уже было бы проще. Поэтому об этом напишем в следующий раз.
Гораздо сложнее на рынке земельных участков. Уточняю, что речь не об «оптовых» полях сельхозназнаачения, продаваемых инвесторам, а об уже готовых, нарезанных, размежеванных, или находящихся в процессе межевания земельных участках для индивидуального покупателя (именно покупателя, а не индивидуальное жилищное строительство в назначении земли, так как современное дачное назначение земли обеспечивает почти все те же права владельца).
Вот этот рынок участков и стоило бы разделить на первичный и вторичный, чтобы у потребителя не возникало, во-первых, лишних иллюзий, во-вторых, понимание того, что то, что «это продается именно так» - нормально точно так же, как продаются готовые квартиры и новостройки на стадии котлована.
Правда, к этой теме нет отдельных законов наподобие Закона о долевом участии ( на рынке индивидуального жилищного строительства он НЕ РАБОТАЕТ, и написан именно для многоквартирных домов). Именно поэтому и возникает необходимость как-то разделить сегменты рынка продаж отдельных участков.
Предлагаемая ниже классификация скорее идея, недели чем готовый инструмент. Но те, кто работает с землей, согласятся, что что-то подобное уже давно стало необходимым, чтобы победить весь рекламный хаос…
Первичный рынок индивидуальных земельных участков.
К нему можно отнести большинство новых проектов межевания. Это как правило массово размежеванные, или находящиеся на стадии межевания бывшие поля или новые территории вблизи известных населенных пунктов. Особенность этого сегмента, непривычная для покупателей, привыкших скорее ко вторичному сегменту земли – все коммуникации находятся на стадии строительства или согласования. Иногда и сам проект находится в стадии межевания, и право собственности будет получено позже (очень однозначная аналогия с новостройками в городе). Именно поэтому участки продаются дешевле средней цены рынка, привлекают инвесторов или мелких застройщиков частных домов. Покупателям не очень нравится стадия готовности подведения электричества или прокладки дорог, однако такие земли покупаются из-за цены, современной планировки поселка (ширина улиц, правильная форма участков) и местонахождения. Как правило, такие проекты уже имеют маркетинговые названия со словом «поселок», так как предполагают конечно-же самостоятельную застройку покупателями – будущий поселок. Ну или предлагаются строительные услуги желающим от самого девелопера поселка или дружественных фирм. Такая инфраструктура, как школы, садики, магазины либо находятся рядом в существующих застройках, либо предполагаются в будущем.
Мы могли мы отнести к этому сегменту такие будущие поселки как Зеленый край, Ново-Архангельское, Сапсан, Новая Федоровка, Исаковское подворье-Шмидтово и т.д
Вторичный рынок индивидуальных земельных участков.
В этом сегменте мало проектов нового межевания. Либо остатки от продаж проекта, существующего и развиваемого уже несколько лет. Так как в сегменте предполагается уже узаконенное право собственности, коммуникации вдоль улицы, готовые дороги и инфраструктура рядом, уже действующая. Как и на вторичном рынке жилья, где вы не встретите более 2-3 квартир, продающихся в уже давно построенном и заселенном доме без следов стройки вокруг, такие участки встречаются больше точечно, и выбирать среди них еще сложнее. Все они - в разных поселках. На разных улицах, в окружении уже существующих домов, соседей, зданий и прочего. Ну и цена обычно по верхней границе рынка, если место популярное и обжитое давно. В этом сегменте популярны участки в исторических деревнях. Минус их в том, что все ближайшие пригороды Уфы же раскуплены, и это более отдаленные деревни, рядом могу быть коровники, поля картошки и прочая деревенская прелесть. Плюс - в больших наделах, широких улицах, и наличии сельской инфраструктуры. Часто встречаются на таких участках и старые постройки.
Земля для инвесторов (опт, промышленное, земля сельхозназначения без грифа «дачное» крупными кусками-полями и т.п.). Об это сегменте было немного сказано в начале статьи. Это скорее сырье для первого типа, требующее перевода, межевания, проекта и ТУ по всем коммуникациям и огромных инвестиций. Эти предложения – не для частного покупателя. Тут действуют и иные законы РФ. Даже если вы лично купите сельскохозяйственное поле под посев культур, то жилой дом на нем не узаконите.
Автор: Андреева Елена
Источник публикации: www.expert-russia.ru
Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ
Количество просмотров -
