Земельные участки в пригородах Уфы. Итоги июня 2014 года. Средняя цена сотки для стандартных участков составила в июне 2014 года 63.1 тыс руб., в ближайшем пригороде класса А – 85 тыс руб\сотку, Уфе и Уфимском районе – 79,5 тыс руб.

Общее количество предложений земельных участков использовано в исследовании–2380 шт. Средняя цена по выборке -  51 тыс руб\сотку

Участков площадью до 10-11 соток – 982 шт, средняя цена – 60,8 тыс руб за сотку, диапазон цен от 80 тыс руб до 6 млн руб.

Предложений от 10 до 20 соток – 1195, цена за сотку около 50 тыс руб.

Интерес покупателей к земельным участкам высок, но предпочтительная цена покупки остается в пределах 400- 600 тыс руб в ближайшем пригороде. Цена постройки не может быть дешевле земли. В этой статье мы не учитывали слишком отдаленные районы РБ, так как интерес уфимцев к ним не высок. Стоимость участка  в восприятии потребителя не может быть более 20% стоимости добротной постройки для постоянного проживания на нем…Сейчас рекомендуется «нарезка» участков не более 10 соток, а в поселках эконом-класса – 5-6 соток.

Сады. Начиная с этого исследования мы начинаем выделять отдельным сегментом так называемые типичные «сады», т.е. исторические садоводческие товарищества с узкими проездами, небольшими участками,  с весьма ограниченными возможностями постоянного проживания и исторически используемыми под сады-огороды в летнее время.

Таких предложений стоимостью до 1000 тыс руб – 388 предложений, как правило это варианты с неузаконенными легкими садовыми домиками. Средняя цена за сотку – 38 тыс руб. Вариантов садов с ценой до 400 тыс руб – 310 шт, средняя цена сотки -  14-18 тыс руб.

Новые СНТ/ДНТ, называемые так из-за вида разрешенного использования земли сельхозназначения  (дачное), но с современной схемой межевания, предусматривающей широкие проезды, подведение каких-то коммуникаций и благоустройство территории, где возможно комфортное строительство, проживание и регистрация (прописка) мы относим к общей категории вместе с участками под ИЖС и ЛПХ.

Цены и количество вариантов по типам без типичных садов тыс руб/сотку/количество:

Уфа и Уфимский район, для постоянного проживания, самые популярные места

Средняя стоимость сотки земли в собственность под ИЖС и СНТ в собственности  в пригороде поселках класса А -  85 тыс руб., особенно высоки цены в Акбердино, Нагаево, Зубово и Чесноковке. С начала сезона цена все-таки снизилась на 10%. Средняя площадь участка в этих зонах 12 соток, цена 1200 т.р. В этом сегменте уфимцам интересны варианты до 600 тыс руб, хотя средняя цена выборки выше, удобный выезд в город и общественный транспорт.

Зоны расположения класса В - менее удобные для постоянного проживания, а также менее популярные населенные пункты в пределах 50 км. В этом радиусе предложений много, самого разного формата и цены. Но уфимцам интереснее варианты с ценами  от 300 до 500 тыс руб с коммуникациями и хорошей транспортной доступностью (дорога до участка). Дешевле с вышеперечисленными критериями можно найти редко и в исторических садах, а больше покупатель в этих местах платить не готов. Особенно для сезонного использования по дачу.

Земля сельхозназначения в пригороде и крупные предложения для инвесторов.

В выборку вошел 41 вариант

Диапазон предложений -  от 50 соток до 79 Га. Диапазон цен -  от 5 тыс руб до 1, 5 млн руб за сотку и от 6,9 до 76 млн. руб за объект. Средняя цена сотки по таким вариантам – 200 тыс руб – совсем  не привлекательна для инвесторов.

Факторы цены по землям сельхозназначения:

- Расположение, близость к населенному пункту

- Возможность создания коттеджного поселка и присоединения к существующему нас. пункту, либо получение статуса микрорайона

- Коммуникации рядом и возможность врезки в них, стоимость создания

- Правоустанавливающие документы и форма узаконения\оформления, в том числе количество пайщиков

- Транспортная доступность, в т.ч. общественный транспорт

Выводы по инвестиционным предложениям. В оборот выводится много бывших полей сельскохозяйственного назначения. Когда такие объекты продаются в начальном виде, продавец не учитывает, что стоимость подведения коммуникаций, прокладки дорог  межевания, ТУ на газ свет и прочее выливается в сумму, сопоставимую со стоимостью участка. Поэтому на многие из предложений цены в настоящее время завышены и не интересны инвесторам. Другие могут быть интересны только из-за масштаба проекта, в котором затраты на коммуникации «размываются», но требуют огромных инвестиций в инфраструктуру и коммуникации.

В настоящий момент можно предположить, что в ближайшие годы на рынок выйдет еще больше земельных участков для конечного потребителя, размежеванных из подобных полей. А это значит, что в целом цена на землю расти сильно не будет, а ликвидность инвестиций и их выгодность может быть только на начальных стадиях проктов и в топовых местах, которых мало. Пока объективно зона постоянного проживания находится не дальше 10 км от Уфы,  чуть дальше по Акбердинскому направлению, и менее 10км в северо-западномнаправлении.

Основные тенденции массового сектора середины лета 2014.

- по районам РБ цены на землю за последний сезон выросли и почти приближаются к средним. Для жилетей сельских поселений земля это ценность. Но в Уфе такого роста уже нет

-  земельные участки в этом сезоне продаются гораздо активнее, чем дома и коттеджи, которым рынок перенасыщен. Вернее сказать, не земля продается активнее, а дома хуже по сравнению с предыдущим сезоном.

- в ближайшем времени предложение активно пополнится выводимыми в новые проекты бывшими сельхозугодиями. Мы видим в зоне от 20 км (кроме класса А, конечно) цену для потребителя для таких проектов в районе 300-350 тыс руб за 10 соток. Но инвесторам такая цена продажи кажется низкой из-за высоких инвестиций. В то же время предложений земли становится все больше

- на пригородных к Уфе территориях далеко не всегда продумывается удобная логистика, пригороды лишь условно зонированы, в  том числе обычаями делового оборота. Застройка ведется хаотично вокруг исторических поселков, смешиваются зоны исторического проживания и новых застроек. Приоритетность направлений меняется как из-за транспортных проблем, так  и просто из-за моды и муссирования каких-то слухов.

- к садовым и дачным участкам интерес растет за счет цены и изменениях в законодательстве (возможность регистрации). Другая причина – город рано или поздно дойдет границами и до них, и собственники надеются на повышение цены. Но для проживания сады как правило непригодны, их организация и инфораструктура уже не устраивает покупателя.

- новая тенденция сезона – теперь всем покупателям земли требуют централизованное водоснабжение, чего в пригородах просто нет. Это связано с уходом грунтовых вод в некоторых пригородах из-за обмеления Белой и периодическими засухами прежних лет. Ранее покупателя устраивали дороги, электричество и газ. Сейчас даже в чистом поле покупатель хочет видеть кран с водой, но пока решение этой задачи для девелоперов весьма сложно и затратно. Артезианские скважины решают проблему, но дорогостоящи, и  все зависит от масштаба поселка. Поэтому подобные запросы в большинстве случаев вызывают недоумение продавцов.

- назначение  СНТ и ДНТ  сейчас  не очень понятно покупателям, которые видят большой разброс цен во вроде бы схожих местах, так как они не все видят разницу между старыми садами и новыми проектами. А эта разница велика.

- земля в ближайшем пригороде– сложный инструмент инвестирования, сейчас такая инвестиция не всегда может дать доход от последующей продажи, и становится все менее ликвидной из-за количества предложений. Для инвестиций в землю необходимо отслеживать рынок годами и предвидеть развитие города, строительства и моды далеко не только в рамках градостроительного плана развития Уфы.

- не хватает земель производственного назначения, для бизнеса, складов и подобных комплексов в направлениях федеральных трасс М5 и М7.

Для исследования используется программно-информационный ресурс «Городская база недвижимости».

Источник размещения и автор методики: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»

Перепечатки, копирование и ссылки на итоги исследования допускаются только с указанием автора и источника публикации: 

Автор методики и публикации: Андреева Елена

Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»

www.expert-russia.ru

e-mail: expert-russia@mail.ru

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!