Загородная недвижимость Уфы и РБ: июнь 2014 года. Средняя цена на дома/коттеджи в пригороде – от 30 до 35 т.р. за кв.м. в зависимости от места расположения, и около 25 тыс руб - в более отдаленных районах. Средняя цена на сады/дачи в пригороде – 14,3 т.р
Дома и коттеджи, сады и дачи.
Начиная с этого исследования, мы начинаем разделять объекты на 2 класса – сады, дачи, в большинстве небольшие, с узкими проездами, сформированные давно. И дома, коттеджи больше предназначенные для постоянного проживания, в том числе в исторических деревнях. Под этим мы понимаем возможность проживания именно для уфимцев и интересные для них. Так как по рекламе эти два типа объектов точно определить не всегда возможно, то, помимо прочих признаков, для ближайшего пригорода класса А мы определили цену объекта менее 1500 т.р., для более отдаленных - в 1 млн. руб.
Перечень населенных пунктов и коттеджных поселков для настоящего анализа разбиты на 3 категории: Класс А– поселки, на объекты в которых в силу расположения и инфраструктуры отмечен наибольший спрос: Уфа и ближайший пригород, Дема, Баланово - Ново-Александровка, 8 Марта, Михайловка, Тихая Слобода, мкр. Сафроновский, Акбердино, Жилино, Зинино, Нагаево, Цветы Башкирии, Зубово, Нижегородка (Уфимского р-на), Чесноковка, Алексеевка, Кузнецовский Затон, Цыганская поляна, Акманай, Аэропорт, Лебяжий, Дуслык, Искино, Локотки, Максимовка, Миловка. Такие местечки, как Шмидтово, Шипово, Карпово, Бурцево, Подымалово, перемещаются в А-класс по потребительским предпочтениям
Класс Б. Поселки в пригороде Уфы, Уфимском районе и некоторые другие:, Базилевка, Дорогино, Князево, Грибовка, Гуровка, Блохино, Кириллово, Кляшево, Нурлино, Суровка, Булгаково, Иглино и т.д.
Класс С – прочие районы РБ и малоизвестные населенные пункты ближе к Уфе.
Площадь земельного участка в большинстве районов остается в районе 10 соток (сады и дачи мы считаем отдельно).
По возможному способу и комфортности использования мы разделили объекты на:
- дома площадью до 80 кв.м - недорогие дома эконом-класса.
- дома от 70 до 120 кв.м- более комфортные объекты как для проживания, так и для отдыха бизнес-класса.
Премиум или элит-класс предполагает площадь дома от 130 кв.м. в ближайшем пригороде, и от 120 кв.м. в классе Б и С.
Общая выборка по рекламе. Всего для исследования база объектов вместе с садами и дачами включала 2250 вариантов. Средняя цена всех типов по всем районам и сегментам – 26 тыс руб\кв.м., включая сады, дачи, отдаленные районы. В Уфе и Уфимском районе, ближайших пригородах – 1470 объектов, средней ценой 27.1. ты сруб.
Диапазон цен – от 80 тыс руб до 35 млн руб, площадь участка – от 2 до 150 соток, площадь постройки (дома) – от 20 до 800 кв.м.
Сады и дачи. Всего 539 объектов, средняя цена 12,1 тыс руб.
Площади участков - от 2 до 60 соток, построек – от 20 до 200 кв.м. В том числе в выборке садов – 344 объекта стоимостью менее 1 млн руб. и средней ценой 12, 18 тыс руб\кв.м. основной постройки.
Сады в ближайшем пригороде Уфы: 411 вариантов, средняя цена 14,3 т.р.\кв.м. Площадь земельного участка – от 2 до 30 соток, постройки – от 20 до 140 кв.м.
Сады и дачи в более отдаленных районах – 190 объектов, средняя цена 11.65 тыс руб./кв.м.
Дома и коттеджи без учета садов. 1675 вариантов со средней ценой по РБ – 30, 1 тыс руб\кв.м.
Уфа и Уфимский район, ближайшие пригороды: всего 844 объекта средней ценой 35 тыс руб\кв.м.
Эконом-класс: 183 объекта средней ценой 42 тыс руб\кв.м.
Диапазон цен – от 1,5 до 4,5 млн. руб. Ликвидный диапазон – от 2,2 до 3,5 млн руб.
Бизнес-класс: 316 объектов, средняя цена 33,7 тыс руб. Цены от 1,5 до 15 млн руб, максимальная ликвидность – от 2,8 до 4 млн руб.
Элит-класс площадью более 130 кв.м: 391 вариант средняя цена 33 тыс руб\кв.м..
Главные отличия классов бизнес- и элит - в месте расположения объекта и общей площадью, соответственно, ценой объекта. Соотношения количества предложений разных классов зависит скорее от гораздо более интенсивного спроса в сегменте эконом и медленных продаж в других классах.
Средняя площадь дома\коттеджа по РБ – 118 кв.м., земельного участка – 9.7 соток.
|
Класс А |
Класс Б |
Класс С |
Всего РБ |
Изм% |
Кол-во вариантов |
Эконом |
42.5 |
30.1 |
25.5 |
28.2 |
-3% |
655 |
Бизнес |
35 |
26.3 |
25 |
29.2 |
-5% |
558 |
Элит |
33.1 |
22.7 |
23.6 |
30 |
+1% |
615 |
Всего |
34.8 |
26.5 |
24.7 |
30.1 |
-0.3% |
1675 |
Кол-во вариантов |
595 |
395 |
593 |
1675 |
|
|
%в предложении |
35.52 |
23.58 |
35.40 |
|
|
|
Ср. площадь |
80-110 |
до 100 |
до 70 |
|
|
118 |
Мах. ликвидность |
2,2-4.5 млн. руб |
2-4 млн. руб |
до 3 млн. руб. |
|
|
2.2- 4.5 млн. руб |
Количество вариантов в продаже по географическому расположению
|
Класс А, кроме садов и от 1,5. млн руб |
Класс Б, кроме садов и от 1 млн руб. |
Класс С, прочие районы |
Всего РБ |
Доля класса |
Эконом |
117 |
136 |
272 |
655 |
39.1 |
Бизнес |
235 |
159 |
208 |
558 |
33.31 |
Элит |
313 |
144 |
174 |
615 |
36.72 |
Всего |
595 |
395 |
593 |
1675 |
100% |
%в предложении |
35.52 |
23.58 |
35.40 |
|
|
Средняя цены и площадь объекта показывает нам наиболее востребованные и ликвидные параметры в каждом сегменте (мы не исследуем рынка городов РБ для постоянного проживания, а судим только с позиции жителя Уфы). Высокий спрос как всегда на недорогие объекты в пригородах для постоянного проживания.
Средняя стоимость квадратного метра бизнес-класса, должна бы показывать «золотую середину» стоимости, востребованной рынком. Но нужно учитывать, что в эту сумму входит уже стоимость участка. Если же ее исключить, то при средней площади дома в 100 квм. и стоимости участка в 600 тыс. руб мы получим не более 30 тыс руб/кв.м., а стоимость объекта - не более 3,6 млн. руб. Соответственно, в эконом-классе это должно быть еще дешевле. Поскольку дешевле, но из кирпича и с нормальной отделкой строить пока не получается, дешевеет именно бизнес-класс из-за общей стоимости объекта.
По итогам весны 2014: Цены за квартал по большинству типов мало изменились, так как объектов много, и есть варианты на любой вкус. Но отмечено небольшое снижение во всех классах кроме эконом класса зоны А, остающейся наиболее востребованной для постоянного проживания. Бизнес класс в этом сезоне оказался менее востребован. Далеко не все объекты в нем четко позиционированы. Хорошая но дорогая постройка в неликвидном месте не очень нравится покупателям как вариант для постоянного проживания. Поэтому средняя цена на бизнес-класс снижается, приближаюсь к цене эконома. А общая цена объекта все равно остается выше, чем могут позволить большинство покупателей.
Общий итог: объектов и земли все больше, технологии строительства разнообразнее и дешевле, выбор покупателя все сложнее, а структурировать рынок по такому количеств параметров еще сложнее. Поэтому прогнозировать рост рынка домов и коттеджей нельзя. Общая тенденция – оптимизация (уменьшение) площади жилой постройки и участка, и увеличение требований к окружению и инфраструктуре за счет выходящей из этого разницы в цене.
Для исследования используется программно-информационный ресурс «Городская база недвижимости».
Источник размещения и автор методики: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»
Перепечатки, копирование и ссылки на итоги исследования допускаются только с указанием автора и источника публикации:
Автор методики и публикации: Андреева Елена
Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»
e-mail: expert-russia@mail.ru
Количество просмотров -