Обзор цен на земельные участки в Республике Башкортостан и в г. Уфа по назначению земли, площадям с разбивкой по городам РБ август – сентябрь 2025 г

01.10.2025

Общее описание сегмента. Республика Башкортостан

В выборку для настоящего исследования вошли 5537 участков всех типов, ВРИ и площадей по Республике Башкортостан (полная выборка). Выборка показывает достаточный объем экспозиции. Отмечено увеличение доли участков небольшой площади в населенных пунктах С ценой представлено 99% вариантов.

Общий объем предложения выборки составляет более 95790 соток и около 6,8 млрд. руб.

Средняя площадь участка – 17,3 сотки, диапазон площадей – от 2 сотки до более 100 Га.

Средняя стоимость объекта – 1 490 тыс. руб., диапазон стоимости объекта - от 130 тыс. руб. и до 450 млн. руб.

Средняя стоимость сотки в наиболее привлекательных районах республики – 150-400 тыс. руб., диапазон стоимостей сотки – от 1,2 тыс. руб. до 37 500 тыс. руб.

Средняя цена сотки в целом по РБ 54,4 тыс руб, земель населенных пунктов и СНТ – 107,5 тыс. руб., роста за год не показала.

Стоимость земель населенных пунктов РБ (развитые)– 142,2 тыс. руб., рост за год на 17%.

Стоимость сотки земель населенных пунктов в Уфе и пригородах - 346,8 тыс руб, в черте ГО и полуострова – 546,8 тыс руб. Рост за год в пределах инфляции.

Итог и прогноз. Рынок за год значительного роста не показал. Часть роста в сегменте ИЖС была обусловлена продолжением бума пригородной застройки до молмента ужесточения требований к застройщикам с марта 2025 года. Участки под предполагаемое строительство в 2025 году были значительно переоценены, исходя из итогам сегодняшнего момента 2025 года .Вслед за выросшими в более, чем полтора раза в 2022-2023 году ценами на дома и коттеджи, в конце 2023-2024 году почти столь же выросли цены на земельные участки.

Однако рыночные ограничения в 2025 года несколько охладили сегмент строительства. В целом хороший индивидуальный новый дом это дорого. Следовало ожидать спроса на хорошие локации СНТ, частично это произошло, но прохладное лето тоже не сильно способствовало перетоку спроса туда.

В целом сегмент садов и дач «постсоветского» типа пока так и остается стремящимся к забвению или реновации, если вообще в локации это уместно .Поэтому на рынке представлены иногда совсем дешевые предложения участков СНТ, не находящих активного спроса.

Сосредоточение спроса на землю под строительство малоэтажного жилья вокруг городов с преимущественно многоэтажной застройкой приводит к сильному разбросу цен между такими районами и городами и остальными территориями республики.

Практически замер сегмент коммерческих земель, а также крупных полей сельхозназначения, которые, несмотря на нежаркое лето, дали во многих районах хорошие урожаи, и в таком целевом использовании уж точно эффективнее, чем фантазии об их переводе, межевании и застройке.

2. Объем предложений на рынке и диапазоны цен. Достаточность предложения

Рыночное предложение согласно рекламным источникам (сайты ЦИАН, Авито, прочие сайте) на дату изучения выборки достаточно Большая часть объектов, представленная с ценой, расположена в г. Уфа и согласно зонированию Аналитического центра, Эксперт.

Право аренды земли – меньше 1 % вариантов

Право собственности – около 99 % вариантов

Объем предложения на момент исследования можно считать ограниченным, в силу того, что в некоторых районах нетипична продажа с помощью федеральных порталов, но типичным для рынка данного сегмента. Не все объекты выставляются в открытую рекламу.

3. Земельные участки с правом собственности. Подсегменты по назначению земли

Участки разделены по основным типам назначения земли согласно Земельному Кодексу и генеральным планам городов. Земли населенных пунктов включают в себя участки ИЖС, ЛПХ, общественно-деловые зоны, за исключением участков для коммерческого использования, которые выделены в отдельную категорию. В категории Земель сельхозназначения включены типичные сельскохозяйственные земли, участки с ВРИ СНТ и ДНП – типичные садово-огороднические хозяйства и типичные дачные поселки. Из выборки исключены участки с неоднозначной трактовкой ВРИ участка.

Количество вариантов в исследовании данного раздела всего – 5527.

В следующих таблицах и диаграммах представлены цифры по структуре предложения и ценам.

Сравнение с предыдущим периодом показывает увеличение доли участков малой пощади. Учитывая, что большинство вариантов находятся в окружении населенных пунктов, и в целом экспозиция источников платная, и больше захватывает крупные населенный пункты и города, это показатель уменьшения ликвидных площадей именно в них.

Участки по крупнейшим ГОРОДАМ И группам населенных пунктов РБ. Право собственности

Земли крупных населенных пунктов для жилой недвижимости, около 2,5 тыс. вариантов. Обзор представлен по следующим населенным пунктам и группам. Для крупных населенных пунктов учтены ближайшие пригороды или поселки-спутники, рассматриваемые с точки зрения проживания и ведения бизнеса. Также обзор составлен исходя из предположения о возможности использования земель населенных пунктов не только в исходном ВРИ, но возможно изменения вида разрешенного использования в пределах возможностей градостроительного плана

Также в этом разделе рассматриваются СНТ и ДНП, характерные скорее для многоэтажных городов, поэтому в некоторых строках нет достаточной выборки для расчета, или в данном нас. пункте вообще нет этого типа.

Цены города РБ таблица ИЖС и СНТ сент 25.png

Цены города РБ ДИАГРАММА ИЖС и СНТ сент 25.png

Таким образом, среднее значение стоимости сотки земли в наиболее крупных и значимых населенных пунктах республики, исключая Уфу ( стоимость тут намного дороже), составляет 142,2 тыс руб. Цена показывает рост на 18% за год. При этом рост касается в основном городов кроме Уфы, в Уфе цены пока без особых изменений, наиболее дорогие предложения локации даже показали небольшое снижение. Связано это с перегретостью цен на буме малоэтажной застройки, и откате с марта 2025 (закон о ДДУ в ИЖС)

Земли СНТ и ДНП (сады, дачи и такие поселки, в основном это города) – около 77 тыс руб.

Земли сельхоз.назначения (поля и угодья) – 29,9 тыс руб за сотку, показывает рост инфляционный.

Земли населенных пунктов по районам республики

В экспозиции представлены в основном земли населенных пунктов, так как именно они являются предметом интереса граждан.

Средние цифры по районам с репрезентативной выборкой представлены в таблице ниже. Средняя цена земель крупнейших населенных пунктов по РБ, исключая крупные города, составляет 107 тыс руб за сотку.

Земельные участки с правом собственности. Цены в зависимости от площади участков.

УФА И УФИМСКИЙ РАЙОН

Данные территории рассматриваются отдельно, показывают высокие ценники Также для земель, окружающих типичные города - миллионники, характерны иные ценовые тренды, приближающиеся к динамике городского жилья.

Уфа и Уф район площади и типы сент25 .png

Участки большой площади в г.Уфе и РБ

Эти участки нецелесообразно включать в общие расчеты, так как такие случаи немногочисленны и нарушают общую концепцию расчетов, искажая средние цены.

Площадь	Земли поселений	Сельхозназначение
От 1 до 5 Га	81	111
от 5 до 10 Га	63	69
Более 10 Га	38	38

4. Общие и ценообразующие факторы, влияющие на сегмент

Ценообразующие факторы земельных коммерческого назначения представлены ниже в таблице по убыванию значимости:

Номер	Наименование фактора
1	Местоположение объекта относительно инфраструктуры, развитость района расположения с точки зрения ВРИ
2	Расположение относительно крупного населенного пункта (города, если участок расположен в пригороде)
3	Наличие коммуникаций и стоимость подведения, удаление от точки подключения
4	Права и ограничения прав, обременения, в том числе ограничения ВРИ
5	Уровень инфраструктуры и перспективы развития окружающих территорий с точки зрения ВРИ и Генплана на 5 лет
6	Физические, природные характеристики объекта, в том числе, свойства земельного участка и его окружения, геология, геодезия
7	Наличие дополнительных улучшений и построек
8	Условия продажи и финансирования конкретного участка (нерыночные условия, ипотека, вид оплаты, торг, др. условия)
9	Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, массовость и динамика предложения)

Диапазоны поправок к цене

Типичные поправки к стоимости земельных участков указанных типов представлены в таблице (актуально для земель, пригодных для проживания граждан), в долях единицы

№	Тип поправки	Диапазон значений +-
1	Поправка на заведенные коммуникации или их подведение	До 0.5, для загородных – от 0.5 до 1, если все коммуникации далеко и нет ТУ – требует расчета ЗП
2	Поправка на наличие небольших улучшений, насаждений	Согласно справочникам корректировок по каждому типу или расчетным способом
3	Поправка на геологические и геодезические факторы, для крупных участков	До 2
4	Поправка на значимые объекты инфраструктуры в непосредственной близости (транспортные развязки, выезды из города и т.п	От 0.5 до 3
5	Поправка на объекты первичного рынка земли (стадия межевания, планируемых коммуникаций)	в зависимости от степени реализации проекта

6. Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте

Сроки экспозиции земельных участков на момент настоящего исследования представлены ниже ( с учетом завершения теплого сезона)

Сроки экспозиции	Доля
До 3 мес.	10%
3 - 9 мес.	55%
более 9 мес.	35%

Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Средние сроки экспозиции подобных объектов небольших площадей имеют ориентировочные сроки ликвидности в типичные годы от 3 месяцев. Для участков больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 7 месяцев.

7. Анализ спроса и факторов, мотивация спроса, диапазоны факторов спроса.

Спрос на участки коммерческого и производственного специфичен, малоэластичен, так как сумма планируемых инвестиций велика и включает строительство. В черте крупнейших городов участки наиболее востребованы как не воспроизводимые объекты, для строительства и проживания граждан.

Динамика сегмента и прогноз.

Сегмент характеризуется хорошим спросом на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, и типичной сезонной динамикой, прогноз сохраняется в краткосрочный период. Уровень спроса на земельные участки в типичных производственных зонах ниже, чем обширнее и удаленнее они. Спрос на участки вблизи транспортных магистралей в лучшей транспортной доступности. Спрос на участки для проживания граждан остается стабильным.

Право собственности имеет все больший коэффициент поправки к праву аренды, так как период льготного выкупа короткий, кадастровая стоимость высока.

Коэффициент поправки на право собственности к праву аренды по РБ в целом – 10%

Для наиболее востребованных участков до 1 Га соотношения цен и коэффициенты представлены ниже

Регион, город	Коэффициент поправки право собственности к праву аренды
Уфа	1.1
Города РБ основные, усредненно	1.1 -1,3
РБ в целом, мелкие города, поселки, кроме крупных городов	От 1 до 1.1, часто условие не существенно