Обзор цен на земельные участки в Республике Башкортостан и в г. Уфа по назначению земли, по всем городам РБ по итогам октября 2024 года.

 1.            Общее описание сегмента. Республика Башкортостан

В выборку для настоящего исследования вошли 3258 участков всех типов, ВРИ и площадей по Республике Башкортостан (полная выборка). Выборка показывает уменьшение экспозиции примерно на 13%.  С ценой представлено 99% вариантов.

Общий объем предложения выборки составляет более 72 454 сотки и около 5,410 млрд. руб.

Средняя площадь участка – 22,24 сотки, диапазон площадей – от 2 сотки до 64 Га.

Средняя стоимость объекта – 1 660 тыс. руб., диапазон стоимости объекта - от 300 тыс. руб. в Уфе и от 20 тыс. руб. по Респ. Башкортостан и до 270 млн. руб.

Средняя стоимость сотки в наиболее привлекательных районах республики – 112-360 тыс. руб., диапазон стоимостей сотки – от 1,2 тыс. руб. до 37 500 тыс. руб.

Средняя цена сотки в целом по РБ – 109 тыс. руб., показала рост за год на 41,65%, для земель для жилой недвижимости (ИЖС в черте населенного пункта) – 121,77 тыс. руб., рост на 47,7%.

Итог и прогноз. Рынок за год показал значительный рост. Часть роста была обусловлена продолжением хорошего спроса на загородные объекты и участки под строительство, возникшие еще в 2020 .Вслед за выросшими в  более, чем полтора раза в 2022-2023 году ценами на дома и коттеджи, в конце 2023-2024 году почти  столь же выросли цены на земельные участки. Другой причиной послужила популярная программа ипотеки на строительство, она повысила спрос именно на незастроенные участки. Город и пригород продолжают быть равнозначными в восприятии и на фоне очень выросших цен на новостройки. Будущие продажи загородного жилья, которое может строиться только по эскроу-счетам, вероятно, будет происходить по еще более высоким ценам .

 2.            Объем предложений на рынке и диапазоны цен. Достаточность предложения

 Рыночное предложение согласно рекламным источникам (сайты ИРР, Авито, прочие сайте) на дату изучения выборки достаточно Большая часть объектов, представленная с ценой, расположена в г. Уфа и согласно зонированию Аналитического центра, Эксперт.

Право аренды земли – меньше 1 % вариантов

Право собственности – около 99 % вариантов

 Объем предложения на момент исследования можно считать ограниченным, но типичным для рынка данного сегмента.  Не все объекты выставляются в открытую рекламу.

3.            Земельные участки с правом собственности. Подсегменты по назначению земли

Участки разделены по основным типам назначения земли согласно Земельному Кодексу и генеральным планам городов. Земли населенных пунктов включают в себя участки ИЖС, ЛПХ, общественно-деловые зоны, за исключением участков для коммерческого использования, которые выделены в отдельную категорию. В категории Земель сельхозназначения включены типичные сельскохозяйственные земли, участки с ВРИ СНТ и ДНП – типичные садово-огороднические хозяйства и типичные дачные поселки. Из выборки исключены участки с неоднозначной трактовкой ВРИ участка.

Количество вариантов в исследовании данного раздела всего – 3258.

Земли населенных пунктов для жилой недвижимости, 1945 вариантов.

Средняя цена сотки по Респ. Башкортостан – 121 тыс. руб.

Средняя цена объекта – 1 348 тыс. руб.

Диапазон цены сотки: от 1,2 тыс. руб. до 37,5 млн. руб.

Диапазон цены объектов от 30 тыс. руб. до 167 млн. руб.

Диапазон площади объекта: от 2 соток до 29 Га.

Земли коммерческого назначения, включая производственно-складские, 154 варианта.

Средняя цена сотки по Респ. Башкортостан – 265 тыс. руб.

Средняя цена объекта – 14 201 тыс. руб.

Диапазон цены сотки: от 1250 руб. до 2,7 млн. руб.

Диапазон цены объектов от 100 тыс. руб. до 270 млн. руб.

Диапазон площади объекта: от 2 соток до 64 Га.

 Земли сельскохозяйственного назначения, включая СНТ и ДНП, 1159 вариантов.

Средняя цена сотки по Респ. Башкортостан – 27 тыс. руб.

Средняя цена объекта – 969 тыс. руб.

Диапазон цены сотки: от 12,5 тыс. руб. до 996 тыс. руб.

Диапазон цены объектов от 130 тыс. руб. до 160 млн. руб.

Диапазон площади объекта: от 3 сот до 14,8 Га. 

4.            Земельные участки с правом собственности. Цены и диапазоны в зависимости от площади участков. Раздел для оценщиков с диапазонами доступен в платной версии

Участки более 10 Га – 9 шт.

Средняя цена сотки – 7 066 руб.

Средняя цена объекта 17 215 тыс. руб.

От 1 до 10 Га – 30 шт.

Средняя цена сотки – 55 242 руб.

Средняя цена объекта – 11 251 тыс. руб.

От 50 соток до 1 Га – 33 шт.

Средняя цена сотки – 65 903 руб.

Средняя цена объекта – 4 892 тыс. руб.

От 30 до 50 соток – 164 шт.

Средняя цена сотки – 43 877 руб.

Средняя цена объекта – 1 683 тыс. руб.

От 15 до 30 соток – 632 шт.

Средняя цена сотки – 48 тыс. руб.

Средняя цена объекта – 1020 тыс. руб.

От 10 до 15 соток – 1289 шт.

Средняя цена сотки – 89 тыс. руб.

Средняя цена объекта – 1 161 тыс. руб.

От 5 до 10 соток – 1980 шт.

Средняя цена сотки – 145 тыс. руб.

Средняя цена объекта – 1 050 тыс. руб.

До 5 соток – 249 шт.

Средняя цена сотки – 233 тыс. руб.

Средняя цена объекта – 879 тыс. руб.

Структура предложения представлена в диаграмме ниже:

 Часть 2. Участки по крупнейшим ГОРОДАМ И группам населенных пунктов РБ. Право собственности

Обзор представлен по следующим населенным пунктам и группам. Для крупных населенных пунктов учтены ближайшие пригороды или поселки-спутники, рассматриваемые с точки зрения проживания и ведения бизнеса. Также обзор составлен исходя из предположения о возможности использования земель населенных пунктов не только в исходном ВРИ, но возможно изменения вида разрешенного использования в пределах возможностей градостроительного плана. Для уточнения показателей исходя из ВРИ необходимо использовать первую часть обзора.

В выборке, составленной по данным сайтов-агрегаторов, в выборке представлено.

Диапазон цен и площадей в сегменте продаж:

Земельные участки в Республике Башкортостан

Диапазон площади участков: от 3 до 6400 соток;

Диапазон общей цены участков: от 30 тыс. руб. до 270 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 1 225 руб. до 2 749 тыс. руб. за сотку.

Среднее значение площади участков — 22,4 соток;

Среднее значение общей цены участков — 1 509 тыс. руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 109 тыс. руб.

Земельные участки в г. Уфа, черта ГО - 595

Диапазон площади участков: от 2 до 280 соток;

Диапазон общей цены участков: от 300 тыс. руб. до 167 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 40 тыс. руб. до 37,5 млн. руб. за сотку.

Среднее значение площади участков — 13,4 соток;

Среднее значение общей цены участков — 7 550 тыс. руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 661 тыс. руб.

Земельные участки в г. Стерлитамак - 177

Диапазон площади участков: от 4 до 34 соток;

Диапазон общей цены участков: от 110 тыс. руб. до 19,5 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 9 тыс. руб. до 2 437 тыс. руб. за сотку

Среднее значение площади участков — 7,9 соток;

Среднее значение общей цены участков — 3 252 тыс. руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 437 тыс. руб.

Земельные участки в г. Октябрьский - 136

Диапазон площади участков: от 3 до 26 соток;

Диапазон общей цены участков: от 470 тыс. руб. до 10 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 47 тыс. руб. до 825 тыс. руб. за сотку.

Среднее значение площади участков — 9,05 соток;

Среднее значение общей цены участков — 1 861 тыс. руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 209 тыс. руб.

Земельные участки в г.  Мелеуз, Ишимбай, Кумертау - 87

Диапазон площади участков: от 5 до 76 соток;

Диапазон общей цены участков: от 200 тыс. руб. до 5 млн. руб.;

Диапазон цены 1 сотки: от 8,7 тыс. до 590 тыс. руб. за сотку.

Среднее значение площади участков — 10,7 соток;

Среднее значение общей цены участков — 912 тыс. руб.;

Среднее значение цены 1 сотки — 122,9 тыс. руб.

Количество участков в населенных пунктах в выборке:

Структура исследования включает населенные пункты (диапазоны площадей, стоимости объекта и стоимости сотки представлены в платной версии обзора)

Архангельское

Средняя цена сотки – 31476 руб.

Средняя площадь участка – 20,5 сот

Средняя цена объекта – 789 тыс. руб.

Аскарово

Средняя цена сотки – 108699 руб.

Средняя площадь участка 13,4 сот

Средняя цена объекта 1317 тыс. руб.

Баймак

Средняя цена сотки – 46208 руб.

Средняя площадь участка – 11,24 сотки

Средняя цена объекта 543 тыс. руб.

Белебей

Средняя цена сотки – 58362 руб.

Средняя площадь участка – 11,06 соток

Средняя цена объекта 475 тыс. руб.

Белорецк

Средняя цена сотки – 123621 руб.

Средняя площадь участка – 10,6 соток

Средняя цена объекта 1331 тыс. руб.

Бирск

Средняя цена сотки 98464 руб.

Средняя площадь участка – 9 соток

Средняя цена объекта 700 тыс. руб.

Благовещенск

Средняя цена сотки – 97508 руб.

Средняя площадь участка 13,61 соток

Средняя цена объекта 1063 тыс. руб.

Буздяк, Бураево, Верхнеяркеево, Татышлы

Средняя цена сотки – 36200 руб.

Средняя площадь участка – 27,32 соток

Средняя цена объекта – 858 тыс. руб.

Давлеканово

Средняя цена сотки – 62964 руб.

Средняя площадь участка – 13,4 соток

Средняя цена объекта – 667 тыс. руб.

Дюртюли

Средняя цена сотки 82027 руб.

Средняя площадь участка – 14,25 соток

Средняя цена объекта – 925 тыс. руб.

Иглино

Средняя цена сотки 149047 руб.

Средняя площадь участка 8,5 соток

Средняя цена объекта 1 150 тыс. руб.

Ишимбай

Средняя цена сотки 112119 руб.

Средняя площадь участка – 11,93 соток

Средняя цена объекта – 1044 тыс. руб.

Кабаково и Кандры

Средняя цена сотки 107401 руб.

Средняя площадь участка 13 соток

Средняя цена объекта – 1310 тыс. руб.

Караидель

Средняя цена сотки 52403 руб.

Средняя площадь участка 15,67 соток

Средняя цена объекта – 757 тыс. руб.

Кармаскалы

Средняя цена сотки 58947 руб.

Средняя площадь участка 12,54 соток

Средняя цена объекта 731 тыс. руб.

Киргиз-Мияки, Красная Горка, Красноусольск

Средняя цена сотки – 38274 руб.

Средняя площадь участка 15,26 соток

Средняя цена объекта 652 тыс. руб.

Кумертау

Средняя цена сотки 42842 руб.

Средняя площадь участка 12 соток

Средняя цена объекта 494 тыс. руб.

Кушнаренково

Средняя цена сотки 59668 руб.

Средняя площадь участка 17,2 соток

Средняя цена объекта 830 тыс. руб.

Мелеуз

Средняя цена сотки 213988 руб.

Средняя площадь участка 8,3 соток

Средняя цена объекта 1200 тыс. руб.

Месягутово, Мишкино и Мраково

Средняя цена сотки 20317 руб.

Средняя площадь участка 19,4 соток

Средняя цена объекта 364 тыс. руб.

Нефтекамск

Средняя цена сотки 349958 руб.

Средняя площадь участка 10,04 соток

Средняя цена объекта 4399 тыс. руб.

Октябрьский

Средняя цена сотки 209991 руб.

Средняя площадь участка 9,05 соток

Средняя цена объекта 1861 тыс. руб.

Павловка и побережье

Средняя цена сотки 97941 руб.

Средняя площадь участка 12 сотки

Средняя цена объекта 1550 тыс. руб.

Прибельский и Приютово

Средняя цена сотки 24464 руб.

Средняя площадь участка 19,16 соток

Средняя цена объекта 469 тыс. руб.

Раевский

Средняя цена сотки 63304 руб.

Средняя площадь участка 15 соток

Средняя цена объекта 670 тыс. руб.

Салават

Средняя цена сотки 233000 руб.

Средняя площадь участка 10 соток

Средняя цена объекта 2500 тыс. руб.

Сибай

Средняя цена сотки 99840 руб.

Средняя площадь участка 9,47 сотки

Средняя цена объекта 906 тыс. руб.

Старобалтачево и Стерлибашево

Средняя цена сотки 62500 руб.

Средняя площадь участка 12 соток

Средняя цена объекта 750 тыс. руб.

Стерлитамак

Средняя цена сотки 437500 руб.

Средняя площадь участка 7,9 соток

Средняя цена объекта 3252 тыс. руб.

Толбазы

Средняя цена сотки 74206 руб.

Средняя площадь участка 16,78 соток

Средняя цена объекта 986 тыс. руб.

Туймазы

Средняя цена сотки 361 руб.

Средняя площадь участка 14,13 соток

Средняя цена объекта 4650 тыс. руб.

Учалы

Средняя цена сотки 105083 руб.

Средняя площадь участка 11,99 соток

Средняя цена объекта 1433 тыс. руб.

Чекмагуш

Средняя цена сотки 73092 руб.

Средняя площадь участка 14 соток

Средняя цена объекта 831 тыс. руб.

Чишмы

Средняя цена сотки 67307 руб.

Средняя площадь участка 16,26 сотки

Средняя цена объекта 814 тыс. руб.

Шаран

Средняя цена сотки 21420 руб.

Средняя площадь участка 17,48 соток

Средняя цена объекта 325 тыс. руб.

Языково

Средняя цена сотки 41608 руб.

Средняя площадь участка 16,4 соток

Средняя цена объекта 583 тыс. руб.

Янаул

Средняя цена сотки 42250 руб.

Средняя площадь участка 14,29 соток

Средняя цена объекта 519 тыс. руб.

Цена сотки земли по типам на нас. пунктам РБ, тыс. руб.

Участки под многоквартирное строительство в г.Уфа

В целях прозрачности цифр, были выделены участки под многоквартирную застройку в отдельную категорию земли, так как цены этих земель в целом гораздо выше средних по г.Уфа. В связи с быстрым темпом роста новостроек и скупкой застройщиками земли со старыми домами под снос в черте города, появились люди, желающие выгодно продать свой такой участок под многоквартирную застройку. Эти участки нецелесообразно включать в общие расчеты, так как такие случаи немногочисленны и нарушают общую концепцию расчетов, неоправданно завышая средние цены.

5.            Общие и ценообразующие факторы, влияющие на сегмент

Ценообразующие факторы земельных коммерческого назначения представлены ниже в таблице по убыванию значимости:

6. Диапазоны поправок к цене

Типичные поправки к стоимости земельных участков указанных типов представлены в таблице (актуально для земель, пригодных для проживания граждан), в долях единицы

7.            Сроки экспозиции и ликвидность в сегменте

Сроки экспозиции земельных участков на момент настоящего исследования представлены ниже ( с учетом завершения теплого сезона)

Объекты в исследуемом сегменте имеют различную степень ликвидности. Средние сроки экспозиции подобных объектов небольших площадей имеют ориентировочные сроки ликвидности в типичные годы от 3 месяцев. Для участков больших площадей с требуемыми большими инвестициями и высокой кадастровой стоимостью для налогообложения – от 7 месяцев.

8. Анализ спроса и факторов, мотивация спроса, диапазоны факторов спроса.

Спрос на участки коммерческого и производственного специфичен, малоэластичен, так как сумма планируемых инвестиций велика и включает строительство. В черте крупнейших городов участки наиболее востребованы как не воспроизводимые объекты, для строительства и проживания граждан.

9.    Динамика сегмента и прогноз.

Сегмент характеризуется хорошим спросом на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, и типичной сезонной динамикой, прогноз сохраняется в краткосрочный период. Уровень спроса на земельные участки в типичных производственных зонах ниже, чем обширнее и удаленнее они. Спрос на участки вблизи федеральных трасс оказался переоцененным из-за сложности освоения. Спрос на участки для проживания граждан вырос в 2024 сильнее, чем в 2023 году, по причинам, указанным выше.

10.  Основные выводы.

Право собственности имеет все больший коэффициент поправки к праву аренды, так как период льготного выкупа короткий, кадастровая стоимость высока.

Коэффициент поправки на право собственности к праву аренды по РБ в целом – 107%

Для наиболее востребованных участков до 3 Га соотношения цен и коэффициенты представлены ниже

Генеральный директор Сети Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ, Оценщик, аналитик, независимый эксперт рынка

Контакты: (347)299-14-14, +7909-349-14-14, expert-russia@mail.ru

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!