Цены на квартиры Уфы по итогам 2 квартала 2016. Цена вторичного рынка 59.7 тыс руб\кв.м. снизилась за полгода на 2.5%, с максимума цен – на 14.4%

Цена вторичного рынка еще снизилась до 59.7 т.р/кв.м. Количество объектов в выборке - около 2240 вариантов, объем предложения снизился на 15% как ввиду сезона отпусков, так и по экономическим причинам. В исследовании используется около 55% рыночной базы. С ценой представлено большинство объектов. В целом выставлено в экспозицию около 0.76% всего жилого фонда многоквартирных домов.

Итоги и выводы. С учетом всех типов готового жилья цена составила 59,7 (в апреле - 60.9 руб) за кв.м. Снижение с максимума цен в начале 2015 года (68.3 тыс руб/кв.м.) составило 14.4%. Самый ликвидный слой небольших квартир в обжитых местах уже находится в среднем ценнике  ниже  65 тыс руб\кв.м. Северная часть города и более отдаленные районы – ниже средней рынка, центральные  - выше средней по рынку. В втором квартале на рынке продолжается умеренная активность, выше. Часть покупателей благодаря снижению цены вторичного рынка продолжают предпочитать готовые квартиры.

Справочно – средняя цена кв.м. в черте уфимского полуострова, за исключением Шакши, Демы, Инорса и Затона, Нижегородки, Кузн. Затона ( т.е. наиболее привлекательные для большинства жителей районы проживания) – 61.3. ты сруб за кв.м. Это Центр, Проспект, З.Роща, Проспект, Сипайлово, Черниковка.

Что может повлиять на активность рынка. В этом году доля продаж вторичного рынка чуть больше, чем первичного, это связано со сближением ценовых трендов сегментов новостроек и вторичного рынка. На вторичном рынке около 75% квартир покупается с использованием ипотечных кредитов. При сохранении текущего тренда с медленным и прогнозируемым снижением, темп которого сейчас не влияет на срывы сделок, так как для одной квартиры представляет собой за 2-3 месяца экспозиции умеренную величину, небольшое снижение цен будет способствовать активности вторичного рынка, а покупатели будут выбирать сегмент вторички или новостроек уже не по ценовым критериям, а по параметрам объекта, преимуществам акций от застройщика и т.д.

Общий объем предложения на вторичном рынке ГО Уфа без пригородов сельского типа (преимущественно мы учитываем так называемый Уфимский полуостров) составляет около 3500 реальных вариантов, из которых убираются повторы, несуществующие варианты, объявления-приманки) и около 1300 новостроек (типов с ограниченной повторяемостью в объектах, отражающей квартирографию застройщиков)

Общий объем – 121632 кв.м. или 6 937 104 665 руб, Средняя цена квартиры 3096 тыс руб, площадь – 54.3 кв.м.

Средняя цена типов квартир (сегодня цифры приводятся без учета элитного жилья и лучших домов бизнес-класса):

1-комнатных – 61.7 тыс. руб./кв.м., минус -2%. Средняя цена однушки по городу 2 150 348 руб, средняя площадь 37.1 кв.м

2-комнатных – 59.2 тыс. руб./кв.м., минус 3.5%. Средняя цена квартиры 2 530445 руб, площадь – 48.4 кв.м

3-комнатных – 56.9 тыс. руб./кв.м., минус 2%. Средняя цена квартиры 3 586 979 руб, площадь – 66 кв.м

Многокомнатных– 57 тыс. руб./кв.м., минус 1.5% Средняя цена 6 670 300 руб, площадь - 92 кв.м. Средняя цены кв.м. многокомнатных квартир с учетом всех типов жилья – 67 тыс руб/кв.м

Малосемейки площадью до 25 кв.м. – 68.7 тыс руб/кв.м.

Средняя стоимость элитного жилья составляет около 76.5 руб\кв.м. Снижение с максимума цен достигло более 20%, за 1 полугодие 2016 года изменение небольшое- 1.2%. В целях настоящего исследования в сегмент элитного жилья  включены дома повышенной комфортности г. Уфы, около 160 домов. Всего в выборке менее 178 элитных квартир в экспозиции. Большинство квартир в Центре больших площадей и с хорошими ремонтами - дешевле 85 тыс руб\кв.м., что было бы нонсенсом в докризисный период. Максимальная цена кв.м. в сегменте – 175 тыс руб.

Средняя цена элитной квартиры – 8 890 723 руб, площадь – 113 кв.м.

Разброс цен на квартиру как объект продажи в целом по рынку – от 920 т.р. (малосемейка в пригороде) до 35 млн. руб. Диапазон цен кв.м – от 21 до 175 тыс руб за кв.м (жилье старого фонда и квартиры в центре города предлагаемые под коммерческую недвижимость). Выставлено на продажу в активную рекламу и СМИ по выборке (для расчета соотношения типов):

1-комнатных – 615 варианта, доля типа уменьшилась, свидетельствует о спроса на маленькие квартиры и ограниченной платежеспособности.

2-комнатных — 687 шт.

3-комнатных — 514 шт. Многокомнатных – 111 шт. Малосемеек до 25 кв.м (не комнаты) – 260 шт

Соотношение количества типов отражает (предвосхищает) возможные развороты тренда, либо изменение его интенсивности. В настоящем случае соотношение типов говорит об отсутствии предпосылок к изменению тренда, так как покупатель предпочитает маленькие квартиры/

Цены по районам и типам представлены в таблице ниже. Средняя стоимость квартиры приведена в млн.руб, цены кв.м. - в тыс руб. Соотношение цен по районам примерно сохраняется, чуть больше подешевели отдаленные районы (избыток объектов ввиду массовой застройки и уровень платежеспособности).

Оценщикам. Ориентировочные средние цены, площади и диапазоны по типам квартир ( включая все типы и районы)

Доли продажи жилья в общем жилом фонде по районам Уфы

Мы показываем читателям, что в нашем городе в продажу выставляется не столь значительная часть жилья, как кажется на первый взгляд, и именно поэтому не всегда просто найти желаемую квартиру при кажущемся обилии. Доля продаж также зависит от района и его особенностей - а это уже почти уникальная черта нашего города и его неоднородной застройки и географической формы. Но в целом по городу в продаже – менее 1 % всего жилого фонда. В целом из месяца в месяц эти доли практически не меняются. Зеленя Роща всегда была одним из самых мобильных районов, Инорс и Затон – активно застраиваются, Центр – инвестиционно привлекателен, а из Шашки все пытаются выехать. Пригород активно застраивается, и квартир там все больше. В текущей выборке доля квартир в продаже стала чуть меньше.

Тренды

Прогноз на 2 полугодие 2016 года. Цена метра вторички медленно, но преодолела психологический порог в 60 тыс руб за кв.м. Пока все предыдущие прогнозы оправдали себя. На 2 полугодие 2016 года - продолжение тренда с медленным снижением. Темп снижения будет таковым, чтобы поддерживать текущую активность рынка. Осенью будет небольшая активизация, связанная с типичным сезоном, однако выразится она скорее в количестве сделок, чем в заметном ценовом тренде. Текущий ценовой тренд на медленное снижение настолько силен и поддерживается всеми видами новостей – экономических, политических, даже «геопатологических», что для его перегиба должно произойти как минимум, улучшение экономических показателей жизни граждан, как максимум   - еще что-то глобальное и позитивное в отношении страны в целом. Возможно, таким фактором могут стать результаты выборов-2016. Пока же снижение цены – плюс для граждан.

Другим фактором поддержания текущего тренда является большое количество изменений в законодательстве, прямо и косвенно связанных с рынком недвижимости. Этой весной их было очень много. Это нотариат, электронный документооборот, отмена некоторых типов документов, ужесточение контроля, в том числе налогового, кадастровый учет и т.д. Все это для большинства граждан скорее проблемы и затраты, например, на нотаруса, и лишь через пару лет все нововведения как всегда с запаздыванием, станут привычными. Затраты так или иначе включаются в общий бюджет сделки, и пока даже профессионалам не так просто убедить граждан, что все сильно изменилось. И то, что вчера было можно, сегодня стало нельзя. А с 2017 вступает в силу еще «пачка» нормативных актов…

Пока же происходит максимальное сближение средних цен первичного и вторичного рынка. Еще раз напоминаю и прошу не путать, что это разные сегменты рынка с различными ценообразующими факторами и трендами, что и показывает ситуация последних 1.5 лет. Подробнее о том, к чему приведет сближение трендов, читайте в аналитической статье по новостройкам, которая будет опубликована в ближайшее время.

Темпы снижения рынка в зависимости от внешних и внутренних факторов последние полгода колеблются от 0.3 до 2 % в квартал, а это значительно меньше, чем   2015 году. Из-за сокращения предложения и сезона отпусков мы не ожидаем значительного снижения цен в ближайшее время. Оно продолжится теми же темпами, рынок будет существовать около средней цены в 58- 60 тыс руб/кв.м. Прогноз ценового дна на уровне ниже 62 тыс руб/кв.м. продолжает подтверждаться (см статью августа 2015 и все последующие). Однокомнатную хрущевку в хорошем состоянии уже можно купить в Черниковке за 1500-1600 тыс руб. В чем-то жилье благодаря кризису все-таки стало доступнее…

Особенности инвестирования. Ввиду практически минимальной вилки цен между вторичным и первичным рынком, уже далеко не каждый может быть инвестором, покупая квартиру на начале ее строительства, и продавая после завершения строительства. Учитывая также особенности налогообложения и учета, инвестировать стало гораздо сложнее. Также особенностью Уфы является необходимость учитывать развитие генплана и интенсивности застройки. Для понимания приведу пример – после массовой застройки Инорса квартир, в том числе купленных с инвестиционными целями стало так много, что продать их по среднерыночным ценам практически невозможно. Плюс необходимо учитывать сроки сдачи объектов, текущие риски строек, кучу разных факторов. А при микрорайонной застройке, как выразился один из потенциальных инвесторов «из текущего 2016 года 2019 год сдачи пока совсем не виден». Об этом – в статье о рынке новостроек чуть позже.

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!