Цены на квартиры Уфы по итогам 1 квартала 2016 в апреле 2016. Цена вторичного рынка 60.9 тыс руб\кв.м. снизилась за 3 месяца на 0.5%, с максимума–на 12%. Пример аналитики по административному делению города

Цена вторичного рынка еще снизилась до 60.9 т.р/кв.м. Количество объектов в экспозиции вторичного рынка - около 2498 вариантов, объем выборки снизился. С ценой представлено большинство объектов. В целом выставлено в экспозицию около 0.8% всего жилого фонда многоквартирных домов.

Итоги и выводы. С учетом всех типов готового жилья цена составила 60.9 руб за кв.м. Снижение с максимума цен в начале 2015 года (68.3 тыс руб/кв.м.) составило 12%. Самый ликвидный слой небольших квартир в обжитых местах уже находится в среднем ценнике  ниже  69 тыс руб\кв.м. Северная часть города и более отдаленные районы – ниже средней рынка, центральные  - выше средней по рынку. В первом квартале на рынке наблюдалась умеренная активность, выше, чем в конце 2015 года. Связано это с тем, что снижение общей цены объекта на вторичном рынке стало более заметным, и в некоторых частях города типовую квартиру можно купить дешевле, чем. Часть покупателей благодаря снижению цены вторичного рынка стали предпочитать готовые квартиры, вследствие чего многие застройщики продолжают скидки (об этом в аналитике рынка новостроек).

Что может повлиять на активность рынка. Вряд ли стоит ожидать продолжения оттока покупателей в сегмент новостроек. Несмотря на то, что программа господдержки продлена. Покупатели снова возвращаются на вторичный рынок, поэтому темп его снижения сильно замедлился вместе с уменьшением объема предложения (около 15-20%). Большинство сделок на вторичном рынке - альтернативные. В целом по рынку по статистике Сети АН ЭКСПЕРТ, около 40-45% квартир покупается на первичном рынке, чуть более половины – на вторичном. В этом году доля вторичного рынка чуть больше. На вторичном рынке около 75% квартир покупается с использованием ипотечных кредитов.

Общий объем предложения на вторичном рынке ГЛО Уфа без пригородов сельского типа (преимущественно мы учитываем так называемый Уфимский полуостров) составляет около 3600 ( в выборке 3422)+реальных вариантов ( по данным ИРР - 4600, Авито – 6 с лишним тыс, из которых убираются повторы, несуществующие варианты, объявления-приманки) и около 1300 новостроек (типов с ограниченной повторяемостью в объектах, отражающей квартирографию застройщиков)

Общий объем – 92588 кв.м. или 5 806 518 344 руб, Средняя цена квартиры 3397611, площадь – 54.17 кв.м.

Средняя цена типов квартир:

1-комнатных – 63.6 тыс. руб./кв.м., минус 0.4%. Средняя цена однушки по городу 2 341 970 руб, средняя площадь 36.83 кв.м

2-комнатных – 61.2 тыс. руб./кв.м., минус 0.1%. Средняя цена квартиры 2 921 070 руб, площадь – 52.08 кв.м

3-комнатных – 59.4тыс. руб./кв.м., почти без изменений. Средняя цен квартиры 4 486 979 руб, площадь – 73,5 кв.м

Многокомнатных все типы и районы – 63.3тыс. руб./кв.м. Средняя цена 7 164 300 руб, 113.3. кв.м.

Средняя стоимость элитного жилья составляет около 77.8 руб\кв.м. Снижение с максимума цен достигло 19%, за первый квартал изменение небольшое-0.2%. В целях настоящего исследования в сегмент элитного жилья  включены дома повышенной комфортности г. Уфы, около 160 домов. Всего в выборке менее 178 элитных квартир в экспозиции. Большинство квартир в Центре больших площадей и с хорошими ремонтами - дешевле 89 тыс руб\кв.м., что было бы нонсенсом в докризисный период. Максимальная цена кв.м. в сегменте – 181 тыс руб, минимальная – 75 тыс руб.

Средняя цена элитной квартиры – 9100 853 руб, площадь – 116 кв.м.

Разброс цен на квартиру как объект продажи в целом по рынку – от 1050 т.р. (малосемейка в пригороде) до 28 млн. руб. Диапазон цен кв.м – от 24.5 до 181 тыс руб за кв.м (жилье старого фонда и квартиры в центре города предлагаемые под коммерческую недвижимость). Выставлено на продажу в активную рекламу и СМИ по выборке (для расчета соотношения типов):

1-комнатных – 1246 варианта, их примерно столько же в доле рынка, как и раньше.

2-комнатных —1182 шт.

3-комнатных — 846шт. Многокомнатных – 140 шт.

Соотношение количества типов отражает (предвосхищает) возможные развороты тренда, либо изменение его интенсивности. В настоящем случае соотношение типов сохраняется.

Средние площади типов стандартных квартир приведены ниже (кроме элитного)

Цены по районам и типам представлены в таблице ниже. Средняя стоимость квартиры приведена в млн.руб, цены кв.м. - в тыс руб. Соотношение цен по районам примерно сохраняется, чуть больше подешевел Инорс (избыток объектов).

Доли продажи жилья в общем жилом фонде по районам Уфы

Мы хотим на цифрах показать читателям, что в нашем городе в продажу выставляется не столь значительная часть жилья, как кажется на первый взгляд, и именно поэтому не всегда просто найти желаемую квартиру при кажущемся обилии. Доля продаж также зависит от района и его особенностей - а это уже почти уникальная черта нашего города и его неоднородной застройки и географической формы. Но в целом по городу в продаже – менее 1 % всего жилого фонда. В целом из месяца в месяц эти доли практически не меняются. Зеленя Роща всегда была одним из самых мобильных районов, Инорс и Затон – активно застраиваются, Центр – инвестиционно привлекателен, а из Шашки все пытаются выехать. Пригород активно застраивается, и квартир там все больше. В текущей выборке доля квартир в продаже стала чуть больше.

Тренды

Прогноз на 1 полугодие 2016 года. Прогноз ценового дна на уровне ниже 62 тыс руб/кв.м. продолжает подтверждаться (см статью августа 2015). Однокомнатную хрущевку в хорошем состоянии уже можно купить в Черниковке за 1600-1650 тыс руб.

Темпы снижения рынка в зависимости от внешних и внутренних факторов последние полгода колеблются от 0.3 до 1.3 % в квартал, а это меньше, чем   2015 году. Из-за сокращения предложения мы не ожидаем значительного снижения цен в ближайшее время. Оно продолжится теми же темпами, рынок будет существовать около средней цены в 60 тыс руб/кв.м. Которая, возможно, останется ценовым «дном» на ближайшее время.

Средние цены на вторичном рынке по административному делению города на районы.

ВАЖНО.

Отличия аналитики по административному делению…. Выше были приведены данные, рассчитанные на основании не привычного нам, и в целом народного деления территории города на Проспект, Центр, Сипайлово и т.д., а на основании административного деления города. Как заметно выше по цифрам, цены, рассчитанные по административному делению, как бы «сглажены», так как такое деление предполагает пересечение обособленных географически районов города. Географически, а также исторически. Районы, привычные нам по народным названиям, и формировались исторически в разное время, поэтому имеют либо территориальные границы физически (например, между Проспектом и Черниковкой лес и железная дорога), либо разный тип застройки, либо разное восприятие. Сказывается и география Уфы - не радиальной, не квадратно-гнездовой, а специфической по форме и рельефу агломерации с несопоставимыми в восприятии покупателя районами с разной транспортной доступностью и инфраструктурой, сложившимся иногда даже разным типом проживающих. Административные районы как правило охватывают 2 или даже 3 района народных, они фактически размывают исторические границы и тенденции неравномерного развития и застройки районов, которые приводят к разнице цен и различной престижности проживания в них. Именно поэтому мы принципиально придерживаемся позиции «народного» деления районов города.

А что насчитали другие…. Некоторое время назад мне задали вопрос, почему аналитика сайта Домофонд в отличие от моей, вдруг показала рост? Действительно, как такое может быть на фоне сохранения текущей ситуации, доходов и т.д. Ведь в этом случае при таких темпах цена за 2016 год изменилась бы на 20-24%. А даже в разгар тренда в 2015 году было в два раза меньше. Тренд не может резко продолжиться в два раза большем темпе, так и не может также резко развернуться в обратную сторону и «ринуться» туда в два раза интенсивнее. Не бывает такого на в целом инертном рынке недвижимости.

Ответ кроется в формировании базы, т.е. рыночной выборки, по которой идет расчет, и ее репрезентативности не только на текущий момент, но и по сравнению с предыдущей. С весны этого года за счет тотальной платностью объявлений ( импорт на Домофонд идет с Авито), база Авито стала намного меньше. Настолько, что даже если и принять во внимание бОльшую ее «чистоту», по сравнению с прошлогодней, а объектов стало в два раза меньше, то репрезентативностью по сравнению с предыдущим периодом она точно не обладает.

Такие изменения в базе всегда сопровождаются «скачком» средней, не отражающим реальный тренд. Второй причиной послужило то, что система модерации Авито, несмотря ни на что, по условным признакам не может «отловить» значительную долю нереальныйх объектов. Например, в текущей выборке было около 100 объектов с разными текстами, которые выглядели вполне реально, но цена кв.м. была везде.28000 руб ( для привлечения пользователя, ищущего самые дешевые объекты).

К сожалению, реальные цифры можно получить, не только формируя репрезентативную выборку, но и практически вручную просматривая каждый объект в ней, верифицируя его на реальность, цифры - на сопоставимость, а адреса - не существование в географии. А для дополнительной верификации, например, при сомнительном тренде, надо бы отслеживать тренд вообще одних и тех же объектов в базе. Какая-то доля из которых уходит, продается с рынка, а какая-то добавляется. Что мы и делаем… И это не так просто, как кажется.

Для исследования используется программно-информационный ресурс «Городская база недвижимости».

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!