Цены на квартиры Уфы по итогам 2015. Январь 2016. Цена вторичного рынка 61.3 тыс руб\кв.м. снизилась за 2 месяца на 1.9%, с максимума–на 11.5%. Прогноз на 2016

Цена вторичного рынка еще снизилась до 61.3 т.р/кв.м. Количество объектов в экспозиции вторичного рынка - около 2498 вариантов, объем выборки снизился. Общее количество адекватных и реальных объектов в экспозиции – около 7400 вариантов. С ценой представлено большинство, но разброс цен велик. В целом выставлено в экспозицию около 0.6% всего жилого фонда многоквартирных домов.

В конце года на рынке наблюдалась умеренная активность, выше, чем весной и летом 2015. Часть покупателей благодаря снижению цены вторичного рынка стали предпочитать готовые квартиры, вследствие чего многие застройщики объявили значительные скидки (об этом в аналитике рынка новостроек).

Что может повлиять на активность рынка. Вряд ли стоит ожидать продолжения оттока покупателей в сегмент новостроек. В определенной степени массовый покупатель там (по аналогии с концом 2014 года) пока себя исчерпал благодаря акциям застройщиков. Покупатели снова возвращаются на вторичный рынок. Поэтому и резервы стоит искать там. В частности, в альтернативных сделках с доплатой.

Вслед за изменением мировых экономических показателей, часть потребителей реагирует на подобные новости совсем не так, как инвесторы. Вопреки устоявшемуся мнению, именно большинство потребителей эконом-класса сейчас формирует ситуацию в сегменте. Но на их покупательную способность влияют не мировые новости, а их реальные зарплаты и накопления. Но именно у этой категории граждан есть некоторые накопления, которые в начале 2016 снизят доходность по типовому сроку вкладов (1 год), либо будут перемещены в валютные инвестиции, что вероятнее всего, для большинства граждан массовым не станет («прошляпили» точку входа в валютный рынок). Именно поэтому упор и активность сегмента может быть достигнута на медленно снижающемся по цене рынке именно за счет альтернативных сделок, в том числе с применением маткапитала, программа по которому продлена государством. На использование маткапитала следует обратить внимание и ипотечным банкам.

Прогноз ценового дна на уровне ниже 62 тыс руб/кв.м. продолжает подтверждаться (см статью августа 2015). Однокомнатную хрущевку в хорошем состоянии уже можно купить в Черниковке за 1600-1650 тыс руб.

Пока рынок несколько раз пытался сократить темп снижения цены, но какие-то внешние факторы способствовали продолжению тренда. Так как пока нет явной тенденции значительного уменьшения темпа снижения, то как минимум на первый квартал можно прогнозировать сохранение тренда, и, предположительно. Снижение темпов уменьшения цены со второго квартала не более 0.3-0.4% в месяц.

Тем не менее, рынок пока продолжит медленно снижаться. Хорошо это или плохо? При сохранении текущей умеренной активности скорее хорошо – жилье для граждан становится все доступнее, а цены на недвижимость следуют за уменьшением покупательной способности. Тренд произведет разворот только после 3 месяцев с момента увеличения доходов и покупательной способности населения, так как именно такой минимальный период требуется для того, чтобы любой ипотечный банк увидел кредитоспособность заемщика. Прогнозировать увеличение доходов раньше 2 квартала 2016 года пока никак нельзя. Тому же тренду будет способствовать изменение налогообложения доходов от продаж недвижимости. Однако уровень поддержки вторичного рынка на уровне 60 тыс руб/кв.м. демонстрируют объединенные тренды текущего рыночного цикла (с 2010г) двух сегментов рынка ниже.

Средняя цена типов квартир – «однушки снизились, поникли трешечки»:

1-комнатных – 63.9 тыс. руб./кв.м., минус 1.8%.

2-комнатных – 61.5 тыс. руб./кв.м., минус 0.4%.

3-комнатных – 58.7 тыс. руб./кв.м., минус 2.1%.

Многокомнатных – 57.8 тыс. руб./кв.м.,  минус 2.4%.

Средняя стоимость элитного жилья составляет около 77.5 руб\кв.м. Снижение с максимума цен достигло 19%. В целях настоящего исследования в сегмент элитного жилья  включены дома повышенной комфортности г. Уфы, около 160 домов. Всего в выборке менее 129 элитных квартир в экспозиции. Большинство квартир в Центре больших площадей и с хорошими ремонтами - дешевле 89 тыс руб\кв.м., что было бы нонсенсом в докризисный период. Максимальная цена кв.м. в сегменте – 143 тыс руб, минимальная – 67 тыс руб. В экспозиции сохраняется примерно тот же состав объектов, что и в предыдущем исследовании.

1-комнатные элитные - 25 шт, цена 83.1 тыс руб\кв.м.

2-комнатные элитные – 40 шт, цена 81.9 тыс руб\кв.м.

3-комнатные – 48 шт, цена 73.7 тыс руб за кв.м. ( в Центре – около 83.5 тыс туб\кв.м.)

Многокомнатные – 16 шт, цена 73.0 тыс руб\кв.м. (в Центре – около 81.1 тыс руб\кв.м.)

Разброс цен на квартиру как объект продажи в целом по рынку – от 1200 т.р. (малосемейка в северной части) до 35 млн. руб. Диапазон цен кв.м – от 32 до 145 тыс руб за кв.м (жилье старого фонда и элитка в центре города). Выставлено на продажу в активную рекламу и СМИ по выборке (для расчета соотношения типов): ньш

1-комнатных – 881 варианта, их примерно столько же в доле рынка, как и раньше

2-комнатных — 798 шт.

3-комнатных — 721 шт. Многокомнатных – 98 шт. Они сейчас продаются с трудом и дольше.

Цены по районам и типам представлены в таблице ниже. Диапазон общей стоимости квартиры приведен в млн.руб, цены кв.м. - в тыс руб. Дешевеют большинство районов. Чуть более остальных – Центр (максимальные цены), Сипайлово, долее всех сохранявшее свою «замкнутость», Черновка и Инорс (избыток объектов).

Средние площади типов стандартных квартир приведены ниже (кроме элитного)

Доли продажи жилья в общем жилом фонде по районам Уфы

Мы хотим на цифрах показать читателям, что в нашем городе в продажу выставляется не столь значительная часть жилья, как кажется на первый взгляд, и именно поэтому не всегда просто найти желаемую квартиру при кажущемся обилии. Доля продаж также зависит от района и его особенностей - а это уже почти уникальная черта нашего города и его неоднородной застройки и географической формы. Но в целом по городу в продаже – менее 1 % всего жилого фонда. В целом из месяца в месяц эти доли практически не меняются. Зеленя Роща всегда была одним из самых мобильных районов, Инорс и Затон – активно застраиваются, Центр – инвестиционно привлекателен, а из Шашки все пытаются выехать. В текущей выборке доля квартир в продаже стала чуть меньше.

Тренды:

Для исследования используется программно-информационный ресурс «Городская база недвижимости».

Источник размещения и автор методики: Андреева Елена, ген. директор, аналитик, независимый эксперт

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»

Перепечатки, копирование и ссылки на итоги исследования допускаются только с указанием автора и источника публикации:

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», www.expert-russia.ru, (347)299-14-14

e-mail: expert-russia@mail.ru

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!