Цены на квартиры Уфы на по итогам октября 2015 . Цена вторичного рынка составляет 62.7 тыс руб\кв.м. и снизилась за 2 месяца на 0.5%, с начала года с максимума цен –на 10.8%. Прогноз на конец 2015

Цена вторичного рынка еще снизилась до 62.7 т.р/кв.м. Количество объектов в экспозиции вторичного рынка - около 2581 вариантов, объем выборки снизился. Общее количество адекватных и реальных объектов в экспозиции – около 7500 вариантов. С ценой представлено большинство, но разброс цен велик. В целом выставлено в экспозицию около 0.6% всего жилого фонда многоквартирных домов.

Итоги и выводы. С учетом всех типов готового жилья цена составила 62.7 руб за кв.м. Самый ликвидный слой небольших квартир в обжитых местах уже находится в среднем ценнике  ниже  70 тыс руб\кв.м, разрыв 1-комнатных с прочими типами снизился вдвое. Северная часть города и более отдаленные районы – ниже средней рынка, центральные  - выше средней по рынку. Разброс цен на однотипные объекты велик, что дезориентирует покупателя в цене. Продавец ориентируется на максимальные цены, покупатель – на минимальные, в итоге стороны не готовы к компромиссу. Поэтому мы рекомендуем искать объект на www.expert-russia.ru так как мы всегда работаем с ценой, для того, чтобы продать быстрее.

На рынке относительный застой. После некоторого сентябрьского оживления, в результате чего темп снижения цены уменьшился. Теперь же стоит ожидать снижения цен и далее, чему помогли изменения в 214 ФЗ «О долевом участии». Новостройки теперь точно дешевле не станут, а средняя цена вторичного рынка приблизилась к средней цене новостроек. Учитывая, что выбор новостроек различен по районам, часть покупателей начнет предпочитать вторичку.

Что может повлиять на активность рынка. Вряд ли стоит ожидать продолжения оттока покупателей в сегмент новостроек. Дешевым в них могут быть только совсем новые проекты, а значит с длительными сроками сдачи. Или новые застройщики, которых никто не знает. Все покупатели, кто хотел воспользоваться программой господдержки, уже это сделали. Покупатели снова возвращаются на вторичный рынок. Поэтому и резервы стоит искать там. Не в психологических ходах и рекламных трюках, а методах, выражающихся в ощутимых цифрах.

Снижение доходов и общая напряженность свидетельствуют о том, что самым действенным способом будет снижение ипотечной ставки не на символичные 0,3-0,5 %, а до уровня 10-11 базовых %. Так как при таких минимальных ставках реальные ставки кредитов при первоначальных взносах 20-30% уже будут не меньше 12%.

Прогноз ценового дна на уровне 62 тыс руб/кв.м. и ниже пока остается в силе ( см статью августа 2015), несмотря на то, что цена не достигла этого уровня в сентябре, как ожидалось ранее. Однокомнатную хрущевку в хорошем состоянии уже можно купить в Черниковке за 1700-1800 тыс руб.

Психология, определяющая динамику кризисных показателей цены хронологически выглядит второй цикл рынка следующим образом, занимая примерно год:

1. начинается вызванный чем-либо экономический застой, все ждут и только после периода ожидания начинается первое снижение цен теми, кому стало совсем срочно

2. снижение продолжается ограниченным количеством собственников, но заметно более в величине торга. В экспозицию выставлять низкие цены не хотят, надежда на платежеспособного покупателя остается

3. торг начинает отражаться в цене экспозиции, но касается это менее ликвидных квартир, средняя цена 1 и 2-комнатных начинает отрываться от 3 и многокомнатных все сильнее. Спрос остается на самые дешевые квартиры

4. кризис затягивается, многие убеждаются в том, что завтра лучше не будет. Накладываются проблемы снижения доходов и проедания запасов, которые у населения тают. А с ними тают и ипотечные возможности. Цены продолжают снижаться теперь уже заметно это на всех типах квартир, и главное – сильное снижение цены показывает теперь элитный сегмент. В бизнесе проблемы, которые пытаются решить с помощью продажи квартир

5. цена приближается, как всем кажется к ценовому дну, и в абсолютном выражении снижается за описанный выше период более, чем на 500 тыс руб для типовой 1-2-комнатной. Что является ощутимым для их типовых покупателей и заемщиков. Некоторые начинают понимать, что альтернативная сделка становится выгодной, и какой-то объем спроса выливается на рынок. Но это лишь краткосрочная ремиссия, и цены продолжают снижаться. Застройщикам начинает не хватать собственных средств и средств от продаж, а покупатели начинают бояться долгостроев, так как период неуверенности затягивается.

6.первое пробитие уровня минимального спроса заканчивается, и все понимают, что это пока не выход из кризиса, для чего требуется при сохранении тенденции и доходов еще какой-то внешний фактор – мотиватор. Им может быть ипотека, печатный станок государства, политические или иное событие мирового масштаба. Однако у значительной части населения, проевшего свои запасы, даже на такой радостной ноте проблемы не закончатся. А поэтому тенденция рынка продолжится. И роста цен точно не будет. Рынок в целях сохранения позиций банков и застройщиков может спасти только некоторая активизация при продолжающемся снижении цен. Такое положение рынка становится длительной рецессией, которую начинают осознавать даже самые успешные или наивные игроки рынка. Неуверенность нарастает, и вслед за совместными действиями игроков и даже конкурентов, начинается жестокая борьба за выживание – черный пиар, кидняки на деньги, разрывы давних партнерских связей ради призрачной выгоды, прочие резкие и даже панические движения.

Если ранее такие действия вызывались иллюзиями или тактическими ошибками, что где-то и кто-то лучше, то сейчас это вполне осознанные действия. На рынке появляются мошенники, доверчивые граждане начинают попадаться на их уловки.

7. следующим этапом является снижение рынка «по всем фронтам» цены при сохранении очень низкой или умеренной активности. Это снижение теперь выгодно всем, все это понимают, то половина выстроенного в «жирные года» и кое-как бизнеса ( продавать в период активного спроса просто) чисто технически уже не вписывается в свое же бизнес-план, а с мерами уже опоздала. Такие предприятия или проекты начинают распадаться как карточные домики, или схлопываться и подбираться государством или конкурентами, когда финансовая пирамида показывает невозможность дальнейшего роста или сохранения статус. Если же рынок все-таки дошел до этой стадии, как правило, за период более года, и рыночные цены начинают в этот период расти, в том числе если это происходит вынужденно, как у застройщиков, это вызывает лишь ступор рынка. Денег у населения мало, доходы не растут, ипотека не дешевеет. Либо все-таки появляются благоприятные факторы, и ситуация постепенно начинает налаживаться. Экономический цикл рынка завершается….

Если кто из читателей еще не понял, то мы находимся сейчас в начале периода №6. Рост цен невыгоден сейчас никому, как бы ни странно это звучало, и наиболее необходимой для вторичного рынка сейчас является умеренная динамика, какое-то время сопровождающаяся снижением или сохранением уровня цен, с постепенным снижение стоимости кредитов как для граждан, так и для бизнеса. Выгоды у текущего периода все-таки есть – можно купить интересный объект или проект, или дожидаться вынужденных продаж по минимальным ценам. Такая стратегия «кризисного стервятника», которым часто вынуждено быть и само государство, во все времена и во всех отраслях приводила к появлению как новых игроков, так и к освобождению рыночных ниш в ресурсоемких отраслях, в том числе и такой, как строительство жилья. Покупателям же дает возможность купить квартиру дешевле.

Конечно, вторичному рынку повредит это менее всего, и лишь очистит его от неимоверного количество «как бы инвесторов», ожидающих, что цены на недвижимости росли, растут и будут расти. Одного фактора не обозначалось ранее - приближения текущего уровня и развития жилого фонда Уфы в том виде, что он существует, к перенасыщению типовыми и одинаковыми объектами, пока приводит лишь к ценовой конкуренции. Ключом может стать также поиск новых форматов - в строительстве, формах использования, зонирования, сноса и т.д.

Средняя цена типов квартир:

1-комнатных – 64.5 тыс. руб./кв.м., минус 4.5%.

2-комнатных – 61.6 тыс. руб./кв.м., минус 0.2%.

3-комнатных – 60.5 тыс. руб./кв.м., 0%.

Многокомнатных – 60.1 тыс. руб./кв.м.,  минус 1,5%.

Средняя стоимость элитного жилья составляет около 79.6 руб\кв.м. Снижение за лето и начало осени на 7% В целях настоящего исследования в сегмент элитного жилья  включены дома повышенной комфортности г. Уфы, около 160 домов. Всего в выборке менее 136 (из 350) элитных квартир в экспозиции. Большинство квартир в Центре больших площадей и с хорошими ремонтами - дешевле 90 тыс руб\кв.м., что было бы нонсенсом в докризисный период. Максимальная цена кв.м. в сегменте – 145 тыс уб, минимальная – 67 тыс руб.

1-комнатные элитные - 31 шт, цена 83.18 тыс руб\кв.м.

2-комнатные элитные – 40 шт, цена 83.9 тыс руб\кв.м.

3-комнатные – 49 шт, цена 74, 1 тыс руб за кв.м. ( в Центре – около 83.5 тыс туб\кв.м.)

Многокомнатные – 16 шт, цена 73,9 тым руб\кв.м. (в Центре – около 81.4 тыс руб\кв.м.)

Разброс цен на квартиру как объект продажи в целом по рынку – от 1200 т.р. (малосемейка в северной части) до 35 млн. руб. Диапазон цен кв.м – от 32 до 145 тыс руб за кв.м (жилье старого фонда и элитка в центре города). Выставлено на продажу в активную рекламу и СМИ по выборке (для расчета соотношения типов): ньш

1-комнатных – 917 варианта, их примерно столько же в доле рынка, как и раньше

2-комнатных — 825 шт, их стало меньше, средств для расширения жилплошади нет, в качестве первичной покупки двушки бывают реже.

3-комнатных — 732 шт. Многокомнатных – 107шт. Немного больше, продаются с трудом и дольше.

Средние площади типов стандартных квартир приведены ниже (кроме элитного)

Цены по районам и типам представлены в таблице ниже. Диапазон общей стоимости квартиры приведен в млн.руб, цены кв.м. - в тыс руб. Дешевеют большинство районов. Чуть более остальных – Центр (максимальные цены), Сипайлово, долее всех сохранявшее свою «замкнутость», Черновка и Инорс (избыток объектов).

Доли продажи жилья в общем жилом фонде по районам Уфы

Мы хотим на цифрах показать читателям, что в нашем городе в продажу выставляется не столь значительная часть жилья, как кажется на первый взгляд, и именно поэтому не всегда просто найти желаемую квартиру при кажущемся обилии. Доля продаж также зависит от района и его особенностей - а это уже почти уникальная черта нашего города и его неоднородной застройки и географической формы. Но в целом по городу в продаже – менее 1 % всего жилого фонда. В целом из месяца в месяц эти доли практически не меняются. Зеленя Роща всегда была одним из самых мобильных районов, Инорс и Затон – активно застраиваются, а Центр – инвестиционно привлекателен. В текущей выборке доля квартир в продаже стала меньше. Предложение снижается, это говорит не только о снижении спроса, но и о неуверенности продавцов.

Для исследования используется программно-информационный ресурс «Городская база недвижимости».

Тренды октября 2015 года. Долгосрочный с 2000г и среднесрочный с рынком новостроек с 2010 г:

Источник размещения и автор методики: Андреева Елена, ген. директор, аналитик, независимый эксперт

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»

Перепечатки, копирование и ссылки на итоги исследования допускаются только с указанием автора и источника публикации:

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», www.expert-russia.ru, (347)299-14-14

e-mail: expert-russia@mail.ru

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!