Цены на квартиры Уфы на 15 апреля 2015 . Цена вторичного рынка составляет 65.6 тыс руб\кв.м. и снизилась за 2 месяца на 7%, погасив повышение конца 2014 - начала 2015. Торг к реальной сделке «включили» в цену предложения

Рынок вторичного жилья Уфы по итогам апреля. Цена вторичного рынка снизилась до 65.6 т.р/кв.м. Количество объектов в экспозиции вторичного рынка - около 3040 вариантов, отмечено снижение выборки. С ценой представлено 42%. В целом выставлено в экспозицию около 0.7% всего жилого фонда многоквартирных домов.

С учетом всех типов жилья цена составила 65.6. руб за кв.м. без учета дорогих элитных квартир. По итогам двух месяцев цена снизилась на 7. Самый ликвидный слой небольших квартир в обжитых местах все равно еще находится в среднем ценнике  не менее  70 тыс руб\кв.м.  Северная часть города и более отдаленные районы – ниже средней рынка, центральные  - выше средней по рынку. Более дорогие предложения сейчас сконцентрированы на Авито.ру, более дешевые и такие, где податель объявления не готов платить за рекламу - в газете Из рук в руки.

На рынке относительный застой, который вероятнее всего продлится май-июнь. Сделок мало, всевозможные обещанные ипотечные программы с господдержкой и субсидированием не оказали влияния на рынок, так как вторичное жилье в итоге не продается. Глобальная же причина лежит глубже – финансовые ограничения населения, проедание накоплений и страх перед кредитом, которые необходимо взять для покупки.

Средняя цена типов квартир:

1-комнатных – 68.7 тыс. руб./кв.м., минус 7%

2-комнатных – 64 тыс. руб./кв.м., минус 9%  

3-комнатных – 64.1  тыс. руб./кв.м., минус 3%

Многокомнатных – 61.5тыс. руб./кв.м.,  без особых изменений

Средняя стоимость элитного жилья снизилась сильнее всего на 15% и составляет около 78.8 руб\кв.м. Причина тут конечно в снятых с продаж квартирах. Там, где собственники не понимают, куда далее вложить деньги, продажи были остановлены. Те же квартиры, которые все-таки надо продать, резко потеряли в цене, чтобы привлечь покупателя. В целях настоящего исследования в сегмент элитного жилья  включены дома повышенной комфортности г. Уфы, около 160 домов. Всего в выборке чуть менее 100 элитных квартир в экспозиции.

Ликвидность сегмента достигается, как правило, за счет квартир 3-комнатных площадью 80-110 кв.м. Но в периоды кризиса и их ликвидность тоже резко снижается на фоне общего рынка. Объем предложения вторичного рынка примерно сохраняется на фоне снижения цены.

Разброс цен на квартиру как объект продажи – от 1200 т.р. (ветхие дома) до 35 млн. руб. Диапазон цен кв.м – от 33 до 175 тыс руб за кв.м (ветхое жилье и элитка в центре города). Выставлено на продажу в активную рекламу и СМИ по выборке (для расчета соотношения типов):

1-комнатных – 941 вариант

2-комнатных — 1113 шт

3-комнатных — 856шт. Многокомнатных – 130 шт.

Цены по районам и типам представлены в таблице ниже.

Доли продажи жилья в общем жилом фонде по районам Уфы

Мы хотим на цифрах показать читателям, что в нашем городе в продажу выставляется не столь значительная часть жилья, как кажется на первый взгляд, и именно поэтому не всегда просто найти желаемую квартиру при кажущемся обилии. Доля продаж также зависит от района и его особенностей - а это уже почти уникальная черта нашего города и его неоднородной застройки и географической формы. Но в целом по городу в продаже – менее 1 % всего жилого фонда. В целом из месяца в месяц эти доли практически не меняются. Зеленя Роща всегда была одним из самых мобильных районов, Инорс и Затон – активно застраиваются, а Центр – инвестиционно привлекателен. В текущей выборке доля квартир в продаже стала меньше. Предложение снижается, это говорит не только о снижении спроса, но и о неуверенности продавцов.

В настоящем исследовании мы приводим показатели средних цен в зависимости от типа квартиры: стандартные, улучшенные, «большие» и элитные. И типа дома: 5-этажки хрущевки, 9-этажные панельки времен СССР, 6-8, 10, 12-этажки улучшенных и нестандартных планировок и высотки последних лет застройки. Поскольку Уфы с точки зрения типов домов и квартир застроена неоднородно (есть районы с преобладанием только одного типа застройки и отсутствием других типов), по каждому району такие цифры просчитать сложно, и мы приводим среднюю по городу и среднюю по двум зонам – зоне со средними ценами выше среднерыночной (Центр, Проспект, З.Роща, основная часть Сипайлово), и зоны со средними ценами ниже рыночной (Черниковка, затон, Дема, Инорс, Шакша, часть Сипайлово)

Таблица позволяет оценить структуру предложения (диаграммы приводятся ниже), а также востребованность разных типов планировок.

Средняя стоимость квадратного метра, исходя из типов домов приводится, так как квартиры и типовых планировок и улучшенных, исходя из метража, присутствуют и в старом фонде (хрущевки-панельки), так и в домах последних лет застройки. Поэтому в домах новой застройки также разделены типовые планировки до 35 кв.м. и квартиры больше.

Средние цены типовых квартир по районам и типам представлены ниже. Обратите внимание, что это средние цены, основанные на большинстве типовых предложений выборки, и не учитывающие отдельные особенности квартир. Таблица удобна для общей ориентации в ценах и разнице районов, которая проистекает из разнотипной застройки и изменений в престижности и популярности районов.

Диапазоны цен приводятся в млн.руб. Ни диаграмме ниже представлены средние цены по подтипу:

Средние цены на типовые квартиры по районам (цена объекта в целом) представлены в таблице ниже. Нужно читывать, что типовая квартира в одном районе может быть не похожа на типовую квартиру для другого района из-за разных типов застройки.

Итоги апреля 2015 года. Ждать страшно брать ипотеку: жизнь расставит знаки препинания…

Вероятнее всего, текущая тенденция продолжится в ближайшие пару месяцев. То снижение, которое показали текущие цифры, было заметно и ранее в скрытых от большинства цифрах реальных сделок, иначе говоря, в торге. Изначально установленная цена повыше далее успешно торговалась вниз при поступлении запроса покупателя. Но снижение внимания покупателей к объектам было настолько сильным, что ради получения хотя бы какого-то количество запросов (звонков) вынудило продавцов отразить реальный торг в начальной цене. Это плюс с точки зрения рынка в целом, но отрицательное влияние это окажет на ожидания дальнейшего снижения, уловить динамику которого рядовому покупателю сложно.

Снижение спроса, теперь об этом не боятся сказать многие, вызвано не высокими ставками по ипотеке, а резким снижением покупательной способности. Снижение доходов и уверенности в завтрашнем дне восстанавливается медленно, что мы и видим сейчас. Вероятнее всего, ситуация с повышением активного (а не потенциального спроса, о котором любят говорить политики) настанет ближе к осени. До этого момента нас ждут сделки с торгом на вторичном рынке, и страх перед ипотекой по любым ставкам, если сумма кредита велика, т.е. страх перед необходимостью уплаты ежемесячных платежей.

Что может помочь? Из плюсов мы видим объекты, нуждающиеся в срочной продаже, цены на которые становятся более привлекательными. Снижение затронуло как обычно самые дорогие сегменты – элитное жилье, квартиры с дорогим, по мнению собственника, ремонтом. Т.е. рынок отфильтровал тех, кто реально хочет или вынужден продавать, иные же сняли объекты с продажи. Но потеря стоимости сейчас неизбежна, правда выгодна она только чистым покупателям, которых мало. Все текущие сделки и объекты в экспозиции делятся на две категории – альтернативные сделки, либо продажи по необходимости. В первом случае изменение цены касается и продаваемого и покупаемого объекта. Во втором случае – потеря стоимости из-за срочности продажи была ибы и на стабильном рынке.

Дно рынка. Как обычно, начинаются поиски «дна в мутной воде» сплетения массы факторов. Вариант оптимистичного прогноза на весну этого года не состоялся. Сезонное повышение активности рынка было очень небольшим и быстро закончилось, как только потребитель почуял тренд на снижение. Более того, реальные негативные последствия в некоторых сегментах потребительского рынка проявились в полной мере именно сейчас. Многие из них вне нашего контроля, поэтому опираясь на предыдущие тренды и технические факторы анализа, уровень поддержки рынка снизу лежит между 63 и 65 тыс руб за кв.м. Так как текущие снижение лишь компенсация «перегрева» рынка конца 2014 –инфляционными повышениями цены начала 2015 года. Для компенсации потери покупательной способности рынок должен снизиться еще немного. Уровень дна цен в контексте одного типового объекта представляет разницу не более 50-150 тыс руб. Иными словами, типичного сейчас торга, который еще раз проявится в цене. Поэтому условно негативный сценарий дальнейшего развития говорит о малоактивном рынке и дальнейшем снижении цены еще на 3-7%.

Ждать или нет? Практически без разницы при альтернативной сделке, так как фактор инфляции и проедния накоплений компенсирует цену. Ожидания цены выгодно лишь чистым покупателям с деньгами на выгодном депозите. Фактор ставки ипотеки сейчас малозначим в целом. Выгодны покупки тех объектов, которые редки на равновесном рынке, покупки объектов от очень срочных продавцов по необходимости, торгующихся по цене. Этот торг как раз и будет в суммах дальнейшего снижения рынка, но вам не придется ждать.

Для исследования используется программно-информационный ресурс «Городская база недвижимости».

Источник размещения и автор методики: Андреева Елена, ген. директор, аналитик, независимый эксперт

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»

Перепечатки, копирование и ссылки на итоги исследования допускаются только с указанием автора и источника публикации:

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», www.expert-russia.ru, (347)299-14-14

e-mail: expert-russia@mail.ru

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!