Цены на квартиры Уфы на 15 марта 2015 . Цена вторичного рынка составляет 68.3 тыс руб\кв.м. и пока не снижается. Торг к реальной сделке характерен для объектов, поступивших в продажу в 2014 или в срочных сделках

Рынок вторичного жилья Уфы по итогам месяца. Цена вторичного рынка выросла дл  68.3 т.р/кв.м. Количество объектов  в экспозиции вторичного рынка -  около 4500 вариантов. В базе  конца октября-ноября 2014 года – более 4000 вариантов. С ценой представлено более половины квартир, в нашей выборке просчитано  – 1653 реальных вариантов в экспозиции начала марта, около 36.7% общего предложения, из которых 88 отнесено к элитному сегменту. В целом выставлено в экспозицию около 1% всего жилого фонда многоквартирных домов.

С учетом всех типов жилья цена составила 68.3 тыс. руб за кв.м. без учета дорогих элитных квартир. По итогам двух месяцев цена выросла на 1.3%. Самый ликвидный слой квартир все равно еще находится в среднем ценнике  не менее  70 тыс руб\кв.м.  Северная часть города и более отдаленные районы – ниже средней рынка, центральные  - выше средней по рынку. В этом исследовании мы приводим сегментацию по типам домов и типам квартир, помимо количества комнат

Внимание покупателей теперь больше на вторичном рынке, так как кредитование первичного рынка резко сократилось. Сейчас наметились тенденции снижения ставок банков, но пока непонятно, поможет ли такая мера при сокращении доходов населения и резкого повышения уровня потребительских цен. Пока инфляция цен будет на текущем уровне, средние цены на недвижимость будут удерживать свой уровень даже при отсутствии сделок, так как в экспозиции представлено много квартир, собственники которых не слишком торопятся продавать, и как правило планируют альтернативную сделку, а объекты для встречной покупки на рынке есть..

Средняя цена типов квартир:

1-комнатных – 73.1 тыс. руб./кв.м., плюс 1%, это как всегда самый ликвидный подсегмент, особенно в условиях ограничений ипотеки он всегда значительно «отрывается» от средней цены рынка и двухкомнатных квартир.

2-комнатных – 66.7 тыс. руб./кв.м., без изменений  

3-комнатных – 65.1  тыс. руб./кв.м., плюс 0,3%, без особых изменений

Многокомнатных – 61.7тыс. руб./кв.м.,  без особых изменений

Средняя стоимость элитного жилья — около 92.5 руб\кв.м сохраняется примерно на том же уровне, с начала года 2014  +16% (80.3 тыс руб).  Как и всегда в такие периоды, спрос на элитную недвижимость «замирает в ожидании».  В целях настоящего исследования в сегмент элитного жилья  включены дома повышенной комфортности г. Уфы, около 160 домов.

Ликвидность сегмента достигается, как правило, за счет квартир 3-комнатных площадью 80-110 кв.м. Но в периоды кризиса и их ликвидность резко снижается на фоне общего рынка. Часть объектов в том числе была снята с продажи только из-за того, что собственники не уверены, куда в дальнейшем выгодно и безопасно можно вложить средства.

В выборке представлены однокомнатные элитные квартиры -  18 шт, 90.9 тыс руб\кв.м.

Двухкомнатные элитные – 20 шт, 88.4 тыс руб\кв.м

Трехкомнатные – 42 шт, 85.2 тыс руб\кв.м.

Многокомнатные – 8 штук, 92.6 тыс руб\кв.м.

Объем предложения вторичного рынка примерно сохраняется на фоне повышения цены.

Разброс цен на квартиру как объект продажи – от 1300 т.р. (ветхие дома) до 32 млн. руб. Диапазон цен кв.м – от 27 до 145 тыс руб за кв.м (ветхое жилье и элитка в центре города). Выставлено на продажу в активную рекламу и СМИ по выборке (для расчета соотношения типов):

1-комнатных – 471 вариант

2-комнатных — 593 шт

3-комнатных — 521шт. Многокомнатных – 68 шт.

Цены по районам и типам без учета элитного жилья, преимущественно в Центре, а также отдельных домов в З.Роще и районе Проспект. В центре сейчас подавляющее число квартир можно отнести к сегменту элитного жилья, поэтому в остаток попадают в основном типовые квартиры – хрущевки и т.п, что влияет на среднерыночную цену.

Доли продажи жилья в общем жилом фонде по районам Уфы

Мы хотим на цифрах показать читателям, что в нашем городе в продажу выставляется не столь значительная часть жилья, как кажется на первый взгляд, и именно поэтому не всегда просто найти желаемую квартиру при кажущемся обилии. Доля продаж также зависит от района и его особенностей -  а это уже почти уникальная черта нашего города и его неоднородной застройки и географической формы. Но в целом по городу в продаже – около 1 % всего жилого фонда. В целом из месяца в месяц эти доли практически не меняются. Зеленя Роща всегда была одним из самых мобильных районов, Инорс и Затон – активно застраиваются, а Центр – инвестиционно привлекателен. В текущей выборке доля квартир в продаже стала чуть больше – показатель снижения спроса.

В настоящем исследовании мы приводим показатели средних цен в зависимости от типа квартиры: стандартные, улучшенные, «большие» и элитные. И типа дома: 5-этажки хрущевки, 9-этажные панельки времен СССР, 6-8, 10, 12-этажки улучшенных  и нестандартных планировок и высотки последних лет застройки. Поскольку Уфы с точки зрения типов домов и квартир застроена неоднородно (есть районы с преобладанием только одного типа застройки и отсутствием других типов), по каждому району такие цифры просчитать сложно, и мы приводим среднюю по городу и среднюю по двум зонам – зоне со средними ценами выше среднерыночной (Центр, Проспект, З.Роща, основная часть Сипайлово), и зоны со средними ценами ниже рыночной (Черниковка, затон, Дема, Инорс, Шакша, часть Сипайлово)

Таблица позволяет оценить структуру предложения (диаграммы приводятся ниже), а также востребованность разных типов планировок.

Средняя стоимость квадратного метра, исходя из типов домов приводится, так как квартиры и типовых планировок и улучшенных, исходя из метража, присутствуют и в старом фонде (хрущевки-панельки), так и в домах последних лет застройки. Поэтому в домах новой застройки также разделены типовые планировки до 35 кв.м. и квартиры больше.

Итоги к 15 марта 2015 года:

Средняя рыночная цена пока не снижается, но внутри сегмента заметно ценовое расслоение. Те, кто продает давно, еще с 2014 года, кому надо продать срочно, или которые помнят активность 2014 года и способны сравнить ее со спокойствием текущего периода, понимают, что по цене надо торговаться, и торгуются. Те же, кто выходит с продажей объекта только сейчас, завышают цену, исходя из того, что все подорожало, и надо платить налоги. За счет наличия на рынке и тех и других цена пока двигается мало. Но реальный торг предлагается только к сделке и часто не отражается в цене предложения. В ином случае мы бы увидели примерно тот же уровень средней цены, что и в прошлом выпуске исследования.

Прогноз на ближайшее время примерно тот же. Заявленные программы ипотеки с господдержкой под 13% коснуться только первичного рынка, поэтому во вторичном сегменте тенденция сохранится. Спрос неактивный, цена уже хочет начать немного снижаться, но продавцы-собственники психологически к этому не готовы. Чтобы купить новостройку в ипотеку, сначала надо продать вторичку, а она продается пока долго и сложно.

Обмены заменяют в рекламе встречные варианты, где фигурирует цена, так как большинству граждан сложно спрогнозировать рынок, занизить цену - они боятся прогадать, завысить  - боятся не получить откликов по рекламе объекта. Но именно обмены позволяют абстрагироваться от цены, и сосредоточиться на объекте, своих потребностях и том, нравится ли квартира в целом, а не хватает ли на нее денег.

Рынок должен быть готов к торгу и встречным движениям к сделке продавца и покупателя. Рекомендуется рассматривать все предложения покупателей с деньгами, сертификатами, МК или ипотекой, так как их меньше, чем объектов в рекламе, а  встречных вариантов для покупки предостаточно, и многое продается уже долго.

Для исследования используется программно-информационный ресурс «Городская база недвижимости».

Источник размещения и автор методики: Андреева Елена, ген. директор, аналитик, независимый эксперт

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»

Перепечатки, копирование и ссылки на итоги исследования допускаются только с указанием автора и источника публикации:

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», www.expert-russia.ru, (347)299-14-14

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!