Технический анализ рынка недвижимости Уфы на 7 апреля 2010 года: равновесие или нестабильность?

    Еще до наступления экономического кризиса мы стали перекладывать методы теханализа фондового рынка на рынок недвижимости. Пока наши прогнозы оказывались верными
    Конечно, пришлось сделать много оговорок:
- мы условно считаем объемом совершенных сделок объем выставленных предложений, так как они следуют за рынком и на нашем рынке нами отмечена прямая зависимость;
- прогнозирование на длительный срок должно делаться только с учетом макроэкономических показателей, так как в нашей стране велики соответствующие потребительские ожидания;
- мы исходим из того, что продавцы недвижимости – «быкуют», то есть, заинтересованы в росте цен, покупатели – «медведят», заинтересованы в снижении.
Однако, несмотря на трактовку теханализа как инструмента, который косвенно учитывает все тенденции экономики, именно в недвижимости проявляются сильные корректировки при внезапном начале действия общеэкономических факторов. Поэтому важно применение гораздо большего количества технических индикаторов.
Прогноз, при сохранении общеэкономической ситуации, не стоит рассматривать дольше, чем до конца года. Анализируется пятилетний тренд, поэтому прогноз более общий и долгосрочный, нежели чем применимый к ближайшим неделям.

 
На рис. 1 представлена линия пятилетнего тренда, включающая два периода роста и два периода падения.
 

На рис. 2  Индикатор силы покупателей, как и всегда показывает отрицательное значение. Так как пока продавец не захочет снизить цену, покупатель все равно не купит дороже, чем у него есть средств. Больший интерес представляет динамика и соотношение с индикатором силы продавцов ( рис. 3). Относительное равновесие с небольшим превышением силы продавцов на повышение цены.
 

Рис. 4  Индикатор движущей силы рынка показывает истощение потенциала на снижение цены  с начала 2010 года. Небольшие потуги на повышение пока компенсируются попытками заинтересованных сторон на снижение. Это также подтверждает индикатор силы продавцов на рис. 5 с отрицательным значением ( сравните с периодом 2005-начала 2006г).

 

 

Рис. 6. Индикатор МАКД отражает состояние перекуплености или перепроданности рынка, пересечения и разрывы с сигналом ( красный), а также изменение знака (+\-)  свидетельствуют о возможной смене тренда (начало 2010 года) и интенсивности разворота и дальнейшего движения тренда (объем желтого поля и его знак).
Постепенно насыщается понижательный потенциал, ему осталось совсем немного до того момента, когда можно будет говорить об установившемся тренде на повышение. Начавшийся рост индикатора также показывает, что буквально недавно декларируемые цены предложения стали выше, чем приемлет настоящий рынок, чтобы быть более активным. Поэтому даже на фоне небольшого роста может происходить коррекция цены при реальной сделке на понижение. Можно сказать, что тренд цены фактических сделок скорее равновесный боковой. Достижение индикатором  локального минимума показывает близкую, но неинтенсивную смену тренда. Точка пересечения сигнала и поля индикатора в конце 2009года показывает сигнал к покупке недвижимости на так называемом «дне цен», которое уже пройдено.

 
Рис. 7. Индикатор Боллинджера показывает уровни поддержки-сопротивления. Резкое сужение полос всегда показывает изменение тенденции (начало 2007 – на падение, октябрь 2007 – на рост). Долгосрочное сужение показало снижение волатильности и уравновешивание рынка.
Следование рынка вдоль одной из граничных полос всегда приводит с последующему движению по направлению к другой с обязательным ее достижением (определяет краткосрочную тенденцию).
Движение рынка ниже линии поддержки и расширение полос предвосхищает возможный рост после пересечения с ценой. Канал дальнейшего движения  - от 38 до 42 в краткосрочном периоде.
В долгосрочном до конца года линия сопротивления будет на уровне 44-45 тыс. руб\кв.м.
Но ширина полос указывает хоть и на нестабильность, но уже не застойность рынка, как ранее. Нестабильность – это не всегда уверенные действия продавцов и покупателей, их неуверенность в ценах, а также возможность влияния, например, макроэкономических факторов.


 

Рис.8. Интересный индикатор «Аллигатор» (желтый - верхняя челюсть аллигатора, красный – зубы, синий- губа). Показатель насыщения рынка («челюсти смыкаются») и снижения активности и наоборот,  активации, как с конца 2009 года.
Однако активность повышается  с «закушенной губой», говорящей о стремлении рынка более к снижению цены, и активизирующегося сильнее при снижении цены за счет достаточности средств, чем при повышении цен и страхом «не успеть». Чем сильнее снижается цена, тем больше накопленная активность рынка, но она превращается в реальные сделки только при не завышенной цене объекта.

 

Рис. 9. Индикатор Ишимоку показывает наличие тренда в отличие от ситуаций, когда непонятно, что будет дальше. В части анализа стабильности тренда показывает площадью сетки –интенсивность истинной цены рынка к падению. Т.е интенсивность краткосрочного роста исчерпывается, далее появляется снова в будущем, прогнозируя незначительный рост. Цена в 49 тыс руб. показывает полную остановку операций  на рынке.

 

Выводы:
Цены на рынке в настоящий момент завышены. Не столь значительно, чтобы полностью остановить операции, но достаточно для того, чтобы заметно снизить их количество.
Рынок недвижимости Уфы приобретает так называемую ценовую эластичность. Если ранее, в период бума 2005-2006 годов, подкрепляемого хорошей покупательной способностью, рост цен вызывал рост спроса, который еще более подстегивал цены, т.е. рынок имел обратную ценовую эластичность, то сейчас рынок становится классическим. Причина – ограниченная покупательная способность населения.
Если вы  вспомните классическую экономическую теорию, то основная посылка – ограниченное количество покупательной способности населения и ограниченное количество покупаемого. Что мы видим сейчас. Т.е. рост цены вызывает снижение покупок и наоборот.
Если цены станут немного ниже, даже не свыше 10%, это уже может несколько активизировать рынок. В настоящий же момент реальный потенциал сделок к росту исчерпан, хотя  в целом сменил направление на повышательное. Что прогнозирует в долгосрочной перспективе слабый и постепенный рост с ценой сопротивления около 45 тыс. руб.\кв.м. к концу года. В ближайшем полугодии ценовые колебания возможны, как и волатильность рынка из-за неуверенности участников,  однако велико сопротивление покупателей против роста цен не даст им сильно расти, до середины лета сопротивление на уровне 42-43 тыс. руб\кв.м. максимум.
Реальные сделки на рынке происходят с торгом на снижение или по заявленной цене на редкие объекты, как бы ни пытались продавцы «толкать» цены вверх. Поэтому можно говорить, что слабый повышательный тренд сейчас формируется.


Автор: Андреева Елена
Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»

Количество просмотров -