Аналитика цен вторичного рынка недвижимости Уфы на 15 февраля 2015 . Цена вторичного рынка составляет 67.2 тыс руб\кв.м. и даже растет. Торг даже к реальной сделке ограничен

Рынок вторичного жилья Уфы по итогам 2 месяцев. Цена вторичного рынка выросла дл  67.2 т.р/кв.м, тот же ценовой уровень наблюдался в ноябре 2014 года. Новостройки за тот же период остались примерно на том же уровне.

Количество объектов  в экспозиции вторичного рынка -  около 4600 вариантов. В базе  конца октября-ноября 2014 года – более 4000 вариантов. С ценой представлено более половины квартир, в нашей выборке просчитано  – 1945 реальных вариантов в экспозиции середины февраля, около 43% общего предложения, из которых 96 отнесено к элитному сегменту

С учетом всех типов жилья цена составила 67,2тыс. руб за кв.м. без учета дорогих элитных квартир. С учетом элитных – 67.7 тыс руб. По итогам двух месяцев цена выросла на 2,5%. На этот же период 2014 года цена вторичного рынка составляла 62 тыс руб\кв.м. Итого рост за 2014 год составил 9.4%. Новостройки выросли за 2014 год на 6%, и за последний месяц – практически без изменений. Самый ликвидный слой квартир все равно еще находится в среднем ценнике  не менее  70 тыс руб\кв.м.  Северная часть города и более отдаленные районы – ниже средней рынка, центральные  - выше средней по рынку.

Внимание покупателей теперь больше на вторичном рынке, так как кредитование первичного рынка резко сократилось. На фоне текущей ситуации покупка новостройки некоторым покупателям кажется более рисковой, и они переключаются на вторичный рынок, цена которого пока дороже, но успешно «торгуется» вниз при демонстрации платежеспособности. Торг возможен до 100 тыс руб на квартиру..

Средняя цена типов квартир:

1-комнатных – 72.4 тыс. руб./кв.м., плюс 5%, это как всегда самый ликвидный подсегмент, особенно в условиях ограничений ипотеки он всегда значительно «отрывается» от средней цены рынка и двухкомнатных квартир.

2-комнатных – 66.7 тыс. руб./кв.м., плюс 3%  

3-комнатных – 62.8  тыс. руб./кв.м., плюс 0,3%, без особых изменений

Многокомнатных – 62.2тыс. руб./кв.м.,  плюс 0.5%, скорее за счет квартир бизнес-класса и ограничений выборки

Средняя стоимость элитного жилья — около 91.2 руб\кв.м также выросла на 10%, с начала года 2014  +16% (80.3 тыс руб).  Сегодня этот рост только инфляционный, отражающий скорее менталитет собственников таких квартир, и прямо противоположен динамике спроса в этом сегмент. Как и всегда в такие периоды, спрос на элитную недвижимость «замирает в ожидании».  В целях настоящего исследования в сегмент элитного жилья  включены дома повышенной комфортности г. Уфы, около 160 домов.

Ликвидность сегмента достигается, как правило, за счет квартир 3-комнатных площадью 80-110 кв.м. Но в периоды кризиса и их ликвидность резко снижается на фоне общего рынка. Часть объектов в том числе была снята с продажи только из-за того, что собственники не уверены, куда в дальнейшем выгодно и безопасно можно вложить средства.

Однокомнатные элитные квартиры -  21 шт, 95.3 тыс руб\кв.м.

Двухкомнатные элитные – 30 шт, 91.1 тыс руб\кв.м

Трехкомнатные – 33 шт, 83.9 тыс руб\кв.м.

Многокомнатные – 12 штук, 112 тыс руб\кв.м.

Объем предложения вторичного рынка немного вырос на фоне повышения цены, что говорит о небольшой активизации после январской тишины, но и о несопоставимомсо спросом инфляционном повышении. Иными словами, все продавцы почему-то  решили, что если цены на все растут, то и квартиры должны стать дороже….

Разброс цен на квартиру как объект продажи – от 1300 т.р. (ветхие дома) до 32 млн. руб. – эта квартира на Проспекте Октября находится в экспозиции уже более года. Диапазон цен кв.м – от 27 до 145 тыс руб за кв.м (ветхое жилье и элитка в центре города). Максимальная площадь квартиры  в экспозиции – 220 кв.м.

Выставлено на продажу в активную рекламу и СМИ по выборке (для расчета соотношения типов):

1-комнатных – 517 вариант

2-комнатных — 636 шт

3-комнатных — 570 шт. Многокомнатных – 80 шт.

Цены по районам и типам без учета элитного жилья, преимущественно в Центре, а также отдельных домов в З.Роще и районе Проспект. В центре сейчас подавляющее число квартир можно отнести к сегменту элитного жилья, поэтому в остаток попадают в основном типовые квартиры – хрущевки и т.п, что влияет на среднерыночную цену.

Доли продажи жилья в общем жилом фонде по районам Уфы

Мы хотим на цифрах показать читателям, что в нашем городе в продажу выставляется не столь значительная часть жилья, как кажется на первый взгляд, и именно поэтому не всегда просто найти желаемую квартиру при кажущемся обилии. Доля продаж также зависит от района и его особенностей -  а это уже почти уникальная черта нашего города и его неоднородной застройки и географической формы. Но в целом по городу в продаже – около 1 % всего жилого фонда. В целом из месяца в месяц эти доли практически не меняются. Зеленя Роща всегда была одним из самых мобильных районов, Инорс и Затон – активно застраиваются, а Центр – инвестиционно привлекателен. В текущей выборке доля квартир в продаже стала чуть больше – показатель снижения спроса.

С этой статьи мы начинаем публиковать средние размеры стоимости типов квартир по районам. Это не всегда корректно, так как квартиры отличаются, и уточнение возможно только после осмотра и изучения юридического статуса. Но районы Уфы и типы застройки становятся настолько разнообразными, что мы начинаем указывать средние рыночные стоимости квартир в целом по району и средние в сегменте эконом и комфорт. Еще раз уточняю, что это лишь средние показатели выборки, а не точные цифры цены вашей квартиры. Также типовые квартиры в каждом районе могут отличаться в зависимости от типа застройки. Где-то типовая однокомнатная среднестатистически будет 31 кв.м., а где-то 35 кв.м. Также не учитывается сегмент элитного жилья, только бизнес-класс, и особый ремонт и дизайн в типовых квартирах.

Итоги к 15 февраля 2015 года:

Те, кто говорят, что рыночная цена уже успела значительно снизиться, видимо основывают свои выводы на домыслах, или берут цифры с потолка. Но со статистикой не поспоришь, даже если очень хочется ей не верить. Средняя рыночная цена не только не падает, но даже немного повысилась. Это не улучшение ситуации на рынке, не доступность ипотеки, а лишь  инфляция. Рост потребительских цен и ее темп в начале года был настолько высок, что снижение реальной покупательской способности не смогло побороть ее на цифрах. Правда, торг в сделкх присутствует, но с середины февраля, когда стабилизировался курс валют, его размеры составляют не более 100 тыс руб и очень редко больше. Причем те, кто не торопится со сделкой, часто на торг почти не готовы.

Часть спроса перешла с новостроек на вторичный рынок в силу резкого ограничения банками кредитования новостроек. Ипотека на вторичном рынке уже не сколько пугает процентными ставками, сколько недоступна из-за низкого коэффициента конвертации ( не более 2-3 одобренных из 10 с достаточной суммой, и еще пара из тех же десяти одобренных, но с суммой, которая уже нереально для покупки, занижена банком).

Насколько цена рынка будет подвергаться далее рыночной коррекции – видимо все-таки будет, но не сильно и не быстро. Те волшебства господдержки ипотеки и докризисные ставки вряд ли коснуться среднестатистических заемщиков, общий бюджет невелик для страны в целом. Медленное движение между 68 и 65 тыс руб за кв.м. – коридор волатильности цены  на будущие месяцы. Именно между этими значениями, как я и писала ранее, будет пока колебаться цена, что и происходит с ноября 2014, когда с 68  тыс руб, цена сползла до 66, потом снова немного повысилась к текущему значению. Уж слишком наши граждане ценят свою недвижимость  Волатильность рынка – всегда показатель борьбы двух тенденций, двух сил. В нашем случае -  инфляции на повышение цены и снижение покупательной способности и ипотеки на понижение. .Пойдет ли цена снова вверх, или колебания закончатся «найденной» точкой равновесия рынка, покажет общеэкономическая ситуация, но точно не раньше лета- осени 2015 года. И технический анализ тренда, который мы проведем в ближайшее время.

Не хватает? Ищите возможный торг. Пока уместить покупку в имеющийся бюджет, особенно, если сумма кредита урезана, помогает лишь торг и довольно большое предложение квартир на рынке, собственники которых, правда, не всегда торопятся с продажей, видимо, прощупывая рынок. И поэтому на этот торг не всегда готовы даже при ограниченном спросе.

Для исследования используется программно-информационный ресурс «Городская база недвижимости».

Источник размещения и автор методики: Андреева Елена, ген. директор, аналитик, независимый эксперт

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»

Перепечатки, копирование и ссылки на итоги исследования допускаются только с указанием автора и источника публикации:

Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», www.expert-russia.ru, (347)299-14-14

Количество просмотров -

Расскажи друзьям о том, что ищешь недвижимость и подари им интересную ссылку!