Цены на вторичном рынке жилья Уфы за неделю увеличились на 0,6% после 7 недель снижения. Колебания идут вокруг 50 тыс. руб. за квадрат
Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир на 1 декабря 2008 г. составила 50,11 (+/-0,59) т.р./кв.м., изменения за неделю +0,6%:
- средняя цена на 1 к.кв. составила 52,59 т.р./кв.м., изменения за неделю +0,1%;
- средняя цена на 2 к.кв. составила 49,5 т.р./кв.м., изменения за неделю +0,6%;
- средняя цена на 3 к.кв. составила 47,67 т.р./кв.м., изменения за неделю +0,4;
- средняя цена на многокомнатные квартиры составила 53,59 т.р./кв.м., изменения за неделю +2,9%;
- средняя цена на элитное жилье составила 69,9 т.р./кв.м. (элитное жилье не учитывается в общем индексе цен).
Тип квартиры | Средняя цена 1 кв.м. январь 2007 г., тыс.руб. | Средняя цена 1кв.м., 01.01.2008 г., тыс.руб. | Изменения с января 2007 г. по 1.12.08 г. | Изменения с 01.01.08 г. по 1.12.08 г. |
по всем типам | 55,00 | 50,68 | -8,9% | -1,1% |
1 к.кв. | 57,37 | 54,07 | -8,3% | -2,7% |
2 к.кв. | 54,38 | 49,35 | -9,0% | +0,3% |
3 к.кв. | 53,26 | 48,32 | -10,5% | -1,3% |
4 и более к.кв. | 54,13 | 50,78 | -1,0% | +5,5% |
В связи с многочисленными вопросами от наших читателей, обращаем ваше внимание, что аналитики недвижимости считают среднюю цену предложения, т.е. цену продавца, реальный торг в настоящее время в Уфе достигает 5-7%. Цену сделок отслеживать аналитики не имеют возможности в связи с закрытостью данной информации и спецификой оформления договоров купли-продажи. Поэтому аналитики России, по сложившейся практике, анализируют цену предложения на рынке недвижимости.
Индекс доходности жилья Уфы на 1 декабря 2008 годаИДЖ=-0,43 банковских депозита. Отрицательное значение ИДЖ показывает, что вложения в жилую недвижимость, не дают инвесторам прибыль выше, чем депозит в банке. Это связано со снижением цен на жилье в Уфе и уровнем инфляции в пределах 12-13% годовых.
Рыночный индекс ипотечного кредитования Уфы (РИИКУ) — это средняя эффективная процентная ставка по ипотечным кредитам, которые предоставляются банками физическим лицам на покупку жилья под его залог. На 1 декабря 2008 г. РИИКУ = 14,6 % годовых. За неделю индекс снизился на 0,1%.
Центральный Банк РФ поднял с 1.12.2008 г. ставку Рефинансирования до 13% годовых.
Аналитики недвижимости «ЭКСПЕРТ» с января 2008 года ввели в обиход Индекс доступности ипотечных кредитов (ИДИК) Уфы, который вычисляется эмпирическим путем ипотечными брокерами «ЭКСПЕРТ». ИДИК показывает, сколько клиентов получили ипотечный кредит от общего числа клиентов, обратившихся в банк за получением кредита. На 1 декабря 2008 г. ИДИК = 0,2. То есть восьмерым клиентам из десяти обратившихся к ипотечным брокерам, банки отказывают в выдаче ипотечного кредита по тем или иным причинам. Банки стали строже подходить к рассмотрению заявок, изучать кредитора более досконально и прогнозировать риск невозврата кредита. Индекс ИДИК достиг минимальной отметки. Тем не менее банки все же продолжают выдавать ипотечные кредиты, поддерживая тем самым рынок недвижимости.
Риэлторы САН «ЭКСПЕРТ» отмечают, что 9 из 10 сделок в ноябре 2008 г. – это альтернативные сделки, то есть обменные операции, продажа своей квартиры для покупки другой. Количество ипотечных сделок в альтернативных цепочках снизилось. Средняя доплата составляет 1 миллион рублей при обменных операциях.
Дальнейшее движение цен будет определяться возможностью получения ипотечных кредитов в банках города Уфы.
Аналитики Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» с 20.11.2008 г. начинают вести Российские индексы жилья (Россия 9, Россия 33). Подробно методика расписана на www.expert-russia.ru/dc/show/25/1892
Россия 9 (Индикатор Жилья России) показывает уровень цен на жилую недвижимость в 9 крупнейших городах Российской Федерации, с населением более 1 млн. человек, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга.
На 20.11.2008 г. Россия 9 = 54200 (руб. за 1 кв.метр).
Россия 33 (Индикатор Жилья России) показывает уровень цен на жилую недвижимость в 33 крупнейших городах Российской Федерации, с населением от 500 тыс. человек и выше, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга.
На 20.11.2008 г. Россия 33 = 49 300 (руб. за 1 кв.метр)
Уфа с ценой 49800 руб. за кв.метр на 24.11.2008 г. занимает 18 место в списке 35 городов Российской Федерации с численностью населения от 500 тыс. жителей и выше.
Есть ли «дно» снижения цен на вторичном рынке жилья Уфы? Каковы параметры этого «дна»?
Прежде всего, рассмотрим динамику изменения цен, начиная с 2000 года.
По мнению Геннадия Стерника, главного аналитика РГР, недвижимость подвержена цикличным колебаниям. Цикл длится 10 лет. Отсчет ведется с 2000 года, именно тогда, спустя 2 года после кризиса 1998 года, цены на недвижимость начали плавно расти.
С 2000 по 2005 г. цены на вторичном рынке Уфы росли плавно, в пределах «инфляция плюс 2-5%», подтверждая правило, что вложения в недвижимость – лучший способ сохранения сбережений.
Исключением стал 2006 г, когда цены за год удвоились, с 28 тыс. руб. за кв.метр по состоянию на декабрь 2005 г. до 56 тыс. руб. за кв.метр по состоянию на декабрь 2006 г.
Образовался «пузырь рынка недвижимости», который надулся над многолетним трендом 10-летнего цикла повышения цены.
Катализатором образования пузыря стали ипотечные кредиты, которые резко увеличили спрос, при этом предложение не увеличилось.
Параметры пузыря на рынке недвижимости Уфы.
Аналитики САН «ЭКСПЕРТ» в январе 2008 г. вели индекс КПРН (коэффициент перегретости рынка недвижимости Уфы). С точки зрения инвестора, цена на недвижимость определяется тем доходом, который можно получить при сдаче ее в аренду. То есть деньги, вложенные в покупку квартиры, например, должны отбиваться от сдачи ее в аренду. Средний срок окупаемости, применяемый в расчетах покупки квартиры 10 лет (данные и методика МВФ).
Исходя из этого, выводится инвестиционная формула стоимости жилья, которая определяется как сумма всех арендных платежей за 10 лет с учетом удешевления денег (инфляция), бременем содержания (квартплата, налог на недвижимость), затратами на поддержание недвижимости в нормальном техническом состоянии (текущий и капитальный ремонт), удорожание самой недвижимости в течение этих лет.
Пузырь раздулся в течение 2006 года. Его максимальное значение в декабре 2006 года достигло размера 1,9. То есть цена на вторичном рынке жилья была завышена относительно «эффективной инвестиционной стоимости жилья» на 90%. Пузырь рынка недвижимости составлял 90%.
Затем, на рынке недвижимости Уфы началась коррекция, цены начали плавно снижаться. Пузырь стал сдуваться.
На 1 января 2007 г. КПНР = 1,7, то есть цена на вторичном рынке жилья была завышена относительно «эффективной инвестиционной стоимостью жилья» на 70%. Пузырь рынка недвижимости составлял 70%.
На 1 января 2008 г. КПРН = 1,5, то есть цена на вторичном рынке жилья была завышена относительно «эффективной инвестиционной стоимостью жилья» на 50%. Пузырь рынка недвижимости составлял 50%.
На 1 ноября 2008 г. КПРН = 1,2, то есть цена на вторичном рынке жилья завышена относительно «эффективной инвестиционной стоимостью жилья» на 20%. Размер пузыря рынка недвижимости Уфы составляет 20%.
Таким образом, при продолжении кризиса ликвидности в банковской сфере мы определяем локальное «дно» рынка жилой вторичной недвижимости Уфы и первый сильный уровень поддержки в 43 тыс. руб. за квадратный метр. Напомню, что мы рассчитываем среднюю рыночную стоимость жилья. Колебания в ценах между районами города достигают двухкратного значения, например, между однотипным жильем в Шакше и в Центре.
Основное отличие рынка недвижимости от фондового рынка – это очень маленький размер «фри флоат». Квартир, которые выставляются на продажу мало, физически мало. Так за 2007 год только 9-10% квартир (из общей массы) Уфы были выставлены на продажу и только 4-5% нашли своих покупателей.
Еще один график подтверждает верность нашей теории. Продолжив график методом математического анализа, убрав пузырь на рынке недвижимости, мы получаем, что «справедливая» стоимость кв.метра вторичного жилья в Уфе на ноябрь 2008 года составляет 41 тыс. руб. за кв.метр. На январь 2009 года получаем цифры в 42,5 тыс. руб. за кв.метр.
Возможно ли пробитие уровня многолетнего тренда ?
Да, в кризис такое возможно. Возможно, что цена уйдет ниже этого многолетнего тренда. Но при первых признаках нормализации финансовой системы, возобновление выдачи ипотечных кредитов в докризисных объемах, цена сразу же устремится к этому значению. Тем более отложенный спрос накапливается. Спрос на недвижимость еще многие десятилетия не будет удовлетворен в России и в Уфе. Это подтверждает и противостояние «продавцов-покупателей», которое достигло пика. Первые не желают продавать дешевле, чем они рассчитывали. Вторые – ждут снижения цен в 2 раза.
Сегодня самую дешевую однокомнатную квартиру в г. Уфе можно купить по улице Кольцевая, площадью 30 кв.м., стоит 1300 тыс. рублей, а самую дорогую «элитную» 6 комн.кв, площадью 315 кв.м. по ул. Энгельса за 27 млн. рублей.
Самую дешевую комнату можно купить по ул. Кольцевая, площадью 12,4 кв.м. за 650 тыс.руб., а самую дорогую комнату - по ул. Вологодская, площадью 22 кв.м., за 1300 тыс.руб.
Самый дорогой коттедж, который выставлен на продажу, стоит 24 млн. рублей находится в п. Сафроновский, площадью 263 кв.м.
Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»
При перепечатке материала прямая активная гиперссылка на портал Сети агентств недвижимости «Эксперт» обязательна!
Подготовлено сертифицированным РГР аналитиком «Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»
Степановой Айгуль тел. (347) 299-52-52
Количество просмотров -