Цены на жилье в Уфе снижаются четвертую неделю подряд. За прошедшую неделю на 0,6%. Аналитики «ЭКСПЕРТ» определили локальное «дно» снижения цен на вторичную недвижимость в Уфе и прогнозируют дальнейшее плавное снижение

03.11.2008

Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир на 3 ноября 2008 г. составила 51,31 (+/-0,61) т.р./кв.м., изменения за неделю -0,6%:

- средняя цена на 1 к.кв. составила 54,38 т.р./кв.м., изменения за неделю -1,4%;
- средняя цена на 2 к.кв. составила 50,3 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,9%;
- средняя цена на 3 к.кв. составила 48,68 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,3%;
- средняя цена на многокомнатные квартиры составила 52,07 т.р./кв.м., изменения за неделю -2,6%;

- средняя цена на элитное жилье составила 68,4 т.р./кв.м. (элитное жилье не учитывается в общем индексе цен).

Тип квартиры	Средняя цена 1 кв.м. январь 2007 г., тыс.руб.	Средняя цена 1кв.м., 01.01.2008 г., тыс.руб.	Изменения с января 2007 г. по 03.11.08 г.	Изменения с 01.01.08 г. по 03.11.08 г.
по всем типам	55,00	50,68	-6,7%	+1,2%
1 к.кв.	57,37	54,07	-5,2%	+0,6%
2 к.кв.	54,38	49,35	-7,5%	+1,9%
3 к.кв.	53,26	48,32	-8,6%	+0,7%
4 и более к.кв.	54,13	50,78	-3,8%	+2,5%

В связи с многочисленными вопросами от наших читателей, обращаем ваше внимание, что аналитики недвижимости считают среднюю цену предложения, т.е. цену продавца, реальный торг в настоящее время в Уфе достигает 5-7%. Цену сделок отслеживать аналитики не имеют возможности в связи с закрытостью данной информации и спецификой оформления договоров купли-продажи. Поэтому аналитики России, по сложившейся практике, анализируют цену предложения на рынке недвижимости.

Четвертую неделю подряд, то есть весь октябрь 2008 г. цены на вторичное жилье в Уфе медленно снижаются. Тем не менее, сделки идут, спрос существенно повысился, ввиду того, что покупатели вкладывают активно деньги в недвижимость. Спасая свои сбережения от МФК (Международного финансового кризиса), состоятельные граждане Уфы вкладывают свои сбережения в «тихую гавань» - недвижимость.

Индекс доходности жилья Уфы на 3 ноября 2008 годаИДЖ=-0,25банковских депозита. Отрицательное значение ИДЖ показывает, что вложения в жилую недвижимость, не дают инвесторам прибыль выше, чем депозит в банке. Это связано со снижением в течение 2007 года цен на жилье в Уфе. А в 2008 году цены на жилье растут ниже темпов инфляции.

Так по данным Росстата на 23 октября 2008 года инфляция составила 11,2 % с начала 2008 года. В то же время цены на жилье в Уфе выросли за этот период всего на 1,2 %. Из этого следует, что жилье в сентябре 2008 года стало дешевле относительно «стоимости денег» по сравнению с началом 2008 г.

Рыночный индекс ипотечного кредитования Уфы (РИИКУ) — это средняя эффективная процентная ставка по ипотечным кредитам, которые предоставляются банками физическим лицам на покупку жилья под его залог. На 3 ноября 2008 г. РИИКУ = 14,5 % годовых.

Аналитики недвижимости «ЭКСПЕРТ» с января 2008 года ввели в обиход Индекс доступности ипотечных кредитов (ИДИК) Уфы, который вычисляется эмпирическим путем ипотечными брокерами «ЭКСПЕРТ». ИДИК показывает, сколько клиентов получили ипотечный кредит от общего числа клиентов, обратившихся в банк за получением кредита. На 3 ноября 2008 г. ИДИК = 0,2. То есть восьмерым клиентам из десяти обратившихся к ипотечным брокерам, банки отказывают в выдаче ипотечного кредита по тем или иным причинам. Банки стали строже подходить к рассмотрению заявок, изучать кредитора более досконально и прогнозировать риск невозврата кредита. Индекс ИДИК достиг минимальной отметки. Тем не менее банки все же продолжают выдавать ипотечные кредиты, поддерживая тем самым рынок недвижимости.

Риэлторы САН «ЭКСПЕРТ» отмечают, что 9 из 10 сделок в августе-сентябре 2008 г. – это альтернативные сделки, то есть обменные операции, продажа своей квартиры для покупки другой. Количество ипотечных сделок в альтернативных цепочках снизилось. Средняя доплата составляет 1 млн.рублей при обменных операциях.

Дальнейшее движение цен будет определяться возможностью получения ипотечных кредитов в банках города Уфы.

Аналитики САН «ЭКСПЕРТ» в январе 2008 г. вели еще один индекс, - это КПРН (коэффициент перегретости рынка недвижимости Уфы). Несмотря на спорность существования данного коэффициента (ведутся многочисленные дискуссии о правомерности его применения, о влиянии мирового кризиса и переизбытка денег в экономике на цены на жилье), все же приведем методику его подсчета. С точки зрения инвестора, цена на недвижимость определяется тем доходом, который можно получить при сдаче ее в аренду. То есть деньги, вложенные в покупку квартиры, например, должны отбиваться от сдачи ее в аренду. Средний срок окупаемости, применяемый в расчетах покупки квартиры 10 лет. Исходя из этого выводится инвестиционная формула стоимости жилья, которая определяется как сумма всех арендных платежей за 10 лет с учетом удешевления денег (инфляция), бременем содержания (квартплата, налог на недвижимость), затратами на поддержание недвижимости в нормальном техническом состоянии (текущий и капитальный ремонт), удорожание самой недвижимости в течение этих лет.

На 1 января 2007 г. КПНР = 1,7, то есть цена на вторичном рынке жилья была завышена относительно «эффективной инвестиционной стоимостью жилья» на 70%. Пузырь рынка недвижимости составлял 70%.

На 1 января 2008 г. КПРН = 1,5, то есть цена на вторичном рынке жилья была завышена относительно «эффективной инвестиционной стоимостью жилья» на 50%. Пузырь рынка недвижимости составлял 50%.

На 3 ноября 2008 г. КПРН = 1,2, то есть цена на вторичном рынке жилья завышена относительно «эффективной инвестиционной стоимостью жилья» на 20%. Размер пузыря рынка недвижимости Уфы составляет 20%.

Таким образом, при продолжении кризиса ликвидности в банковской сфере мы определяем локальное «дно» рынка жилой вторичной недвижимости Уфы и первый сильный уровень поддержки в 43 тыс. руб. за квадратный метр. Напомню, что мы рассчитываем среднюю рыночную стоимость жилья. Колебания в ценах между районами города достигают 100%, например, между однотипным жильем в Шакше и в Центре.

Снижение ниже этого уровня маловероятно, если банки будут активно кредитовать альтернативные сделки (обменные операции), где обычная сумма доплаты составляет до 1 млн. рублей.

В случае полного паралича рынка ипотечного кредитования вторичного жилья Уфы, возможно снижение до второго уровня поддержки в 30 тыс. рублей за квадратный метр. Считаем, что это событие крайне маловероятно, так как в первую очередь пострадают банки, чьи залоги (по ипотечным кредитам) обесценятся вследствие такого обрушения цен.

Предполагаемое время достижения дна – март-апрель 2009 года.

Сегодня самую дешевую однокомнатную квартиру в г. Уфе можно купить по улице Коммунаров, площадью 30 кв.м., стоит 1150 тыс. рублей, а самую дорогую «элитную» 6 комн.кв, площадью 315 кв.м. по ул. Энгельса за 27 млн. рублей.

Самую дешевую комнату можно купить по ул. Вологодская, площадью 10 кв.м. за 650 тыс.руб., а самую дорогую комнату - по ул. Адм.Макарова, площадью 17 кв.м., за 1300 тыс.руб.

Самый дорогой коттедж, который выставлен на продажу, стоит 42 млн. рублей находится в Юматово, площадью 277,8 кв.м.