Рынок жилой недвижимости Уфы: итоги января 2008 года

01.02.2008

Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир на 1 февраля 2008 г. составила 51,00 (+/-0,59) т.р./кв.м., прирост за неделю составил +0,9 %:

- средняя цена на 1 к.кв. составила 53,53 т.р./кв.м, прирост за неделю +0,5%;

- средняя цена на 2 к.кв. составила 50,93 т.р./кв.м, прирост за неделю +2,2%;

- средняя цена на 3 к.кв. составила 49,57 т.р./кв.м., прирост за неделю +1,1%;

- средняя цена на многокомн. квартиры составила 52,46 т.р./кв.м., прирост за неделю -0,8%;

- средняя цена на элитное жилье составила 72,9 т.р./кв.м. (элитное жилье не учитывается в общем индексе цен).

Тип квартиры	Средняя цена 1 кв.м. январь 2007 г., тыс.руб.	Средняя цена 1кв.м., Январь 2008 г., тыс.руб.	Изменения с января 2007 г. по январь 2008 г.	Изменения с 01.01.08 г. по 01.02.08 г.
по всем типам	55,00	51,00	-7,3%	+1,5%
1 к.кв	57,37	53,54	-6,7%	-1,0%
2 к.кв	54,38	50,43	-7,3%	+3,2%
3 к.кв	53,26	48,3	-9,%	+2,6%
4 и более к.кв	54,13	51,97	-4,0%	+3,3%

Индекс доходности жилья Уфы на 1 февраля 2008 года ИДЖ=-0,15банковских депозита. Отрицательное значение ИДЖ показывает, что вложения в жилую недвижимость, начиная с января 2007 года, не дают инвесторам прибыль выше, чем депозит в банке. Это связано со снижением в течении 2007 года цен на жилье в Уфе. Тем не менее, индекс начал рост, из-за роста цен на рынке жилья.

Рыночный индекс ипотечного кредитования Уфы (РИИКУ) — это средняя эффективная процентная ставка по ипотечным кредитам, которые предоставляются банками физическим лицам на покупку жилья под его залог. На 1 февраля 2008 г. РИИКУ = 12,4 % годовых, за январь индекс вырос на 0,2%. Ипотечные брокеры САН «ЭКСПЕРТ» отмечают, что банки строже стали подходить к выдаче кредита и оценке платежеспособности клиента.

Поэтому аналитики «ЭКСПЕРТ» с января 2008 года вводят еще один индекс. Индекс доступности ипотечных кредитов (ИДИК) Уфы, который вычисляется эмпирическим путем ипотечными брокерами «ЭКСПЕРТ». ИДИК показывает, сколько клиентов получили ипотечный кредит от общего числа клиентов, обратившихся в банк за получением кредита. На январь 2008 г. ИДИК=0,7. То есть каждому третьему клиенту из десяти обратившихся к ипотечным брокерам, банки отказывают в выдаче ипотечного кредита по тем или иным причинам.

Еще один индекс, вводимый аналитиками САН «ЭКСПЕРТ» в январе 2008 г., - это КПРН (коэффициент перегретости рынка недвижимости Уфы). Несмотря на спорность существования данного коэффициента (ведутся многочисленные дискуссии о правомерности его применения, о влиянии мирового кризиса и переизбытка денег в экономике на цены на жилье), все же приведем методику его подсчета. С точки зрения инвестора, цена на недвижимость определяется тем доходом, который можно получить при сдаче ее в аренду. То есть деньги, вложенные в покупку квартиры, например, должны отбиваться от сдачи ее в аренду. Средний срок окупаемости, применяемый в расчетах покупки квартиры 10 лет. Исходя из этого выводится инвестиционная формула стоимости жилья, которая определяется как сумма всех арендных платежей за 10 лет с учетом удешевления денег (инфляция), бременем содержания (квартплата, налог на недвижимость), затратами на поддержание недвижимости в нормальном техническом состоянии (текущий и капитальный ремонт), удорожание самой недвижимости в течение этих лет. На 1 февраля 2008 г. КПРН=1,3. Это говорит о том, что цены на рынке жилой недвижимости Уфы завышены на 30% относительно аренды жилья. То есть пресловутый «пузырь на рынке недвижимости» Уфы раздут на 30%. Хочется отметить, что в декабре 2006 года это значение достигало 70%. За год коэффициент снизился на 40%. То есть на лицо «медленное сдутие пузыря». Глобального схлопывания не произошло, несмотря на некоторые прогнозы аналитиков. Цены на жилье в Уфе не обрушились. Арендные ставки на квартиры растут быстрее, чем рост стоимости жилья. Поэтому пузырь сдувается, уровень спрос-предложение находится в равновесном состоянии. Тем более, что с учетом инфляции в 11% за 2007 год, и снижением цен на жилье на 10%, общее снижение цен составило почти 20% (относительно стоимости денег вначале 2007 года).

Рынок недвижимости Уфы в конце января ожил, после затяжных «зимних каникул». Постепенно восстановилось количество предложений квартир, выставленных на продажу.

Риэлторы САН «ЭКСПЕРТ» отмечают, что 90% сделок на вторичном рынке жилья в Уфе в январе 2008 г. – это альтернативные сделки, то есть обменные операции, продажа своей квартиры для покупки другой. Количество ипотечных сделок в альтернативных цепочках то же составляет 90%, что вполне объяснимо. При высоких ценах купить жилье без помощи кредита практически невозможно. Дальнейший рост цен на жилье будет зависеть от доступности ипотечных кредитов.

Сегодня самую дешевую однокомнатную квартиру в г. Уфе можно купить по улице Спартака, площадью 24,3 кв.м стоит 1180 тыс. рублей, а самую дорогую «элитную» 4 комн.кв, площадью 256 кв.м по улице Чернышевского за 25млн. рублей.

Самую дешевую комнату можно купить по улице Спортивная (Шакша), площадью 11,0 кв.м. за 550 тыс.руб., а самую дорогую комнату - по проспекту Октября, площадью 18,0 кв.м., за 1200 тыс.руб.

Самый дорогой коттедж, который выставлен на продажу, стоит 30 млн. рублей находится в Михайловке, площадью 300 кв.м.